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9月11日，爆款课程《深圳商改居新政下的城市更新与土地整备利益统筹》返场！
10月16-17日，大家期待已久的惠州城市更新职业经理人特训营终于来了！
8月28日，合一更新整备商学院《深圳房屋征收如何破局及利益统筹税务筹划解析》主题课程顺利举办，两位具备丰富的实战经验、系统的理论体系的两位专家，为大家阐述房屋征收破解之道，和土地整备涉税问题。现场50位学员共同参与。
课程
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城市更新久陷僵局，房屋征收如何破局？
合一更新整备商学院特邀讲师黄鸿律师首先深入分析了城市更新热浪背景下的房屋征收走势，一一阐述城市更新转房屋征收必须满足的三要件，分享城市更新转房屋征收全流程实操经验，最后系统解析城市更新转房屋征收常见风险及解决方案。
其中，城市更新转房屋征收常见的行政风险有以下六个方面：
风险一：城市更新转房屋征收前置条件是否满足的风险
《深圳经济特区城市更新条例》
第三十六条 旧住宅区已签订搬迁补偿协议的专有部分面积和物业权利人人数占比均不低于百分之九十五，且经区人民政府调解未能达成一致的，为了维护和增进社会公共利益，推进城市规划的实施，区人民政府可以依照法律、行政法规及本条例相关规定对未签约部分房屋实施征收。
城中村合法住宅、住宅类历史违建部分，已签订搬迁补偿协议的物业权利人人数占比不低于百分之九十五的，可以参照前款规定由区人民政府对未签约住宅类房屋依法实施征收。
如何确定城市更新项目是否满足转房屋征收的前置条件？
01
旧住宅区大多数房屋有产权证（红本、绿本、棕本）登记，能准确计算出是否满足双百分之九十五。旧住宅区内没有产权登记的房屋，也多能在住建局等政府系统中找到备案合同或者当事人自行提供原始合同，开发商或者政府就能比较准确的计算出是否满足标准。
02
城中村合法住宅历史情况复杂，有已经办证的合法住宅，也有未办证但是在村股份公司备案的住宅（非违建），最终如何确定权利人人数都需要个案分析确定，基本原则是保障潜在的诉讼尤其是行政诉讼足以胜诉。
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在面对住宅类历史违建的百分之九十五认定时，更加需要各方发挥集体智慧，灵活运用09台账和历史备案信息，完善认定的基础材料，基本原则是保障潜在的诉讼尤其是行政诉讼足以胜诉。
风险二：房屋征收决定决定发布的风险
《深圳市城市更新未签约部分房屋征收规定
（征求意见稿）》
第二十一条【房屋征收决定生效】
区政府应当于房屋征收决定预告期届满次日在房屋征收范围、政府网站或者深圳特区报、深圳商报，公告房屋征收决定，公告期为3个工作日。
房屋征收决定自公告之日起生效。房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回，无需另行作出收回被征收房屋对应的国有土地使用权的决定；根据房屋征收决定对被征收房屋进行的补偿，包括收回被征收房屋对应的国有土地使用权的补偿。
被征收人对征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
房屋征收决定的合法性审查
1
房屋征收决定预告
2
社会稳定风险评估
3
征收补偿费用是否足额到位
4
是否征求了公众意见并进行公布
5
救济方式
风险三：被补偿人确定错误风险
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条第二款规定：市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。
《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》第三十三条将“未经产权登记的建筑”区分为符合处理条件的历史违建，应当依法拆除或没收的历史违建以及属于房地产登记历史遗留问题处理情形。
确认权属方式有根据不动产登记簿确认权、属行政确权、公示确权。
风险四：补偿方案及标准合法性的风险
《深圳市城市更新未签约部分房屋征收规定（征求意见稿）》
第十三条【房屋征收补偿方案内容】
房屋征收补偿方案应当包括以下内容：
(一)房屋征收范围、补偿内容、补偿方式、补偿标准；
