我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

关注“北京房姐” 微信公众号，加入知识星球"北京买房" 进行提问，有问必答，全程指导买房

提问：您好，新人首问：目前自住亦庄2004年交房别墅项目，正在出售中，因为两年后有出国居住计划，预估售价1900万。出手后希望1000万左右买一套投资房产，目前关注亦庄中海墅公寓三居，亦庄金茂悦，金茂府，东四环泛海国际，棕榈泉，东大桥新城国际。希望能够最大化投资收益。另外，有想法在亦庄买一套商住，预算300-400，作为过渡居所，出国后出租，请您给出宝贵建议。

回答：你好，如果是自住和保值这个价位亦庄和郊区不建议看。 棕榈泉一开始定位高，品质好，价格贵，但因为交通不方便，距离商业也比较远，所以最近涨幅不大。 05~10年那段算是朝阳公园的头牌、甚至是整个朝阳东边的标杆，棕榈泉是第一个把这个做到极致的小区。 地段当然还是无敌了，对面就是朝阳公园。 但现在朝阳公园头牌早就换成泛海系列了，这个从价格就看得出来。 棕榈泉之所以现在地位下降了，不仅是年代老，各种做派也老。譬如楼外观，近看倒还可以，远看真的有点惨，猛一看有点经济适用房的感觉。户型也是，户型很大，但当年走涉外范，老外普遍更看重view而不是朝向，所以大部分的楼王户型都是主卧+客厅朝北（为了看朝阳公园），其实不是很符合中国人审美（泛海这一点就优势太明显了）。 管理上，近几年也有点懈怠，对比旁边公园大道不一定有明显优势。而且棕榈泉虽然地段很高大上，周边的超市确是以天客隆这种为主的，有点不搭。当然，整个小区的建筑质量、房屋质量、一些细节上，棕榈泉还是可以的。 反正看重升值，棕榈泉不用考虑了；喜欢阳光普照的户型，棕榈泉不用考虑了。 新城国际是一个得天独厚的盘。 东三环内光华路，左手芳草地世贸天阶，右手财富中心IFC，北面朝外，南面国贸，占据了最好的地段。 而在这个地段内，拥有超强的对比优势，世界城是商住，关东店老破小，只有新城国际是优等生独苗，这种情况下，不仅是区域最高价，还会有对比溢价加成。 本身的次新品质不算差，社区商业，花园，物业配套保证了基本盘。 第一次到楼下喝咖啡，新城国际就让我眼前一亮。 2016年下半年那会儿我推荐的时候，新城国际仅仅才6万多，300万就可以买到大两居。 但这种盘往往有个特点，值得买入的时间窗口非常短暂，早了就贵了不涨，晚一步就翻倍。 如果考虑自住，建议买泛海国际。如果纯投资，建议 东湖湾、保利中央公园、臻园、橄榄城 商住不建议买，总价400在亦庄可以买个上车盘暂时自住。

提问：房姐您好！首问：置换一套房子，总价预算650万以内，希望居住环境好一点、离地铁近一些，未来有一定增值空间。请问看珠江骏景、玺萌鹏苑、草桥欣园、冬季星空、恋日家园，如何选择更妥？非常感谢！

回答：珠江骏景的毛病就是周围环境太差，而且很难有改善的空间，小区里面也有点乱 玺萌鹏苑比较新，问题在于距离哪个地铁站都不近。交通不便利 草桥欣园和恋日花都还不错可以看看具体标的再选择，冬季星空性价比一般

提问：房姐你好，目前在远洋天地三期有小两居，想改善为三居，并考虑学区。看了通州核心区附近的二手房，都没有喜欢的。新盘融御位置好，但户型差，剩下的房源楼层低。请问，我是否应该把现在房子换到通州去？远洋的房子升值潜力不如通州核心区吧？是选择融御还是二手房呢？还是比较看好融御周边的配套，不知周边二手房后期是否也能享受同样配套。谢谢

回答：远洋天地也就那样，周边没什么发展。通州长期看好，上限比较高。融御这个盘还行，买入没问题，户型要看你是否能接受，户型对升值的影响不大。 通州二手房推荐看 京贸国际城 bobo自由城 百合湾 运河湾

提问：新人提问：子弹400，月供2万左右的话，兼顾高改善和孩子上学，朝阳区有推荐的小区吗？

回答：可以看总价800内的标的，可以看看奥林春天，对口的朝阳北师大附属实验，还有首城国际，对口北工大附小，直升附中。也可以芍药居北里买个三居，环境差了点，但是人大附朝阳的学区还是很不错的，或者看看慧忠里的三居，朝外的学区也很不错。

