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提问：房姐您好！新人首问。准备用退休老人资质，首套，首贷，在北京投资一套住房。将来给孩子留着，当前不会立刻自用，准备出租。手头子弹400。目前想不清楚的是，应该买一个品质好的，将来，比如20年后，直接给孩子用了。还是应该买一个品质一般的，因为无论如何，20年太久了，中间肯定还会卖掉再买新的。不知道这两种方法如何做最划算？另外看帖子说望京比较适合投资，看了一个季景沁园小区，环境物业都挺好。不知道是不是存在溢价，这样房子现在买了，不自用，多年之后涨幅会不会输给其它小区？我这种情况，望京投资您最建议看哪里？另外双井的苹果社区，朝青的华纺易城和青年汇，对于我是否也合适投资？非常感谢。

回答：你好，感谢付费！ 一套房子能否持有20年，背后最重要的变量，其实是产业。 比如：互联网是一个「逐水草而居」的行业。 就像草原上的部落。 前5年A公司是老大，后5年B公司是崛起，可能就导致互联网地区重心的变化，子民的变化。 最早的汉卡方正搜狐，到金山百度去哪儿，再到BAT，再到2013后中美vc疯狂涌入，击鼓传花大潮批量制造「独角兽」和「IPO」神话，互联网遍布东二三四环（胡同巷子，雍和宫，东直门，朝阳门，亮马桥，三里屯，呼家楼，青年路，酒仙桥，定福庄......），其中望京是集大成者。 进入后互联网时代，BAT进入幕后，DMT又逐渐站稳第二梯队。 由此呈现的是互联网部落的迁移轨迹，从知春路中关村，再到五道口清华，再到上地西二旗，随后迁移到望京，分流到后场村，今天又开始逐步向外扩散，后场村扩散到永丰，望京延伸向来广营和善各庄....... 哪里有公司崛起，哪里就成为新的互联网中心。 一旦互联网公司成功做大，首要的需求就是拥有一块便宜的办公场地， 以原先为圆心，寻找尚未被占领的空地，便宜的空地，典型如百度，腾讯，新浪，阿里巴巴。 北京城区人口范围内的房价，除了本身存在重大的溢价，理论上不会出现下降。 房价与人口挂钩，只要人口存在，房价的基本面不变。 从中关村到望京。 从望京到来广营。 你可以看到，每一次互联网大厂的迁移，都符合这个规律。 如果地段本身没有其他产业，单一的互联网产业十分薄弱，一旦大厂迁移或者衰落、倒闭，价值就存在折损，流动性会急速下降。 20年前，风云二环的外贸公司，三环的外销公寓，如今也是过眼云烟。 望京可以跑赢全北京，季景沁园在望京板块内也可以跑赢80%的楼盘。 这几个楼盘对比，优先季景沁园。

提问：房姐好，新人首问！我老公婚前在通州摇到了一套自住型商品房100平，价格不贵，还款无压力，已经租出去租金抵消月供。现在我俩都在海淀上班，他在西北旺软件园，我在海淀黄庄，目前租房住。手头有200w加上两边父母的能有350w，考虑是否再买一个二套（我俩都是京户，我的stsd因结婚浪费了），只能买总价500w左右或以内的。我在学校不需要考虑学区房。考虑有1.马连洼梅兰竹菊 好处是通勤方便 16号线一开通去哪都很方便 感觉未来有升值潜力 2.融泽家园等 缺点是兰园太旧住起来不舒适 但融泽嘉园通勤又不是那么方便 我可以接受租房住 未来大概率也会等有了小孩，随着小孩上幼儿园小学在学校周边租房住（周围很多同事家长孩子都是这样的，租离学校近的如世纪城），所以这个二套住不了几年，就可以考虑租出去。 老公是想自己住。所以请问您从投资升值保值的角度看，买哪里更合适，或者说稍微能够兼顾自住交通等？通州的房子三年之后才能上市交易，也暂不考虑卖等升值，未来为了自住房子去那发展也未可知。所以这个二套如果买了未来卖掉不唯一又是一笔税，不过大概率上应该还是要买的，听房姐那么说。老公还说可以考虑10号线沿线丰台等地，纯自住。请教房姐，是否值得投资买二套，根据这种情况买哪里合适，还是闭眼买？ 谢谢房姐

回答：1. 还是建议梅兰竹菊，马连洼板块这边没啥学区 涨幅也还行 作为保值是不错的选择，梅兰竹菊本身位置不错 也靠近软件园，未来出租也不用愁。 2. 丰台 建议沿着草桥 角门淘一下

