作者：纵横君

数据显示，前7个月商品房销售面积、销售额均下滑，同比分别下降8.5%、7.1%，全国整体市场降温明显，加上年内累计房地产调控次数超过了400次，“房住不炒”越来越深入人心，购房者买房越来越理性，不着急出手成为当下市场的一个较为普遍现象，此前看多楼市的房产专家也开始销声匿迹，市场的天平正在发生转移。

在这点上，热点城市暂时还不太明显，无非是参与购房的人减少了，热盘还是能卖掉，但很多三四线城市，特别是人口净流出城市或经济发展和收入相对落后的城市就没那么幸运了。像8月以来的，湖南岳阳成为了全国第一个祭出“限跌令”的城市，然后党媒经济日报评价了“限跌令”出台的原因。或许是受到启发，一些规模相对较大但经济一般的城市也加入到“稳楼市”之列。

如云南昆明、辽宁沈阳纷纷启动了约谈开发商，称将打压开发商恶意降价，这里面的背景是，一些开发商为回款，同时又遇到市场降温，不得不选择降价抛售，比如沈阳沈北区有楼盘原价13000元/平米，现在特价房卖到8000元/平米，而昆明也出现局部降价，近两个月来，一平米降价在800元到1500元不等。

值得一提的是，在一年前还是楼市热门城市的唐山，由于房价上涨过快，当时还被主管部门约谈，但一年后的今天，唐山则开启了稳楼市步伐，约谈降价的开发商，要求保持市场健康平稳，市场似乎就像坐了一轮过山车。

如果说以上城市的一些开发商被约谈要求稳楼市，是因为人口流出、经济较弱购买力不行的话，那么江苏无锡的下属县祭出“限跌令”则释放出了几个明显信号。

据媒体的报道，江阴市日前发布了关于《进一步促进房地产市场健康稳定发展若干事项通知》，被媒体称之为“限跌令”，其中“严禁低价（如低于成本价、变相降价等）倾销、打价格战”再次引起不少人注意，为什么江阴的“限跌令”值得特别关注一下呢？

江阴地处我国经济最发达的东部，是无锡市的下辖县级市，2020年的GDP达到了4113亿元，人均GDP为24.88万元，在机构公布的2021年百强县经济数据汇总和县域经济综合竞争力上均排名全国第二。实际上，即便这个县级市与全国所有大城市一起拉通排名，GDP也能排在全国的第57位，与山西省会太原的GDP总量差不多，由此看出，江阴的“限跌令”出台并不是因为经济不行、购买力不行。

笔者查询了一下网上数据，江阴二手房挂牌价在今年6月份的时候，一度冲破2万元/平米大关，现在只有1.6万/平米出头，仅在8月份一个月二手房挂牌价就下降了近18%，市场下滑很快，与此同时，在成交数据上也得到了体现，数据显示，在今年七月的第一周到8月的第一周，江阴的二手房成交套数从478套降到141套，可谓量价齐跌。显然，二手房市场已经传导到新房市场。

加上前不久无锡发布了二手房指导价，虽然江阴还未实施，但市场显然已经受到影响，按照365淘房的话说，“购房者对市场的信心在下降，更多人在着急出手”。按照当地中介的话说，本地人并不缺房子，即便买房子大多也是更偏改善，说明市场新增需求并不强烈。

在此种情况下，开发商低于成本价、变相降价抛售也就不难理解了，像江阴这样的经济发达县市，楼市带有各种标签，当遇上“限跌令”，给其他城市释放的信号也是明确的，起码有三条：

第一，在城市楼市中，没有“常胜将军”。像一年前唐山房价领涨全国，但一年后则要依靠“限跌令”稳市场，像昆山这样发达的经济城市，楼市同样也在坐过山车。还是那句话，房价涨多了、涨快了就要理性回归，谁也不例外。特别是随着房贷利率的不断走高，更是让市场回归加快了脚步，现在首套房利率在很多城市都要百分之5点几，二套房贷利率更是超过6%，月供增加明显，别说炒房客觉得不划算，即便是刚需也可能望而却步。

第二，楼市调控从新房蔓延到二手房市场，部分业主炒房行不通了。随着相关城市二手房指导价陆续出台，“腰斩”、“膝斩”的热词频出，说白了，从控风险的角度，就是官方觉得你的小区现在挂牌的价格不值那么多，有泡沫。短期内，业主要么不卖了，要么私底下还继续以原来的价格卖，无非是提高首付，但问题是，哪有那么多高首付接盘者，所以，从长期看，价格会朝着官方指导价靠近。

第三，当下的楼市，到底以什么样的姿态呈现才符合各方面期望呢？其实，无论是从开始的岳阳，还是到最近的江阴，在相关措辞中都提到了一个共同的意思，那就是确保市场健康平稳发展。实际上，党媒经济日报在8月18日专门撰文评价过“限跌令”：“稳才是楼市理想状态”。那么，这些城市的“限跌令”能够在严格的楼市调控大环境下过关，一个主要的原因就是为了稳定市场，避免出现大起，同时也在避免大跌，这表明了官方的态度。

那么，是否也符合部分网友的期望呢？可以看到，有的网友之所以热议“限跌令”，是因为他们好不容易等来房价下跌，现在又不让跌，难道只能涨吗？可用经济日报的话来回答这一问题：

促进房地产市场健康发展，稳是主基调，大涨不是稳，大跌更不是稳。人们越来越认识到热点城市房价过快上涨将带来金融风险，还应注意到，如果另一些城市出现房价过快下跌的情况，同样会给楼市带来很大风险。比如此前购房的业主不满降价要求退款，甚至出现过度维权；一些炒房客违约，可能影响金融稳定；一个楼盘降价，其他也跟着降价，造成相互“踩踏”……或许很多购房者乐见房价下跌，然而，一旦房价过快下跌，可能给整个经济社会带来巨大影响。

从这段话可以读出，有人希望房价下跌，也有人不希望房价下跌，但从楼市风险和社会稳定的角度看，不仅应控涨，也要防跌。实际上，从近段时间的市场情况看，一些开发商为了求生存，甚至低于成本价抛售，可能引起前期业主违约、房闹等风险，最终受伤害的还是购房者、影响国家金融安全和社会稳定。

总结一下，在楼市“稳地价、稳房价和稳预期”的原则管控下，房地产市场难以出现大起大落，即便楼市分化，在“限跌令”加持下，既不要指望房价大跌，当然更不要指望房价大涨。如果是自住需求，性价比合适随时都可以买，但需要擦亮眼睛，开发商实力应是当下买房不得不考虑的因素。

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