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2021年上半年，中国奥园坚持可持续高质量发展，保持审慎拿地，年购地金额控制在当年合同销售额的20%以内，受益于企业突出的城市更新能力，土储结构不断优化，在公开市场拿地与盈利愈发艰难的时期，奥园的城市更新项目将成为业绩加速的引擎。

01

业绩稳步提升

目标达成可能性大

2021年1-6月，中国奥园实现销售金额675.9亿元，较2020年同期的508.7亿元上升了32.9%，已完成销售目标的45.1%，从奥园2021年货值铺排比例来看，上半年：下半年约为41:59，完成销售目标的可能性较大，董事会主席郭梓文也在2021年中期业绩发布会上明确表示，中国奥园积极调整，不断强化区域深耕和精细化管理，有信心完成全年1500亿元的销售目标。分区域来看，华南区域实现销售金额194.5亿元，同比上升52.7%，占总销售金额比例较2020年同期上升了3.7个百分点至28.8%；华东区域实现销售金额227.6亿元，同比上升42.9%，占比较2020年同期上升了2.4个百分点至33.7%；环渤海区域实现销售金额66.9亿元，同比上升121.2%，占比较2020年同期上升4.0个百分点至9.9%。

我们认为，中国奥园业绩的稳步提升除了地产主业表现优异之外，还与其“双引擎驱动”有较大关联。中国奥园坚持“幸福人居”与“悦康生活”两大板块协同发展，其中悦康生活包含物业管理、商业运营、文化旅游、美丽健康等非房产业，通过这些多元化业务的发展持续赋能主业，典型如文旅方面，奥园（英德）心花小镇打造“文旅+产业+住宅”多元融合的业态组合，总建筑面积约90万平米，地价3.4亿元，可售货值却高达72亿元，并且已经实现累计销售金额27亿元，销售均价高达11000元/平米；产业方面，中国奥园成立奥园美谷及奥园湾区智谷，其中奥园湾区智谷已签约10余家意向企业。

02

城市更新加速转化

上半年提供货值占比达76%

在三道红线之下，房企均以降负债为第一目标，投资力度相对放缓，年拿地金额控制在当年合同销售金额的20%以内，2021年1-6月，中国奥园保持审慎购地的态度，新增土地储备建筑面积约107.1万平米，同比下降84.6%，总地价为72.0亿元，新增货值达178亿元，其中以粤港澳大湾区新增土地储备最大，按地价占比为85.0%，主要是由于大湾区的城市更新转化加速，广州增城南坣村项目及珠海香洲翠微村项目一期共计转化可售建筑面积67.4万平米，按建筑面积占比高达62.9%，可售货值达135亿元，按可售货值占比高达75.8%。自2021年实行集中供地以来，公开市场拿地难度增加，利润空间也受到严格限制，房企其他途径拿地的能力愈发显得重要，而中国奥园提前部署，城市更新加快转化，同时发挥收并购的传统优势，2021年上半年通过收并购拿地及城市更新等多元化方式拿地的建筑面积占总新增建筑面积的86%。

截至2021年6月底，中国奥园土地储备总建筑面积共计5358万平米，分布于95个境内外城市，总货值达5939亿元，若计入城市更新项目，总货值高达13482亿元，足以支撑未来4至5年的发展。我们认为，城市更新拿地的能力对中国奥园未来的发展有较大利好，具体体现在三个方面：

  • 第一，城市更新项目主要分布在高能级城市，可有效改善房企布局结构，且优势区域项目的去化率更高；

  • 第二，相对于未来公开市场拿地的不确定性，城市更新项目转化土地的确定性更高，2021年至2024年中国奥园的城市更新项目预计能为企业转化可售货值2420亿元；

  • 第三，如上文所说，自集中供地以来，公开市场拿地的地价、房价被严格限制，加上竞配建等成本，利润空间十分有限，而城市更新项目的利润空间较大，平均毛利润率可达到35%-40%，净利润率可达到15%到20%，有效保证了企业的盈利空间。

03

费用管控能力持续向好

负债结构不断优化

中国奥园销售规模的持续上升对公司盈利形成有效支撑，2021年上半年实现营业收入325.1亿元，同比上升15.1%。三费费用率改善明显，较2020年同期下降了2.2个百分点至21.7%，在三道红线的威压下，房企均转向自身要效益，费用管控能力日益上升，推动企业资金周转能力的提高。

除此之外，中国奥园主动管理债务，通过促回款、调节奏、降成本、快交付来达到降低负债、增厚净资产的目的，预计有息负债每年下降不少于5%，截至2021年6月底，公司有息负债总额较2020年底下降3.1%至1113.1亿元，其中短期有息负债较2020年底下降1.0%至517亿元，净负债率较2020年底下降2.0个百分点至80.7%，现金短债比稳定在1.3倍，剔除预收款后的资产负债率较2020年底上升0.1个百分点至78.5%。

同时，中国奥园的融资能力不断提升，2021年1-6月平均融资成本进一步下降至7.0%。其中2021年1月采用交换要约配新发行方式按票面价发行1.88亿美元2022年到期4.2%优先票据，进一步创奥园债券发行成本新低；2021年2月发行6年期3.5亿美元5.88%优先票据，创奥园美元债最长发行年期。

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