每次走进南沙，我都感觉到两个字——“舒爽”！

崭新高端的写字楼群，宽阔的大马路，空气中弥漫着“新区”朝气蓬勃的气息。

看惯了市区逼仄的建筑，车辆堵成一锅粥的车道，以及楼宇间摩肩接踵的人群，南沙真是舒服得紧。

而靠海的南沙湾，更是拥山抱海，居住环境深得我心。

不过对于投资的朋友，买房可不能像我这样光凭“喜欢”二字，它的发展潜力如何，价值如何，都得好好考量一番。

我最近听说南沙湾的佳兆业·悦伴湾、中绿蔚蓝湾、越秀·珠实|天悦海湾，三个位置紧邻的项目下半年上新在即。其中中绿蔚蓝湾还在南沙第一宗摇号地块上，未来热度肯定不一般。我先替大家去实地探探。

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先来看看配套

走进南沙湾，我们先来看看项目周边的配套。

所谓路通财通，我们就首先来看看交通。

离三个项目大约800多米的距离就是4号线的首发站“南沙客运港”，通过这条线可以通向天河、海珠、番禺，再加上可以接驳5号线、7号线、8号线和21号线，南沙就可以和广州各区的轨道相连。

南沙客运港地铁站 广州PLUS摄 盗用必究

不过如果要到市区，这时间嘛，确实就比较久。我从体育西路出发，差不多3集新闻联播的时间才能到南沙湾。

不过，规划中22号线南延段也会在南沙客运港设站，可以通往广州市区、东莞乃至深圳。作为市域快线，它设站较少，时速较快，可以大大缩短广州市区与南沙的距离。

而22号线首通段，预计今年可以通车了。而南延段什么时候可以建好，还未可知。

此外还有规划中的南沙环线地铁15号线，其中首通段（横沥-蕉门-南沙客运港）预计建设年限为2023-2028年。

自驾的话，通过岗前大道经由虎门大桥就可以去往东莞。深中通道在南沙的出口也在南沙湾附近，也就是说未来南沙也可以直接通往深圳。

此外，这里还有著名的港口——南沙客运港，通过这个港口可以直接坐船去香港。

南沙作为湾区几何中心的优势在交通上表现得淋漓尽致。

从商业来说，周边目前还是以一些行政机关的大厦和写字楼为主，已经建成的大型商场比较稀少，但规划中的不少。

比如南沙湾的邮轮母港将打造超大免税港商超，据说它对标的是成都的远洋太古里。以及还会建设新蒲州商业广场等。

目前城市面貌 广州PLUS摄 盗用必究

周边文旅类资源却比较丰富，比如南沙天后宫就在附近。此外还有南沙游艇会，南沙邮轮母港综合体、国家级公园黄山鲁森林公园等。

南沙天后宫 图源：摄图网

南沙邮轮母港有许多东南亚、日本等地的国际旅游航线，本计划于去年开通运营，但由于疫情，运营计划搁置了。邮轮港未来预计有40万人口流量，可以带动南沙湾消费和人口活力。

南沙湾的教育也是相当不错的。三个楼盘附近有广州市二中天元校区、华师附小、南沙小学、英东中学（国际学校），可以满足全龄教育需求。其中广州市二中天元校区、华师附小、南沙小学都是省一级的学校。

医疗资源方面，附近有广州市南沙区妇幼保健院，以及在建中的中山大学第一（南沙）附属医院、中山大学附属口腔医院南沙院区等。

目前三个项目周边商业配套还是以规划为主，实际建成的较少，交通配套主要依赖自驾和4号线。不过，如果愿意等个两三年，等到规划落地的时候，相信这里的面貌会有很大的提升。

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南沙湾三盘鼎立

说完配套，我们再来看看这三个楼盘产品的具体情况。目前佳兆业·悦伴湾、越秀·珠实|天悦海湾已经开放了展示厅，只有中绿蔚蓝湾的开放时间未定。

广州PLUS摄 盗用必究

中绿蔚蓝湾的规划图中，它的1#是建31层的商业+人才公寓，2#、3#是29层住宅，4#是31层住宅。它主要推出的是95-125㎡的三到四房，目前还没有放出户型等具体信息。

图源：广州规划局

越秀·珠实|天悦海湾则是主推89-125㎡三至四房的低密小高层，容积率在2.44，2梯5户。一共规划9栋住宅，1栋公寓。

首推5、7、9号楼，楼层最低的楼栋只有17层，最高也不过24层。需要注意的是5号楼下有个垃圾站，介意的话可以避开直接面向垃圾站的01、05单位。

越秀的天字系产品不多，全国只有7个项目，还都是选址核心地段。这次选址南沙湾，也是对南沙湾区枢纽价值的肯定。

它一共会推出4个户型，89㎡三房两厅两卫的小户型比较适合投资客选择，其余三个户型均在100㎡以上，适合改善需求的购房者。106㎡是4面宽朝阳，113㎡、125㎡4.5面宽朝阳，采光和观景都比较好。同时大量赠送的飘窗面积，使得户型实用率更高。

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详细情况大家也可以看看下面的户型图：

左右滑动查看更多户型

佳兆业·悦伴湾容积率3.3，一共规划有6栋住宅，两梯6户，面积段是83㎡-108㎡的三到四房。

它第一批准备卖的是4#，83-98㎡的3-4房。只等备案价通过拿到预售证就会开盘。

对于投资客来说，83㎡的小户型显然是更合适的选择。它的A、B户型都是传统竖厅设计，卧室空间感较好，赠送面积较多，阳台、飘窗都是赠送面积。飘窗比较特别，是270°的飘窗。

而98㎡的户型实用率很高，竖厅设计，高层可以远眺狮子洋海景，适合改善需求的客户选择。

大家也可以参考下面的户型图来做选择。

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左右滑动查看更多户型

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限价之下，

有笋可挖？

这三个项目数佳兆业·悦伴湾的楼面价最高，它所在地块的楼面价是22700元/㎡。而它首推的户型更偏刚需，2梯6户。少部分改善户型会在之后的楼栋推出。

此前由于南沙限价，它的备案价是2.7万/㎡。据销售透露现在项目和政府正在battle，之后的价格预计在3万/㎡左右，但还是要等最终备案价出来才能确定。

而且目前佳兆业的装修标准也暂时还不能确认，如果备案价较低，未来可能会简装交付。

中绿蔚蓝湾则是以改善客户为主的项目。它是南沙第一宗摇号地块上的项目，地块楼面价是19116元/㎡，还要配建7400㎡的人才公寓。

越秀·珠实|天悦海湾的楼面价是17608元/㎡，它既有刚需户型也有改善户型，密度较低，舒适度较高，但它未来会是毛坯交付。

中绿蔚蓝湾和越秀·珠实|天悦海湾地块面积都比佳兆业项目大，与它相比靠山的楼栋没有建筑遮挡，可以饱览山景，而且主推改善客户。越秀·珠实|天悦海湾的居住舒适度应该是三盘里最高的。

限价前，三个项目周边一手的价格都在3.5万/㎡以上，比如领南星河·荣誉和中交·蓝色海湾都是均价约3.7万/㎡，星河山海湾均价约3.6万/㎡.

限价后，如果佳兆业作为先锋没有争取到一个较高的价格，那么其他项目也应该在它的价格上下浮动。

对于购房者，这确实是难得的笋，自住需求的购房者可以放心冲。

但对于投资客来说，由于楼市调控收紧，未来不确定性增大，二手流动性恐怕没有保证。尤其是南沙这种供应量较大的新区。