提问：房姐您好，最近一直在关注您在星球里的各种问题的回答，之前也咨询过您一次非常幸运得到您的指点，但是随着最近的深入看房又有了新的问题希望可以得到您的指点。我和爱人都是北京人，预算一千买房后不住出租，租金用于在孩子学校附近租房，希望这次购买的房子可以保值以后考虑自住对小区有品质要求，不考虑南城。问题一:上次您建议看望京，东湖湾三期93平米1080和融科橄榄城三期108平米1010，这两个怎么选？望京区域还有推荐小区吗？问题二：我本人很喜欢万和城但是这个预算只能买89的小两居，凤凰城可以买双南向103的大两居，这两个小区想听您建议怎么选？第三个问题：就我目前的预算和需求，房姐还有没有其他的更好的思路，满足保值增值，好租的需求。希望房姐赐教

回答：1. 融科橄榄城升值效果会更好点。宝星国际、慧谷阳光、北纬40度也可以淘下 2. 这两个品质自住盘，保值属性偏弱。凤凰城如果是4期就选凤凰城 3. 还可以看看 珠江帝景、首城国际、苹果社区南区

提问：房姐您好：我在2017年3月赶在新政前买了回龙观商办房华府九号，首付200，贷款200，用了sfsd，现在孩子一岁了无法落户，落在东城单位集体户口。考虑到孩子上公立幼儿园和上学的问题，想在海淀买个房子落户，首付能靠消费贷贷出200万的样子，本身没有存款。方案有两个，一是买个海淀上车老破小，不去住，全靠消费贷凑首付；二是买个海淀小两居，有电梯能住，把华府九号的商办卖了加消费贷凑300—400万首付。具体您看哪个方案合适，分别有什么合适的区域和小区推荐。另外，我在东二环朝阳门上班，老婆在安立路上班，想稍微兼顾一下通勤。谢谢。

回答：200首付可以看下北影小区兼顾学区属性，还有天作国际中心，农科院附小的学区都可以淘 300+首付 可以考虑石油附小那边买个两居，比如二里庄，或者万泉小学 如 小南庄 建议出掉商办置换一套可自住的二居

提问：房姐好！新人首问。北京集体户口，未婚，所以没有学区需求。看了好多房子，目前想在酒仙桥的银河湾、双井的首城国际、苹果社区南区、大望路的珠江帝景购置总价800到1000以内的2居室。问题1是银河湾房子品质好但是周边环境配套等感觉一般般(租金倒是挺高)；问题2是双井的苹果社区和首城国际房子品质不及银河湾，但是位置配套好。这几天一直纠结是选哪个位置的房子比较好。非常渴望万能的房姐能给指条路，或是在朝阳区再给推荐几个小区。

回答：1. 位置比品质重要，而且周边配套起不来，支撑不了高价格，相比更推荐首城国际 2. 选筹上建议再看下望京板块，升值自住都会不错，例如 橄榄城、宝星国际

提问：房姐好，首问求教。 1、 具体情况：跟老人孩子一起，住百子湾沿海小区，另外已购东城文汇小学的老破小学区房，孩子4岁，考虑将来老人接送孩子的便利性，计划尽快在学校周边购房置换，从百子湾搬过去。 2、 预算\/要求：1200万左右预算（含沿海住房卖出款），3居。打算是由老人们住学区房，接送孩子，我们在附近买房，也希望改善一下居住品质（带车位、人车分流、小区环境稍好、将来好出手）。因为小学初中九年一贯，计划至少住到孩子考高中。 3、 意向：1）双井板块：已看过富力B、C、D区、合生、CBD一期、二期、海关总署家属楼，双花园西里太旧已排除。目前有觉得还可接受的，逐一向您咨询： - CBD总部公寓一期3居\/问题：双卫均在户型中心，风水是否欠佳？ - CBD二期3居：感觉没有太大问题，中高楼层，临街不临铁路，是否值得推荐？ - 海关总署干部楼：总价偏高，且是1楼，将来出手是否不太容易？ 2）苹果板块：已看过乐成国际、石韵浩庭、苹果社区。总体上感觉石韵浩庭性价比不错，想听听您的意见。 3）下一步计划看二环内步行至学校10min左右的盘。目标：水上华城、丽水湾畔、京城仁和。您有没有推荐或者排除的。

回答：1. 一期比较安静，二期主要比较吵，不临铁路就还好。风水问题就看你们在不在意，在意就别入了，毕竟常住，会影响心情。海关总署干部楼不如看cbd二期 2. 石韵浩庭价格不贵但物业和品质一般，有合适的标的可以考虑 3. 水上华城还不错，小区看着挺舒服的，闹中取静。京城人合要注意一边铁路、一边二环，大部分都比较吵。

以上内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

【北京房姐】公号已盘点出北京投资性价比最高的楼盘。帮助提供选盘，砍价，贷款等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案。