导语：
人、房、地、钱。
这就是楼市。
最近5年，贵阳房价上涨70%
昨天，我们公众号发布了《贵阳房价地图》一文，其中提到，目前贵阳在售楼盘中，单价超过1.3w+的楼盘24%左右，单价9k以下房源的楼盘有90个，占比41.3%。
其中大量9k以下的楼盘为周边区域（双龙、贵安、白云、花溪等）。
这也引起了不少的讨论，贵阳这样的城市，房价到底多少才合适。
根据中国房价行情数据，2016年8月，贵阳新盘均价5686元/㎡。到2021年8月均价9862元/㎡，五年时间上涨70.28%。
期间在2019年年初为最高，新盘均价10508元。
虽然如今略有回调，均价基本稳定9500~10000元/㎡。
2016年8月，贵阳新房套均总价在71万元左右，平均套均面积116㎡；而到了2021年8月，新房套均总价111万元，伴随着价格上涨，平均套均面积还缩小了3㎡。
这波行情，内因是全市甚至全省的刚需+改善居住，巨量棚改释放出的大量刚性需求和货币购买力是重要契机，而跟着大数据之风来贵阳的投资客，也算部分外因。
（下两图来自易居）
（昆明与贵阳，供应+成交都类似，但房价相差4k左右）
就算涨了70%，也还稍微跌回去了一点，不可否认，贵阳的房价在全国范围内不算高，跟西南几个城市也属于垫底。
房企在其中有什么作用？
房企的因素到底占多大？
在我们的统计中也可以发现，在类似地段、同类产品中，品牌房企的项目拥有公认的“溢价能力”，不管是万科、龙湖还是其他，都比同地段本土房企平均贵2k以上。
假设如此，那是不是意味着假设没有外来品牌房企，贵阳的正常房价就是10000-2000=8000元/㎡。
典型代表为宾阳大道上的万科理想城、西南上城、中南紫云集和宇虹万花城，除开西南上城这样的商贸城+客运站集合的项目难以提高溢价之外，万科、中南均是1.2w+的单价，而本土房企开发的宇虹万花城则只需9k+。
那你说宾阳大道到底是该卖1.2w还是9k合适？
外来房企受到拿地价格、企业规模、融资成本和利润要求的限制，溢价难免，同时品牌、设计理念、物业上确有优势。
我们都知道，真正便宜的都是本地国企小开发商的房源，佛系开发商，没有太大的业绩负担，也整不出什么花里胡哨，适当利润也就够了。
但在诸多外来品牌房企的进入之下，越来越少人选择低溢价盘了（注：这里只是只单价，也有烂尾的风险）。
无论是9k还是1.2w，都有自己的对应购房者。
房企的供应和“洗脑”或许有效，但购房者也做了相应的选择。在各种因素的影响下，购房者也会主动入手价格相对高位的品牌房企住宅。
（当然，如果贵阳楼市目前处于上涨期，那实际上品牌开发商已经将未来3年的上涨空间提前溢价了。）
地价涨，决定房价涨吗？
再来看看地价：
以今年以来公开市场中的住宅用地楼面价来看，贵阳今年成交的的平均楼面地价最高的三个区域：观山湖区7050元/㎡，白云区4342元/㎡，云岩区3859元/㎡。
（注：这里不包括其他外挂成本，回迁房/安置房、配建设施等成本，该数据来自极速智讯2021年8月大贵阳市场月报）
假设6千一平的土地楼面价（净地），两千五左右的建安成本，加上税费和营销+运营成本，其实卖单价1万出头才是勉强养活员工和团队，谈不上什么大利润，更别提靠提升品质去溢价了。
低于这个单价，除非房子不是靠谱钢筋混凝土做的，大概率已经在亏钱了。
说到地价，在大家的传统的观念中，又有著名的面粉（土地）、面包（房子）理论。
面粉价格上涨，面包价格肯定上涨。
土地价格的确能影响房价，但土地价格没法决定房价，只有房价才能决定地价。
当时看《论房价问题》（《学习时报》王东京）一文举了个简单例子——“相邻的两块地，不会因为地价差了一倍，而建造出来的房价就差一倍。”
因为在招拍挂形势下，地价价高者得。只有房价高，行情好，才会有开发商愿意出高价去拿地，促成高溢价土地/地王出现。
（贵阳多是勾地、内定，也侧面反映出房开拿地意愿不高，竞争不够激烈）
以龙湖今年4月拿下楼面价7050元/㎡的观山湖区老党校地块为例，拿地之前必然已有做高端盘溢价的准备（强排方案），也是同个道理。
土地确实是重要的生产要素，且一定程度上是被垄断。
咱们的房子能升值，很大城市是贵阳在2010-2020年这一波城市化/城市更新过程中，因为城市带来的聚集效应，在有限的土地之上，完成了市政配套的重新布局。
假设是10年前的观山湖区，要人人也没有，要配套也没得，不管是哪家房开，也不会花7k/㎡买地了。
如果按收入，房价7255以下才算合理
贵阳收入支撑得了这个1万/平米的房价吗？
谈收入，贵阳号称全国35城，最容易实现“居住自由”的城市。（主要是房价够低）
（这部分数据来自贝壳研究院发布的《2021新青年居住消费报告》）。
数据显示，在“房价收入比”方面，贵阳的【白领】家庭房价收入比为4，指贵阳平均一个【白领】家庭的收入，4年左右不吃不喝可买套房。
房价收入比有多种计算方法，常用的是套均总价/家庭可支配收入。
所以，这个数据仅做参考，因为“收入会被平均”，房价本身也会平均，
另外，房价本身就是对城市中未来中等收入以上人群的真实反映，故房价收入比对普通的家庭个体的意义不大。
2019年贵阳市城镇居民人均可支配收入达到38240元，农村居民人均可支配收入达到17275元。
上面提到的报告显示“合理”的房价收入比范围是5.55-7.4。
那么城镇人均可支配收入38240元（一个家庭户均人数3.02人，2015年数据，一家人有3个人的收入，算较为夸张了）
以此统一进行计算：
38240元*3.02人*7.4年=854587.52元。（这是总价）
按照人均39平米居住面积（国家城镇人口居住面积平均数据）计算，贵阳住宅单价7255元以下，才达到上述提到的合理房价收入比的范围。
但实际上，假设以110万作为贵阳的套均总价（中国房价行情2021.8数据），以首套房20%来计算，首付约22万左右，贷款84万元。
贷30年计算，可以看出，在贵阳等额本息贷款买房月供在4900元左右。
参照银行房贷月供占收入约50%的放贷标准，你在贵阳贷款买套房，你的个人/家庭收入需要接近1万元/月。
这个收入，如果是夫妻二人还稍微能够达到，但同样也会面临不小的生活开支。
这是理想状态。
问题来了。
房价并不是由平均收入决定，而是由这座城市中等以上收入的居民决定。
这也是为什么zf在反复强调保障性住房的供应。
住有所居，并不代表每个人都分一套豪宅。
在 6 月 24 日出台的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》中，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，有效增加保障性租赁住房和共有产权住房的供给。
市场逐渐分化，中高收入买你的改善房去，普通收入看刚需房也可，低收入人群zf有保障房。
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