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提问：您好，看您推荐朝阳公园附近的房子很少提泛海的房子，想请教一下，能详细介绍下泛海这几个园怎么样，和周边的盘比哪个好一点，有投资价值吗？泛海和星河湾的优点和缺点投资价值和自住性价比哪个高，感谢。

回答：你好，感谢付费！ 朝阳公园因公园地产的概念兴起，一直是公认的城市核心区的富人区。 经过了十多年的沉淀，朝阳公园板块仍然受到高端改善者的认同与热捧，区域价值首先体现在抗跌属性上。 这是因为朝阳公园区域是对外开放较早的区域，投资居住两相宜。 2001年入市的棕榈泉国际公寓吸引了众多演艺圈明星和互联网大佬，开启了区域豪宅化时代。 朝阳公园位处核心地段，有高端国际氛围也有浓厚的人文气息。这种文化底蕴并不是每个板块都能具备的。 区域代表楼盘有： 棕榈泉国际公寓 公园大道 泛海国际 观湖国际 明星大腕多偏爱棕榈泉国际公寓，而且棕榈泉国际的物业也确实是最好的，尤其小区内两栋VIP楼。加上紧邻朝阳公园，地理优势明显。 但是小区外的环境还是有点差强人意，没有拆迁的老破建筑仍然不少。而且小区南侧和东侧外围道路被车辆占道停车，影响了业主出行的心情与品质。 公园大道，这个社区在设计上属于美式高层公寓，楼间距80米，社区整体设计给人很舒服的感受。小区配有健身会所和游泳池，另外还有4000平米的儿童游乐设施，每一户都带有阳台。社区外籍租户较多，这一点对于很多人也是意见不同。 相比之下，位处四环外的泛海国际社区，周边的环境更好。泛海国际当初在新盘上市的时候就频登销售榜首，如今仍然是二手房销量最高的。一方面是因为体量大，另一方面就是源于综合品质较高。 最后，观湖国际相比其他几个项目来说户型偏小一点。 综合分析，朝阳公园板块几个项目略有差异，可以根据个人的需求选择。 朝青是十年前发展起来的区域，生活配套齐全、繁华，朝阳大悦城带了不少人气，以星河湾为代表的豪宅也聚集了不少明星大腕。 第一梯队豪宅：星河湾 高端住宅星河湾，众多名星、大腕、知名企业家、艺术家等高端圈层人士都住在这里。这种小区都是先建园林后盖房子，所以居住体验非常好。 小区内绿化率达到了50%，东边有上千亩的园林，周边不仅环境好，而且很安静，没有太多的嘈杂人群。 2007-2008年入市的时候，这个楼盘的装修标准就达到了1.5w\/㎡，小区内配备泳池、蝴蝶泉、高端会所，地下车库尽是豪车，物业服务也是一级棒。 总之泛海和星河湾都是终极置业的板块标杆盘首选，至于买哪里，就看你个人喜好，喜欢公园买泛海，喜欢商业买星河湾。 至于性价比，还是要看每套房的价格。 我个人更倾向入手泛海系列。

提问：房姐好！新人首问，两个问题： 1.二套打算换三居，如果现在入手能承受的总价800左右，如果再过三五年承受总价升到1000。800左右三居选择余地有局限，是现在买个800左右凑合的，还是等三五年之后再出手呢？ 2.目前三居看了97年双花园西里不到700，金隅凤麟洲08年不到900，请问选择哪个保值升值空间更大？或者还有其他小区推荐吗？

回答：3年后800万的标的可能就涨到1000了，当然是现在买。买房不要想择时，如果愿意长持，越早上车越好。 金隅凤麟洲 因为低密度 矮板楼 所以适合居住，唯一短板就死交通不便利，3号线开通后会有改善 ，由于品质溢价的原因，涨幅略跑输大盘。双花园西里，小区有点老，没社区，没电梯，居住体验一般，但位置还不错。 自住建议看金隅凤麟洲，看重保值就选双花园西里。 选筹范围扩大点，四环外的话，7号线百子湾附近可以看看，沿海赛洛城，还可以看下百环家园，还有四惠、大望路、朝青板块也可以淘一下。

提问：房姐您好，新人首问，之前的问题被删了：sfsd，女生，未来3—5年有结婚计划，勉强凑够100万首付，现在天通苑工作，目前租房住，听说最近亦庄橡树湾在开盘，年底买价格低，年后说是涨价，2023年交房，100万首付可买两居。一直在犹豫，是买亦庄橡树湾近两年继续租房或住宿舍，还是保留sfsd资格等天通苑有合适的房子再上车？ 盼回复。谢谢谢谢

