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提问：房姐你好，新人首问，本人想在北京投资一套90平左右的房产，现名下没有房产，也没任何贷款，首付可拿出200w左右，买房作用是用于自住和投资，你有什么建议？

回答：你好，自住和投资属于鱼和熊掌。有没有投资和自住兼顾的房子呢？答案是，没有。凡事告诉你这房子投资自住兼顾， 大概率是在骗你！投资，一定是投目前还不适合自住的房子等待利好兑现，是一种小小的赌博。但凡适合自住，那也就没有暴涨潜力了。自住，是考虑个人复杂的情况，如交通、学区、户型、配套、楼层、采光，做出的选择，是一种消费行为，以后涨幅能跑赢大盘就算不错了。

自住找自己喜欢的，生活半径附近的，什么都符合你标准的房子，只能是CEO 投资和自住天生就是矛盾的，甚至可以【投住分离】，即买房只为投资，租房自住。所以买房之前，请思考清楚，你到底是要自住，还是投资。投资是要将世上各个领域的知识与智慧汇集在一起，外化在决策和实操上的综合体现，对人的全面素质要求其实是很高的。

如果对投资还完全不清楚是怎么回事呢，也没有什么买房的经验，上来就直接挑战高难度，未必是明智的做法。你闭上眼睛，把自己想象成武汉未来最引领时代的新兴产业的一名生机勃勃、前途光明的从业者。然后想一想，自己通常会在哪些板块上班，这些板块所对应的成片品质居住区又分别是哪些板块。这样心里就基本有数了。以你的预算自住和投资结合，比较不错的板块：回龙观，朝青，亦庄，马家堡，草桥，西红门，旧宫 至于具体选择哪里，要看你的生活半径。

提问：新人首问 房姐 你好 已婚人士 坐标顺义后沙峪 持有两套商住房 准备出售变现为三岁的儿子购入亚运村嘉铭桐城附近的学区房一套 预计变现400万 现在家中常住人口四大一小 选项一 出售一套 全款购入500万一室学票房 等儿子上学后全家租房居住 选项二 出售一套 购入700万 贷款200 万购入一室 日后同样需要租房居住 选项三 出售一套 过桥再抵押购入900左右两室 五口人挤两居内生活 选项四 出售两套 过桥抵押购入1100万三居 选项五 更改学区房区域 这几种方案 第一种生活压力小 购入学区房兼具资产保值 同时保留了一定的家庭财务自由 是我目前的优选 第四种 对现有生生活改变太大 老人意见不统一 选项五 您有什么推荐

回答：学票 就应该买总价最低的标的。就看为学票愿意支付多少钱了 想兼顾的话朝阳可以看看 奥林春天的三居室 900内的总价，对口的朝阳北师大附属实验，不如陈经纶那个，但也还可以，能满足学区+自住的需求。还可以看看新北苑的中铁国际城、华贸城、世华泊郡的三居，对口朝阳外国语来广营校区。 老破小+租房的配置。还可以 看看人大附朝阳的房子，比如芍药居的一居室，或者朝外的一居室，例如 慧忠里

提问：房姐你好，我在北京。有购房资格。之前投资不慎买了房山地铁大学城北站商铺和商住两用，现在不但价格低而且很难出手，如果给中介红包来能出手，预计也是亏50~60万。我是割肉，拿到100多万的现金购买住宅呢，还是再等一等？我应该怎么办呢？多谢房姐。

回答：你好，现在商住政策比较悲观，小面积在抵押上也比较被歧视，加上已经站上相对高位，即使回落，目前也很难有套利的空间，反而是风险较大。 商住政策短期几年内不会放松了，1-2年内政策回暖无望，商住未来的走势还是跟随住宅，但涨幅会比住宅小很多，你要是换住宅，任何时候都是没问题的，万一房价涨了，住宅肯定涨的更多。

提问：本人家住小汤山镇御汤山熙园，家里小孩在王府学校马上上小学二年级，私立学校的净围着经济效益的目标加上美国的关系，有打算找个公立学校，看到皇城根小学附小在定泗路，打算也可以买个附近的房子，上学资质投资两方面的考虑，可以价格200到500万，买了出租。请问有合适的吗，昌平皇城根小学当然其他小学也可以能给推荐下吗？

