7月24日，《关于进一步减轻义务教育阶段学生作业负担和校外培训负担的意见》（以下简称“双减”）发布，教培行业迎来拐点。
成都是首批“双减”试点城市之一。政策的落地，最先反应的是家长和教培机构，而随着政策影响的进一步加大，教育培训行业的上游，商业地产的租赁方也开始了连锁焦虑。
当家长们急迫想知道“双减后孩子的补习班怎么办”时，一些将物业出租给教培机构的商场运营方和社区较大面积商铺的业主们也在考虑“是否应该及时调整业态”、“如何预防教培机构退租”、“谁能代替教培机构为商业地产造血”等同样让他们不知所措的问题。
有业界人士认为，成都的教培行业将在9月1日开学后迎来较为明显的变化。而作为这些教培机构场地提供方——商业地产的负责人们，也正在以此时间作为倒计时，开始了新一轮的业态调整计划。
01
成都暂时未有大规模的改变
开学后才是真正的考验
“双减”政策出台后，北京的教培机构随后出现“关门潮”。据财新网及AI财经社报道，在北京海淀黄庄的银网中心，曾经教培机构聚集的大楼里，类似高思教育的培训机构大门紧闭，玻璃门上贴出了招租告示。
位于北京海淀银网中心的高思教育大门紧闭 图据财新网
和“宇宙补习中心”北京海淀相比，成都目前没有哪个区域出现大规模补习机构撤场的局面。
记者走访了九方、世豪广场、万达广场、优品道等教培机构较集中的商场、商街，发现大多数的机构仍在正常开门营业，偶有关门歇业的，商场负责人也表示，是在“双减”之前就已经在做的正常更换退租，“直接受此政策影响来退租的，暂时还没有特别明显。”
位于世豪广场的青少年英语培训机构
相反，一些教培机构的暑假班还在继续经营。在长寿路新华苑的学而思门口，傍晚来接孩子放学的车停满了道路一侧。据了解，学而思在“双减”政策出台之前缴费的暑假班，现在仍在正常进行。
长寿路新华苑学而思门口，傍晚停满接孩子放学的车辆
有教培业界人士认为，校外培训机构正在面临巨大的考验。节假日、休息日、寒暑假不能组织学科类培训，部分暑期培训也在面临退费，这对培训机构是巨大的资金考验。目前已经有校外培训机构因此撤场。
但更多校外培训机构也开始忙于转型：从针对应试教育转型到着重素质教育；开设国际象棋、编程、机器人等课程；开发托管类课程……对于这些校外培训机构而言，迅速反应，也会成为后期找到生存新出路的机会。
“开学后情况可能会更明显。”不少教培行业的从业者，都认为行业真正的分水岭应该是9月1日开学以后，“暑假班毕竟是少数，更多的培训在日常学习中，按照新政学科类培训周末不能补习，市场需求改变，很多机构会被房租压垮。”那才是真正拐点到来的时刻。
02
“双减”之下
商场、街铺、写字楼各寻出路
同样在做新打算的，还有已经察觉到“双减”影响的另外一个领域——商业地产。
近年来校外培训机构都是重要的商业租赁方。教培机构对商场、商街的影响表现非常突出。成都教育培训机构租赁，商场里面多是学前培训和特长培训，社区商铺一般面积较大的以教培为主，还有一类在较老的写字楼和独立商业里。
24城社区商业有很多教培机构
在成都主城区，几乎每个区持证的培训学校数量都在150-200家左右，遍布全城各社区的培训学校，对于教室、办公室都有极大的需求，这些需求也盘活了区域内的许多商业。
对于品牌校外培训机构，商场是重要的点位。“教培机构对商场人气的拉动非常明显，与餐饮不相上下。”青白江万达商场运营负责人告诉记者，“针对学龄或者学前儿童的教培机构，大多需要家长陪同前往，培训时间较长，家长在此停留时间增加了商场内其他业态的消费。”
在采访中记者了解到，以前一般被安排在商场较高楼层的教培机构，近年逐渐有“下楼”的趋势，在九方、世豪广场等商场内，甚至在曾经以女装为主的2楼，就已经有不少教培机构入住；而这些教培机构附近的位置，奶茶、咖啡等以前1楼的商家，也主动上楼与之靠拢。
但现在来看，这些由教培机构带来商场业态布局的改变，可能会成为商场运营面临的新问题。
品牌教育机构多选择商场布点
以学而思为代表的大型教学点，布局以独立商业为主。
据其成都校区的老师介绍，学而思在成都东南西北各方位都有点位，以大教学点为主，单个教学点的教室数量突破50个，起始租赁面积达到2000-3000㎡，并且教学点对于交通、商业面积、楼层都有着严格要求，在学校、住户较多的区域，点位会更加密集。
大型独立商业的情况特殊，类似学而思教学点的位置在普遍较好，靠近居民区，人流量大。定位社区消费的其他行业如有需求，这类商业有下一个商家接盘的可能性大。
学而思以大教学点为主，多布局独立商业
但现在看来，如果经营出现异常，这些商场里的大客户、大宗独立商业的使用者，可能会易主。
03
教培行业收缩
商业租赁如何调整？
教培行业的变化，引发商业地产业开始准备调整。
虽然作为受欢迎的租户，教培机构在各种商业地产项目中，租金的支付能力上却大不如如其他行业，“一般商场给到校外培训机构的租金都是商场业态中的最低标准，有些甚至仅为同楼层其他业态租金的30-50%。”有商场方面的人士透露，教培机构的租金是其他行业的一半，在业界已是共识。
目前一些商场已经开始与商家协商做品牌转型，从应试类教育培训转型，寻找更多出路。在“双减”之后，对于未开业的商场，后期的校外培训机构招商战略会做出调整，对于已开业的商场，也会考虑协商铺面位置的调整，以期减少后期的影响。
开在商场里的教育机构或面临转型
临街商铺或者社区商业的业主，在面对“双减”影响时，则另有打算。有城南大宗独立商铺的业主告诉记者，目前自己的商铺租给了一家小型教育机构，这种小机构营往往比较敏感，抗风险性小，“目前有一家医美机构也在跟我商谈租铺子的事，从近期看，医美的行业前景比教培机构更稳定，而且他们能承受的租金价格也更高。”
某教培机构点位的教室
对商业地产的运营者和业主而言，因为“双减”带来的结构性调整没有其他城市明显，而且成都医美、大型连锁餐饮、素质教育等行业发展快速，这些行业能替代教培成为新的承租方。
对成都市场而言，“双减”对商业地产的影响已开始暗潮涌动。提前做好准备、合理布局、及时转型，无论对教培机构或者商业地产业而言，都是减少危机影响的正确出路。
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主编：余鸽
副主编：江涛
编辑：余兰
图片来源：成都商报资料库/IC photo/图虫创意/视觉中国
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