回答：橡树湾是这一片少有的的商品房，这算一个优势，缺点就是 周边配套还没起来，有些荒，马驹桥 一直以来因版块的交通配套，被人诟病，据说周边要建垃圾场。不过建议还是先上车，现在等不是这个好策略

提问：您好！我现在有自住西城二环内学区房一套，两室一厅，无贷款记录。手中闲置子弹200，能承受每月1万房贷，想通过投资尽快让手中财富增值，将来再次改善成三居住房。请问现在应该在北京投资还是外地？如果在北京，可以关注哪些盘？资金怎么运作？

回答：你的资金在北京上车没问题，所以不用区外地。建议看看 首城国际、柏林爱乐、炫特区 橙色年代、清枫华景园 星河城、万年花城 新龙城 鸿坤理想城礼域府 这些都可以淘下一下。以你的月供可以看400内的标的，直接按二套的方式入吧

提问：房姐好，北京基本情况，25岁，家里4套房，首付可以买第5套。总资产2200-2500万左右。我们的房子都是学区房，三环老破小，置换到次新，基本不会有负担，甚至可以匀点钱到外地，而且父母公务员，退休金稳定。我们家老人也愿意帮忙。 买重庆，买沈阳，父母同意。尤其沈阳，但不知道先北京还是先外地。从水库看，好像重庆还是比沈阳好。外地的仓，需不需要建的多一点。 给您发这么多，打扰了。

回答：4套房总额2500万，常见是1000+700+500+300这种结构。 都是学区房，大概率有两套西城海淀800左右或以上学区。 资产比较丰厚，但这样的组成风险性较大，稳定性和成长性较弱。 先要知道每套标的信息和负债进行评估，预估首付资金，以及操作，是选择卖出还是抵押。 资金量比较大，先集中解决北京的大头，1000万资金量级手缝漏掉100万余额也足够重庆\/沈阳多套建仓。 把手上标的优先换成五环内核心地段，价格心动流动性较好的次新房。 乌鸦喝水，先投石子，再填沙子。

提问：星主好，已经在苏州交社保两年，老家是北方，不在苏州工作，一半为孩子毕业后去南方发展有个落脚点，一半为投资保值，新房和二手房都可以，您看适合在哪个区买房，谢谢您的解答

回答：谢谢赞赏 先提炼重点：老家北方，小孩毕业后去南方工作 从描述来看，目前在北方没有大量资产或者家业，其实除却家乡情结和地理偏好，选择哪个城市并没有太大的损失。 买房最关键的是首付资金，其次是战略上选择什么样的城市，以及最后微观上的选筹。 如果本身有200万以上的现金，那么足够买入一线标的，现在处在新一轮上涨前夕的北京是一个选择。 如果首付资金只有100万上下，北方也没有重要的工作生活，那么建议可以一步步移居南方。 买房战略上，首选优质的二线省会城市，房价足够低，不限购，贷款友好的城市。 一共两个，重庆，杭州。 考虑到工作生活，经济发展，以及房产本身的便利程度，可以优先买杭州，贷款9成的操作，对于首付资金和起步冲阶很友好。

提问：房姐，您好！非京籍43岁，200万子弹，无房首次购买，有公积金贷款资格。在朝阳东三环上班，听说公积金贷款最高120万，所以计划购买一套320万左右1室1厅的住房自住且能保值，作为将来退休养老用途，朝阳区有什么可推荐的合适楼盘？因目前租住在管庄的远洋一方，所以关注了本小区和常营的柏林爱乐，目前总价都在380万左右，还没有看房，这两个成交价有可能在320万左右吗？谢谢！

回答：400左右建议选择常营或者潘家园，最近三年小户型的涨幅涨幅在朝阳都是前列，交通便利的上车盘还是很受欢迎的，常营选择金隅悦和园、苹果派 涨幅都是跑赢大盘。柏林爱乐活跃度和涨幅都差一点，可以做为备选。管庄相比不建议，上车盘的市场接受度不高

提问：房姐好，单身女孩，首付200-250，月供最高1.4，SFSD，总价控制在500左右。目前工作在奥森这边，金融行业以后换工作可能是东边或金融街，目前在看朝阳和宋家庄的房子，东三的潘家园也看过，宋家庄看的红狮家园南北通透88平交通方便，朝阳还在看，我现在买需要考虑结婚有娃房子面积吗，那样的话宋家庄似乎合适一点，而父母在香河有房打算退休后去住，又离朝阳更近一些，您觉得哪边比较适合呢？咨询盼复

回答：买房不会一步到位的，第一套先考虑升值，结婚孩子上学 以后肯定会再置换。 建议看 青年路的青年汇佳园的小两居 ，石佛营板块 炫特区、晨光家园的小两居

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