回答：昌平皇城根小学是新引进的教育质量还不好评判 推荐看下融泽嘉园和金域华府，都是育翔、161的昌平分校 融泽嘉园都是西城的搬迁户，所以才在这边建的分校，目前算是昌平最好的学区。 另外就是育新回龙观分校 可以看看矩阵小区、和谐家园

提问：房姐您好，本人名下还有一套购房资格，计划全款八百万左右现金（首套贷款已贷款用足），想在北京买套次新两房投资，个人比较倾向于望京或四惠地区，您觉得是否合适？或者有什么其他更好的推荐？还有时间方面，是春节前跑步入场二手房？还是等春节后选择新房更合适？谢谢。

回答：四惠地区一般可以回避 四惠属于交通枢纽地段，有大型立交桥，有四环路，通惠河，建国路，京通快速，铁路，地铁...整个地区被隔断严重，很难买到优质标的。 800万首付，现金十分充裕，现在开始准备贷款，可以贷足1600左右，买一套2200-2300万的标的。 依据现在市场上的一线情况，可以灵活调整。 比如如果有两套1200的标的，可以直接买入两套1200（分拆2个400万首付）标的。 目前买房关键的两点： 1.贷款搞得定 2.有房源出来，抢得到

提问：房姐您好，慕名而来，新人首问！我是一个准妈妈，目前打算换房，手头有团结湖顶层两室一厅老公房，朝南向，小区环境不错，刚精装一年，最近看的人还挺多，但是看房人报价距离我们心理价位还差个小几万（我们单价在团结湖地区算高的），且目前我们还没有看好下一套房，不知道该不该出手。现在考虑换房，主要是改善生活条件，下一步考虑入手一个550w左右的房子，满足夫妻居住及未来老人来京照顾的功能性需求，主要考虑长安街以北的五环内，暂不需要考虑学区，前期看房，初步看中的有团结湖80平的老公房、国美第一城3号院95平商品房、望京新城片区和亚运村附近商品房，五年以后很有可能还会换房，不知道该如何选择，或者房姐有什么其他的推荐么？十分信任房姐，拜托房姐看到我❤❤️❤️️

回答：5年左右 可以考虑望京和朝青板块，亚运村学区溢价较多不是最好的选择。团结湖公房多，大多房龄偏老，租金还行但居住环境一般，看你们的选择了 选筹上建议 望京 大西洋新城 望京新城 ，朝青 国美、青年汇家园、炫特嘉园、晨光家园 置换的时候建议买卖同时进行，谨防踏空。 置换时，通常会先把想买的房源大致看一下，觉得能买到的概率比较大，那么就启动置换流程，开始卖房。卖房的同时，也会继续看房。当热度差不多、有一些意向接近成交时，只要确定大概率能买到房子，就可以果断签字收定，绝对不要等到自己看的房子也同意卖给你，才收定，那样的话卖房环节反而会很被动。

提问：大佬，想请教下：1）目前手上有1套东城忠实里70平米的2居（86年左右建筑，房本已是商品房）对标学区划片是文汇9年一贯制，因在西城有房，故不考虑该学区，请问从未来保值和升值角度是否需要留存还是现在将其出售？2）如将其出售后，手上有750万现金，（不再考虑商贷），请问从改善型居住兼顾保值和升值角度可以看下哪个板块儿的哪些小区？3）之前看了下南三环内的方庄6号，文成建筑和晶城秀府，因为南城一直没有准确定位，故看不太清，因此这三个小区从保值或升值角度您更建议入手哪个？非常感谢！

回答：如果已经有多套学区房，可以考虑出售。 西城的房产没有信息。 北京尽量保留90年以后的房产。 750万现金，预留50万月供，做好选筹全套流程正常可以买到1500-1700左右的标的，首选望京，双井。 方庄区域回避，都不适合。

提问：26岁，单身，爸妈几年内应该不会到北京常住。目前在亮马桥工作，以后工作区域应该在朝阳片区，上车盘，五年后可能要换。考虑首付150-200，总价四百万左右的房子。炫特三百五左右一居好还是亦庄1次渠南首创远洋禧瑞天著（目前看中14号楼高层，420w）好？二者未来保值和升值方面怎么样？

回答：禧瑞天著离地铁17号线近 可以上建华，整体还不错，不过禧瑞的好户型不多，周边配套没起来有点荒凉，能长持8年以上，我觉得可以入。 炫特是一直推荐的上车盘，综合性价比还不错，短期收益确定，能跟上大盘的涨幅，如果是持有5左右，更推荐炫特。

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