(二)作为产权置换的安置房的区位、数量、安置房置换标准、套型面积和结算基本价格、过渡方式和过渡期限、临时安置用房标准等；
(三)拟定的签约期限（发生行政诉讼和行政复议的时间不计入签约期限）和提前搬迁奖励期限；
(四)奖励与补助标准；
(五)房屋征收补偿费用账户；
(六)其他应当纳入补偿方案的内容。
补偿方案的合法性审查
1.制定、论证、公布并征求意见
2.征求意见情况的公布、听证会
风险五：补偿决定及补偿协议的风险
《深圳市城市更新未签约部分房屋征收规定
（征求意见稿）》
第二十七条【房屋征收补偿协议】
区城市更新和土地整备部门应当与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内订立征收补偿协议。
第三十条【征收补偿决定】
区城市更新和土地整备部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成征收补偿协议的，或者被征收房屋所有人不明确的，由区城市更新和土地整备部门报请区政府作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。
补偿决定应当包括补偿方式、被征收房屋补偿金额、用于产权调换房屋的地点、面积和房地产评估价格、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式、过渡期限以及补偿费用支付期限等事项。
被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
应对措施
房屋征收补偿协议：
征收补偿协议内容应当包括：补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权置换房屋的地点和面积、交付时间、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、产权注销方式、搬迁期限、过渡方式和过渡期限、相关奖励或者补助等事项。
征收补偿决定：
补偿决定应当包括补偿方式、被征收房屋补偿金额、用于产权调换房屋的地点、面积和房地产评估价格、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式、过渡期限以及补偿费用支付期限等事项。
风险六：全流程告知送达的风险
《民事诉讼法》
第九十二条
受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。
公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。
《民事诉讼法司法解释》
第一百三十八条
公告送达可以在法院的公告栏和受送达人住所地张贴公告，也可以在报纸、信息网络等媒体上刊登公告，发出公告日期以最后张贴或者刊登的日期为准。对公告送达方式有特殊要求应当按要求的方式进行。公告期满，即视为送达。
人民法院在受送达人住所地张贴公告的，应当采取拍照、录像等方式记录张贴过程。
第一百三十九条
公告送达应当说明公告送达的原因；公告送达起诉状或者上诉状副本的，应当说明起诉或者上诉要点，受送达人答辩期限及逾期不答辩的法律后果；公告送达传票，应当说明出庭的时间和地点及逾期不出庭的法律后果；公告送达判决书、裁定书的，应当说明裁判主要内容，当事人有权上诉的，还应当说明上诉权利、上诉期限和上诉的人民法院。
送达的注意事项
1.送达方式的选择：
第一种公告方式是在法院的公告栏、受送达人原住所地张贴公告。这种公告方式适用于直接送达、留置送达等五种送达方式不能送达但有证据证明受送达人经常回家或与家人常有联系的情况。
第二种公告方式是在报纸、信息网络媒体上刊登公告。这种公告方式适用于受送达人真正意义上的下落不明，亲属邻居不知其下落的情况。
第三种公告方式是对公告送达方式有特殊要求的，应按要求的方式进行公告。
2.时效：自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。
3.留证：采取在受送达人住所地张贴公告的送达方式的，应当拍照、录像等记录张贴过程。
课程
02
土地整备利益统筹项目实施流程涉税解析
随着深圳城市更新实施进入深水区，同时在国家层面号召防止城市更新大拆大建的背景之下，众多房地产商开始把目光投向了土地整备利益统筹项目（以下简称为“土整项目”）。对于土整项目而言，与城市更新项目相比，政府主导性更强，实施流程更为复杂，政策上规定房地产商可以正式介入的时点也更为后延。
