最近，芒果台的《披荆斩棘的哥哥》火得是一塌糊涂，张智霖、陈小春、谢天华、言承旭、赵文卓、林志炫……这些曾经红得发紫的男星，因为这档综艺再次翻红。
很多重庆人都认为，大渡口，就像是即将翻红的“哥哥”，马上就要再飞冲天。
01
享誉全国
曾经风光无限的大渡口
曾经的大渡口，是风光无限的工业王国。
20世纪50年代，“北有鞍钢，南有重钢”，大渡口，因重钢成为享誉全国的“十里钢城”，自此开启了它荣耀的半生。
（曾经享誉全国的“十里钢城”大渡口）
大渡口作为重钢的核心家属区，不仅有医院、学校（包括幼儿园到电大、职大的全程教育）、百货商店、电影院，甚至有养猪场、奶牛场……当年的钢花路，拥有影剧院、百货公司、食品店，都让这里成为年轻人逛街的首选，就像今天的北城天街。
（当年的钢花路，就像今天的北城天街）
02
缺产业无名校
后重钢时代的大渡口沦为倒数
进入2000年，从北到南，主城各区都陆续进入到轰轰烈烈的城市开发，但是大渡口却是一个例外，毕竟重钢占据了区域内大量的土地，还有伴生的空气、环境等污染问题。
2006年重钢启动环保搬迁，至2012年整体搬迁完成。搬走后，大渡口环境和空气质量有了大幅提升，离开重钢的大渡口，给了自己一个全新的定位，宜居之城——目前大渡口已建成12个大大小小的公园，还有10来个公园在建。
（大渡口已建成12个大小公园）
但是大渡口的经济产值随之锐减，缺失了优质产业的困境逐渐显现，特别是商业、金融等第三产业的发展受到较大影响，这使得大渡口在主城区九区中，更加“边缘化”。
以商业为例，如果说钢花路代表了大渡口商圈的1.0时代，2.0则是九宫庙商圈，这个建于2006年、于2008年正式开街的商业，已落后了主城观音桥、沙坪坝数年。
（九宫庙商圈2008年才正式开街）
随后，2019年位于建桥板块的万达广场开业、2021年中万象汇开业，才让大渡口商业迎来新一轮升级。
然而这十年间，且不说万象城、IFS、时代天街等城市级热门商业已陆续成熟，哪怕是新兴区域级商圈，如U城天街、龙洲湾商圈、新光天地等，不管是业态还是商家资源，也不是大渡口能比拟的。
究其根本还是支柱产业缺乏，带来的消费力不足，难以支撑中高端商业消费。
即便大渡口政府定位生态宜居，想要打造中高端的宜居之城，但是除了生态，其他的配套，商业、医疗、交通等一个都没跟上。
（目前大渡口仅有一条通车的轻轨2号线）
特别是教育，沙区就不用说了，一、三、八，还有七中和联中，渝中有巴蜀和29中，坡区有育才和一外，南岸有融三、茶八、11中，渝北虽是新区，但有鲁巴、宏八、皇一等大量七龙珠分校，就连北碚，西附也是撑起了大半边天。
然而大渡口呢？一所七龙珠学校（哪怕是分校）都没有，甚至在主城小有口碑的重点小学都没有。
区内最好的37中，常年升学水平在“区重点”（按七龙珠划分）中也只是中流，前面还有7中、18中等遥遥领先。
关键的产业、商业、教育，一个指标都没跟上，于是，大渡口陷入一个“刚需循环”。
（大渡口最好的37中在主城内不算够看）
03
龙湖进驻
能否带来商业新生？
由此可见，大渡口想要翻红，前路荆棘颇多，但是今年4月主城第一批次集中土拍，龙湖65.6亿进驻大渡口，屯地100万方，被众多人视作大渡口翻红的开始。
龙湖的进驻，能否带来大渡口商业的新生？有机会也有挑战！
（4月龙湖在大渡口拿下的部分地块，图片来源铭腾）
