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2020年业绩会上，恒大提出降负债的目标，截至2021年6月30日，成功实现有息负债降至5900亿元以下，净负债率降至100%以下的承诺。恒大降负债的举措主要包括：

  • 一、加大销售回款；

  • 二、控制土地储备规模，实现土地储备负增长；

  • 三、引入战略投资增厚权益等。

01

加大营销促资金回笼

回款率达90%

2021上半年，恒大加大推盘力度，新开盘项目65个，较2020年同期有所增加，分布于北京、广州、深圳、天津、重庆、成都、乌鲁木齐等城市。同时，加大营销力度，自2020年2月疫情影响以来，恒大便在全国范围内启动75折售房，随后又多次推出针对特定产品的阶段性促销措施。这促使恒大在全国各地的项目销售情况较好，例如，南宁恒大御府、昆明恒大珺睿、乌鲁木齐悦府等项目开盘当天去化率均超80%。促销活动力度较大，真正做到了为购房者让利，也推升了企业的销售业绩。最终，恒大实现合约销售面积4301.4万平米，同比增长11.4%；合约销售额3567.9亿，同比增长2.3%，销售回款3211.9亿，回款率达90.0%，较2020年同期上升58个基点，销售业绩增长迅速的同时保证了回款质量，并加快了资金回笼速度。

此外，大规模的促销并没有使恒大的费用水平提升，三费费用反而较2020年同期下降1.7%至635.3亿，其中，利息支出下降最为明显，降幅为11.9%，这主要归功于恒大降负债的举措。

02

项目聚集分布

控土地储备规模成效显著

2021上半年，恒大新获取15宗地块，并在就有14个项目周边拿地，新增土地储备771万平米，主要分布于成都、大连、石家庄、太原、长沙等城市。在现有项目周边布局，有助于项目之间的相互带动，一个项目较好的去化表现等向好趋势，将利好周边项目，周边项目反过来对该项目产生促进作用，进而不断推升区域内的楼市表现。投资金额314.0亿，投销比为0.09。2020年，恒大的投销比为0.19，已处于行业较低水平，此番进一步下降，拿地力度明显放缓，展现出恒大降负债的决心。

截止至2021年6月30日，恒大于223个城市拥有土地储备2.14亿平米，较2020年底下降1700万平米，照此降幅来看，恒大2021年有望完成其“每年土地储备减少3000万平米”的目标。土地储备原值4568亿。其中，一二线城市土地储备原值达3176亿，占比69.5%，楼面均价2653元/平米；三线城市土地储备原值1392亿，占比30.5%，楼面均价1470元/平米。恒大的土地储备主要集中在市场更为活跃的一二线城市，且土地成本具有一定的优势，能够推动企业的销售去化，促使业绩稳定上升。

03

出售资产、偿还债务以减负

三道红线降档目标初步达成

在销售端抓回款、投资端放缓拿地的同时，恒大采取引入战略投资等措施增厚权益。2021年1月，恒大汽车第二次引入战投，2次合计300亿港元；2021年3月，房车宝成功引入多名战略投资者入股163.5亿港元。

为保证资金正常周转，项目正常运作，恒大进行一系列改善措施，包括出售恒腾网络11%股份，回收现金约11.8亿港元；出售盛京银行1.9%股份，总金额10亿元；出售深圳市高新投7.08%股权，总金额约10.4亿元；出售恒大冰泉49%股权，总金额约20亿元；出售5个地产项目股权及非核心资产，总代价约92.7亿元。

在此基础上，恒大积极偿还到期债务，于2021年6月24日安排自有资金136亿港元汇入债券还款账户，用以偿还到期的14.5亿美元债，以及所有境外美元债到期的应付利息近3亿美元，合计约17.5亿美元。自2020年3月实行降负债的战略以来，恒大已用自有资金归还7笔境外债券本息合计106亿美元。最终，恒大有息负债较2020年底下降1447.6亿，为5717.8亿，超额完成2021年6月30日有息负债降至5900亿元以下的降负债目标；净负债率降至100%以下，一道红线成功变绿，三道红线降档目标已初步达成。

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