一来房地产商为了能够提前介入土整项目以增加未来成功的机会和优先级，往往会以前期服务商的角色提前介入，但与此同时也需要承担更多的前期风险；二来土地整备利益统筹项目特殊的土地整备资金拨付、拆迁前置、留用地出让、地价缴交、用地分宗、保障性住房等配建房移交等业务环节都将面临各种各样的税务问题；再来土整项目中社区股份公司与房地产商在合作模式选择上的差异也将导致不同的税务结果。在目前房地产行业受到强监管强调控的背景下，很多房地产商意识到房地产行业已经从人口红利和金融红利的时代进入到了管理红利的时代，税务管理能力的缺失很难将项目利润做厚为项目实施赋能。
合一更新整备商学院特邀讲师、中汇信达（深圳）税务师事务所合伙人傅吉俊老师于下午主讲的课程《土地整备利益统筹项目实施流程涉税解析》围绕深圳土整项目实施各阶段涉税问题、土整项目与城市更新、双抬头/征返用地合作开发模式的涉税差异分析以及土整项目案例解析三个板块进行专业的剖析，系统性地为参会学员快速建立城市更新、原地开发和土整项目实施开发的税务分析框架及众多重要的税务概念。
在第一部分的课程里，傅老师结合了土整项目的实施流程，深度分析前期服务商的参与环节以及广州93号文对土增项目里前期服务商模式的影响和提示意义、成立前期服务商对房地产商在风险阻断和票据合规化等方面的优势。算账层面上土整项目中市财政拨付给社区股份公司的土地整备资金在不同合作路径下的投入使用所带来的税收差异。以此同时对目前土整项目中涉及到其他相关权利人的拆迁补偿在6号文现有规定的单主体和双主体合作模式下如何进行税务认定的问题，傅老师也从土整项目关于拆迁补偿的实施流程出发为学员进行专业的剖析，同时揭示可能存在的风险，帮助学员消除疑惑。土整项目留用地出让地价的缴交如何衔接税务扣除的问题，留用地分宗出让涉及移交政府的公共利益设施和公共利益配建房分布不均衡等情况如何考量项目分期和项目经济利益测算的问题，涉及无偿移交政府保障性住房时如何区分不同场景进行税收认定和处理等实操性问题，傅老师均从业务角度出发，结合不同业务场景进行多角度的解析。
第二部分和第三部分的课程，傅老师从城市更新业务中被搬迁人（权利人）和搬迁人（实施主体）的视角出发，分别系统性阐述了被搬迁人和搬迁人在城市更新拆迁补偿业务中不同涉税场景及对应的税务适用规则。并在此基础上，结合深圳存量土地开发中双主体和单主体作价入股合作开发模式，对土整项目与城市更新、原地开发中的双主体和单主体作价入股合作开发模式的涉税差异进行多角度的全面分析，并结合销售、自持运营等不同的运营模式分析对税收结果可能产生的不同影响。
最后，傅老师结合了最新的土整项目实施案例，为学员提示实施过程中需要关注的具体税收风险点。傅老师在本次课程不局限于税收的分析，而是强调从不同开发模式下的业务场景触发，系统阐述了不同的经营模式和税收结果之间的互相影响，帮助学员建立起业财税结合的正确税务管理思维。
部分课件展示
课程中间和课程会后，学员们意犹未尽，积极地和老师们探讨相关业务的问题，老师也是事无巨细地耐心逐一帮助学员进行分析并提出相关建议，赢得了学员们的掌声支持。
干货分享不停歇！9月11日（星期六），合一更新整备商学院《深圳商改居新政下的城市更新与土地整备利益统筹》主题课程返场，依旧是由合一更新整备商学院创始院长罗宇亲自操刀主讲，解读新政之下的市场趋势，本期课程将应广大学员要求，将在原有的课程内容的基础上，加入了“X”改保专题，助您跑赢新政。
合一城市更新集团，广东省三旧改造协会副会长单位，深圳市城市更新开发企业协会副会长单位，深圳市房地产租赁行业协会副会长单位。合一城市更新集团创始于2013年，致力于成为专业领先的策略型城市更新全流程服务商。集团业务聚焦于将城市更新、产业升级以及资产管理进行高度融合发展，我们致力于通过“旧改+运营”、“园区+基金”双引擎驱动模式，为中国二次城市化从增量开发转型为存量改造提供系统性的解决方案。
合一业务范围包括政府政策编制顾问、更新整备项目全程顾问（投资开发顾问、全流程开发管理顾问及融资并购）、工改工产业园区策划招商运营等，参与操盘和服务的项目覆盖深圳十个区。合一城市更新集团立足深圳面向湾区，业务覆盖粤港澳大湾区两岸六城。集团于2017年、2019年荣获中国地产年会年度城市更新运营大奖。2020年，广东省三旧改造协会行业发展研究中心设立于合一城市更新集团总部。
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