一方面，这个名为“焕城”的项目，以TOD的方式，肯定会为整个区域带来新的升级。
这是用“龙湖”的号召力，将大渡口原本琐碎的生活地——从钢花路、九宫庙到万达广场、万象汇——在这里聚拢，打造一个可以聚集发力的中心。
但是另一方面，单靠龙湖“住宅+商业”模式，一力支撑大渡口的腾飞，并不太够。
单从体量来看，焕城项目20万㎡商业，其中10万㎡是天街，龙湖自持。上一个类似体量的项目，是源著天街一个组团级中高端商圈，同样也是约20万㎡体量，购物中心约11万㎡，其他业态是的SOHO和写字楼。
虽然很多人认为，同为老区域升级，沙区的金沙天街就是焕城的成功样本，但是光看体量，焕城就比不过，金沙天街21万㎡。
（金沙天街并不是焕城能够轻易模仿的）
再加上金沙天街所在的三峡广场自带流量，附近轻轨、高铁站就不说了，一三八中和重大、重师，可谓是环绕（庞大的师生、家长消费人群），再加上三峡广场原有的部分写字楼人群……
反而焕城周边，除了嘉啤、秋田齿轮、中冶建工，几乎没有产业，大量的青年就业人群聚集在壹本科工城（华岩），居住需求也被华岩等板块截流。
而龙湖焕城首批次推的产品，也印证了S姐的这一观点。来自S姐的小道消息，焕城第一批次住宅推出的是建面95-99㎡的小高层和99-118㎡的洋房，其中小高层是2梯6户，总价预计在150万左右。
这个业态和价格一看就是针对改需、刚改的客群，适合大渡口区内现有居住客群。
04
钓鱼嘴70万㎡低密地块待拍
大渡口能否腾飞，还看“音乐牌”
虽然龙湖焕城在后期规划有大平层等中高端产品，但是未来能否落地，是否有足够的客群买单还是一个未知数。
但是9月24日，第二批次土拍在即，此次大渡口钓鱼嘴将有5宗约70万㎡低密纯住宅地块入市，容积率从1.2-2.0不等，大部分集中在1.5，起拍楼面价都是8000元/㎡。
（大渡口部分二批次待拍地块，图片来源铭腾机构）
从容积率来看，这里将打造别墅、洋房为主的低密产品，但是这批次地块集中在白居寺板块，一不靠商业，二不一线临江，三没有拿得出手的学校，光靠产品吸引客户，哪怕是龙湖也不会这样玩。
然而，S姐的小道消息得知，在大渡口的钓鱼嘴音乐半岛规划中，待拍土地板块算得上是钓鱼嘴24万㎡音乐产业集群，将打造为常住人口约6万人的高品质生活示范区。
（钓鱼嘴音乐半岛规划）
目前来看，作为重庆政府牵头的重大项目，钓鱼嘴所在的长江艺术湾区已开始推进，长江音学院和长江音乐厅将在今年开工建设，预计2024年建成。
但是大渡口想要凭借钓鱼嘴真正打造全新的音乐产业，吸纳全市甚至全国的人才，光有场地是不够的，还要全国甚至全球顶级音乐资源、文化的带动和支撑，而这也不是短时间就能办到的。
回到本文的主题，大渡口是否即将腾飞，至少S姐认为，短时间内大渡口整体楼市将维持现有平稳状态，此后如何，还要看音乐产业的落地资源和落地速度。
毕竟重庆六大名片还有另外“五大”——长嘉汇、广阳岛、科学城、枢纽港、智慧园，其中长嘉汇、科学城、枢纽港、智慧园不仅先飞，而且势头迅猛。大渡口想要迎头赶上，着实需要时间和冲劲。
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法律顾问丨北京盈科（重庆）律师事务所
主编丨熙依丨作者丨地产S姐
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