今年银行受到“二道红线”的政策影响，放款的额度受到了极大限制。

特别是下半年以来，不仅利率有进一步的提升，放贷周期也是进一步拉长，有时候放款时间连银行自己都不能给予承诺。

房贷的骤然紧缩，很快就在新房、二手房市场引起了连锁反应。

二手房市场通常年中前后通过的审批，往往要到年底才能放款。

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新房市场的情况可能更复杂，银行贷款下不来，说不定客户还要背负违约责任。

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先来说说目前银行放贷额度、放贷周期的问题。

房观在8月份刚刚对全市主流银行的放贷情况做过一次摸底：首先银行房贷利率自执行LPR以来，无锡很长一段时间时间维持的首套房房贷利率5.9%被打破了。

目前新房首套利率最高6.0%；二手房首套利率最高6.1%；二套房最高房贷利率6.25%！

其次是放贷周期被拉长，尤其是二手房，普遍6个月打底，部分银行如中国银行、农业银行、工商银行、招商银行、广发银行因为额度问题暂停二手房房贷业务。

更有甚者，个别银行如兴业银行、宁波银行，干脆停止了放贷按揭业务。

从这些现象不难发现，目前无锡各家银行对于房贷额度抓得有多紧。而透过现象看本质，从金融角度控制房地产市场由来已久。

还记得在2019年6月，银保监会主席郭树清就曾对外吹过风，表示一些房地产企业融资过度挤占了信贷资源，导致资金使用率进一步降低。

一般来说，在新一年开始后，银行的放款速度会恢复，但今年有了一些变化：

2020年末，由于中国人民银行、中国银行保监公布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，分档设置了各银行金融机构的房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限。

数据来源于 中国人民银行

再加上今年以来，各大银行对贷款业务的审查机制再发力，严查购房首付资金来源，严防死守经营贷、消费贷流入楼市，因此放款速度再被拖慢。

数据来源于 中银行保险监督管理委员会

那么现在的问题是，购房者是否需要为银行不放贷而造成的结果买单呢？

具体问题具体分析：

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购房者导致的

如果是因为 借贷方申报的资料不真实，或因征信、流水不符合银行的放贷标准 ，造成银行不批准放款，购房者应该承担违约责任，如根据合同支付违约金、用其他付款方式补足尾款、或解除合同等。

开发商、房东导致的

开发商 必须 拿到预售证，达到现房销售条件 ，银行才能放贷。

对于房东而言，交易的房源 必须 持 有产权证 。

因以上情况造成银行贷款不到位的，购房者无须承担违约金。

非双方的原因

现阶段大家普遍遇到的应该都是第三种情况。

因为政策变化，导致银行规定发生变化，拉 长放贷周期、停贷，造成违约的，要看具体合同条款 。

由贷款政策变化导致的贷款无法顺利到位，到底算不算不可抗力呢？

从法律层面而言，不可抗力因素包括：不可预测、不能避免、不能克服，如自然灾害（台风地震）；政府行为（征收征用）；社会异常事件（战争、罢工）等。

虽然贷款政策的变化属于无法预见，但是贷不到款并非无法预见，向银行申请贷款也并非唯一融资方式，因此银行贷款不到位而导致的违约行为不能作为不可抗力因素。

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所以，不管是你买新房还是二手房，购房者都有义务，用其他付款方式如现金，把尾款补上。

但是涉及到具体违约金问题，属于银行自身问题而导致不放款，买卖双方可以友好协商，可以申请情势变更，不属于违约，也不需要支付违约金。

据我们的市场调查发现，假如你是今年下半年在无锡购买二手房， 房产中介普遍都会在签订合同之际，提前告知双方年底前贷款很难到位的问题，让双方都作好心理预期 。

新房市场方面，合同约定时间内银行还未放贷，可以与开发商进行协商。 由于现在绝大多数在售项目都是指定的合作银行，即便银行不放贷，大概率可以与开发商进行协商，不需要支付违约金。 开发商同事也会协助催款。

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