8月26日，杭州公布土拍新规。

与此前相比，本次土地新规主要有几处差别：

1.一般地块溢价上限从20%调整为15%，竞品质地块调整为5%；

2.同一企业最多参与5宗地块竞买；

3.溢价率到达上限后，不再竞租赁住房配额，而是通过摇号决定土地归属；

4.对竞买企业的资质、购买地块的资金审核会更加严格；

5.出让时间调整为10月12-13日。

如果说硬要对这一次土拍新规做一个总结的话：主要是为了稳地价。

当然，新规的出现也就意味着旧规废除。除去明面上规则的变动，隐藏在背后的地价也发生了调整。

而这也并不是逞口舌之快。与之前31宗地块相比，此次公布的部分地块价格确实有了实质性的下调：

萧山新塘北地块，总起价从197437万元降到168054万元，下调2.94亿，地价下降约2272.96元/㎡；

钱塘区核心区青西二路东侧地块一，总起价从99957万元降到86059万元，下调1.39亿，地价下降约1456.99元/㎡；

富春湾新城7号地块，总起价从76364万元降到72000万元，下调0.44亿，地价下降约499.59元/㎡。

可以说此次31宗地块的重新挂牌，从严了开发商，利好购房者。

除了地块出现降价，不少全新地块也解锁了自己的新限价。虽在外人看来仅是一串数字，但从它的上涨、下跌以及全新解锁，能得到很多意料之外的信息。

而我也选取了几宗具有代表性的地块来说一说。

云城新限价：3.61万/㎡

云城终于舍得出货了。

地块总建筑面积约62万方的杭腾未来社区，是云城拿出的第一块涉宅地块。总结官方表述关于该地块的出让要求，就是为实力突出的房企准备的：保证金占比达30%、不小于8.5万方的购物中心等等。

限制条件越多，也从侧面说明地块自身的重要性。

其实，关于杭腾未来社区早在5月上旬就已经披露出相关信息。在关于余杭组团YH-18单元的调整论证报告中，涉及杭腾未来社区40万方的商品房有了定量，3599户。

除此之外，地铁3号线以及教育也都有提及，我们就不一一细说。

当然，最重要的还是杭腾自身限价的解锁——3.61万/㎡，同时也填补了云城限价的空缺。

云城限价的锚定，一方面是价格分量上与未科齐平，另一方面彰显了云城在整个余杭区的重要地位。

我们知道，在云城限价未出炉的时候，我们通常通过横向对比来猜想未来限价的水平。

呼声最大的自然是未来科技城的3.61万/㎡。作为杭州第三中心重要组成部分，不管是自身定位还是未来发展高度，都是高出周边一级，那么参考3.61万/㎡的限价也比较合理。

总之也算是意料之中吧。

良渚新城新限价：2.71万/㎡

与杭腾未来社区一样，良渚板块也迎来了首宗限价地。

不管是地块出让要求还是所处位置本身，都是区域的扛把子。占地面积达23.87万㎡的良渚客厅，由3个子地块构成，相当于两个万象城。

当然，重点还是在限价。2.71万/㎡的全新限价也为整个良渚新城划定了新的价格标准。

因为是首个板块限价，所以我们更多能做的是参考周边非限价地的价格。

2018年首开的和光尘樾，自开盘以来，中签率一直保持在5%以下，由此可见其火热，而其价格也维持在2.5-2.6万/㎡之间。

其次，参考周边板块限价。三墩北2.81万/㎡、勾庄3.05万/㎡等等，由此看来2.71万/的限价标准也是合情合理。

此外，7月26日万科未来城二期成交的一套高层86㎡，总价330万，成交单价3.82万/㎡，与良渚客厅项目价差超1万/㎡。尚未交付的和光尘樾二手房同样不容小觑。

可想而知，仅一路之隔的良渚客厅未来有多火热。

三墩新限价：3.6万/㎡

南侧的三墩也出新限价了。

听惯了三墩北，我们可能慢慢的把三墩给遗忘了。已经7年没有宅地推出、被紫璋台扛在身上的三墩北等等，让我们很难将目光聚焦在三墩。

此次三墩推出的地块已经被冠以竞品质的称号，也意味着未来将以现房的形式出售。

单从此次公布的十宗竞品质地块来看，因为是试点的原因，所以地块本身先天条件并不是很优越。

三墩地块同样如此。周边有大量在建安置房和待拆农民房，而后又靠近杭长高速，噪音污染不可忽视。

再来看三墩3.6万/㎡的限价，总归是合理的。东侧祥符限价3.6-4万/㎡；运河新城3.8万/㎡等等，限价标准线基本维持在这一层级。

当然，虽然先天条件目前看来并不是很优秀，但未来不好说。总归摇的人不会少。

铁路北新限价：3.4万/㎡

3.6万/㎡一直是此前铁路北的唯一限价。

第二次土地集中挂牌后，竞品质的铁路北地块解锁了板块第二限价——3.4万/㎡。

也就是未来铁路北将执行两个限价。我想在大部分人的印象里，板块限价应该是慢慢抬升的，这一次下调2000元/㎡，是出于什么原因呢？

我们看新挂牌的3.4万/㎡竞品质地块，西侧紧邻高铁线路、北侧隔着金昌路，一副老工业区的景象，总而言之，自身区位还是稍差了一点。

同样位于铁路北并且执行3.6万/㎡限价的星创晶悦府，西侧就是在建的智慧网谷。包括新浪、360、顺丰、华为等头部企业已经签约进驻。

项目周边整体配套都已经是相当完善了，后续产业以及教育资源的持续进入使得项目本身还是十分迷人的。

而这下调的2000元/㎡也就隐藏在这差异中。

浦沿新限价：4万/㎡

与下调的铁路北相比，位于浦沿的东冠地块上涨至4万/㎡。

这一宗地块是真的涨了。

与目前在售的滨耀学府距离并不远，但在限价上单方面上涨了2000元/㎡。唯一能给出解释的就是未来滨江的新房供应中心，可能会逐渐转移至这里。

所以在限价上有了一定的预期。

这也给了我们一种感觉就是：现在看来4万/㎡限价对于目前的浦沿来讲有些不合理，但随着城市的发展，整个区域不断变好时，届时再回过头来看这个限价时，又将是另外一番感受。

东冠地块可能就是这样一宗地。

限价的变化总是小范围的，大部分还是稳字当头。

纵观杭州的限价体系，呈现一副橄榄球形状，也就是两头尖的样式。

当然，随着市场环境的变化，价格自当合理变动。现有的“1字头”板块价格我想会慢慢抬升。

7月中旬提出的共有产权住房中重点提及“九大星城”布局。也就是说未来住宅供应将逐渐倾向九大星城，更加远郊的板块会成为新补充。

这也有了上涨的借口。

而作为杭州房价平均线——3万/㎡，并没有太多抬升的空间。

但可以肯定的是，未来很长一段时间将会延续目前限价维度，可能等到第三次集中供地土地挂牌，又会有新的惊喜吧。

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