提问：房姐你好！新人首问，未婚 SFSD ，子弹 400 ，北京商住一套 现值200，三亚一套3居（未下产证） 1.现在想把北京商住卖掉(是否正确？附近快要修地铁了) ，短期内凑够首付600，按揭300，买一套两居，这种使用贷款是否最优？保值增值买哪里比较好？ 个人倾向太阳宫和朝青，但好像只能够到UHN，土星园，朝青的华纺，润枫天鹅湾比较困难了吧。您推荐哪里呢？请给排序 2.另外国管公积金组合贷有收入证明就可以吗？需要ls吗？ls不够有什么办法吗？ 3.三亚的房产（不靠海）是否有继续持有的价值，还是等下产证就出手？ 4.最近北京房价升温，好多房子都涨价了。现在买入合适吗？年前好还是年后好呢？ 期待您的回复谢谢！

回答：1. 商住卖掉吧，长持收益很低的，贷款多少就看你的承受能力，还款能力强建议多贷，现在房贷在收紧，将来大额贷款也会稀缺。太阳宫是学区高地。土星园是回迁房，户型较差、管理差, 不推荐，uhn原来物业不行，现在貌似有改善。绿化不错，但得房率不高，有合适的标的可以考虑。华纺和UHN可以淘下 2. 组合贷需要流水，一般组合贷的贷款审核更严格，找中介看能否帮助包装 3. 建议早点出掉吧，短期都会有涨有跌，但旅游城市的房产没有长期价值。 4. 涨幅过大的区域，建议谨慎，因为房源很少，业主大多试探性涨价。最好扩大选筹范围，建议3月之前入手

提问：房姐老师您好 目前有两套乳山的房子买来一共大概500万两套郑州金水的老房子大概400多万，去年您建议下尝试入手了一套杭州涨幅不错，我想加快速度把资产盘活一遍，总共手上还有130多的现金，请问现在怎么用，最好的投资方式建议是什么？

回答：乳山的房子，可能翻不了身，建议抓紧卖掉。 郑州老房子，400万，如果不是学区房，那可能是老破大。 郑州是一个对新房比较买单的城市，无学区老破大，还是尽快置换。 郑州的天花板不高，这一轮核心板块300万基本是天花板； 郑州春节涨一点，再来行情，可能要等武汉大行情来临。 400万老房子出售或者抵出来，加上130手头，估计可以拿到400万左右 400万北京买一套1000+的标杆次新两房，现在还有机会下手。

提问：房姐好，大额付费，还想请您分析一下，是否可以买高铁站旁边的房子呢，以及未来星火高铁站对于泛海容郡的影响，是会因为周围商业配套使得增值更有保障，还是因为噪音以及人流等问题使得未来小区更难以出手，还是因为目前规划以及建成效果的不确定性未来不好判断呢，同时也想请教一下您从增值角度对泛海居住区未来的看法，多谢哈

回答：高铁利好是区域经济，太靠近的房产并不会有额外增值，噪音、人流嘈杂都是问题，对于自住来说都是不利因素。但增个板块属于利好，能带来经济增长，泛海容郡本 新盘+品质溢价 属于ceo盘， 保值一般。现在入住率也不是很高。

提问：你好，有空请指点一下：我工作在通州，老公工作在北四环，孩子上初中在广渠门附近，目前通州滨江帝景有套两居市值460万左右，大厂有三套小房子市值300万左右，家庭年收入70万左右。因为孩子一直在东城上学租房，房租15000元\/月，通州和大厂的房子都空置没有出租，目前琢磨房租太高，还不如把四套房子都卖了在双井或7号线沿线买一个两居，自己能住也保值，另外还有两个方案是四套卖完后在运河湾换一个大三居，或者卖大厂三套在城里地铁沿线贷款买一个老破小，因为孩子已经初中不用考虑学区。这三个方案哪个更靠谱，或者您还有别的更好的方案？请指点。最近看了双井附近的房子，富力城、时代国际、首城国际，时代国际的南北通透两居、全南三居和富力城的两居，首城国际的两居，合生国际家园两居怎么选？谢谢

回答：你好，一线城市不建议置换，成本太高，一进一出税费吃掉利润。 大厂3套可以出手，滨江帝景还不错，建议保留 抵押融资增加首付。 自住建议买双井，首城国际还不错。 时代国际的房子大多都太吵了，正对这广渠路，升值潜力一般。 富力城自住也还不错。 这几套房给的信息太少，具体还是看价格

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