不知不觉间9月的第二个周末即将来临，正式踏入每一年大家都在说的楼市“金九银十”。

那，今年会是什么情况呢？

相比上半年的热情高涨，刚刚过去的8月里，广州楼市没有以往的抢跑和大战前市场的躁动，一手房成交更是创下年内新低。

“金九银十”向来都是一年中的出货旺季，但今年完全不一样的市场环境会给出不同的答案。

之所以成交量连续下滑，小前线看来，有两个最根本的原因。

01

调控越来越严格，预期向下

无疑，调控政策是影响市场的关键因素之一。

过往几年，也有人说“今年政策是史上最严政策”，但回望过去，却发现是“没有最严，只有更严”。

据机构统计，年内楼市调控次数创新高，突破400次，一城一策，精准调控也几乎成为常态。

△图源：摄图网

全国各地主要城市都在调控，广州也不例外，调控政策还是挺凶猛的，毕竟都被约谈过不止一次了。

今年以来，广州出台的调控政策，升级限购限售之类的补丁就不多说了，还针对地价和房价下了狠手。

稳地价方面，广州的第二轮集中供地规则优化，严格限制高价地，最高溢价率不超过15%，以降温土拍市场，通过房价地价联动机制，实现稳地价、稳房价。

稳房价方面，广州对一手房施行限价政策，对不接受政府价格指导的项目，暂不核发预售许可证或不予办理交易网签备案，且明确规定不得以捆绑搭售或“双合同”等限定方式变相实行价外加价。

△图源：摄图网

在8月31日晚，还出台了首批96个热门小区二手房指导价，以遏制房价上涨过快。

从目前的形势来看，起码至今年年底，调控将继续从严，不会退出也不会放松。

此外，广州还在保障性住房领域制定了详细计划，如今天，广州就官宣了2025年前，要建66万套保障房的计划。

△前7月广州70城房价指数数据

这套“组合拳”打下来，逼得今年一开年就开挂的广州楼市不得不先冷静冷静。

其实，从2015-2020年过去6年的广州楼市月度网签量数据来看，只有2016和2020年出现了明显的“金九银十”效应（当然也不排除个别年份的网签数据受到了“限签”的影响）。而这两年，恰恰是调控的窗口期。

还有一个看上去不直接影响，但却也至关重要的因素就是——在“房住不炒”的主基调之下，随着广州楼市调控政策持续加严，购房者的心理预期也已经发生了变化。

市场下行预期增加，观望情绪越发浓厚。

02

房贷继续收紧

调控政策之外，还有一个关键因素，就是房贷继续收紧。

今年以来，银行在住房贷款政策就越来越严厉，无论一手房还是二手房。

年初，广州中农工建四大行房贷利率率先上调，从原来的首套房LPR+40BP、二套房LPR+60BP，调整为首套房5.2%（+55BP）、二套房为5.4%（+75BP）。

△图源网络

4月初，房贷利率第二轮上涨，四大行均上调了10~20BP左右。4月底，又来了一轮上调，相比月初均上调10BP，此为第三轮。

6月，第四轮上调，首套利率由原来LPR+75BP上涨到LPR+100BP，二套利率由原来的LPR+85BP上调到LPR+120BP。

7月，继续涨，首套房贷利率普遍加点90BP-100BP，利率最高达到5.65%；二套房贷利率则直接上涨110-120BP，最高达到5.85%。

到了8月，广州多家主流银行房贷利率早就破“6”，甚至高达6.6%。

即便如此，额度还是非常紧张。据不完全统计，广州已出现银行对二手房停贷，即使没有停贷放款周期也往往长达4个月到半年。

而广州的二手房指导价政策，实际是更严格的信贷收紧。

与此同时，目前广州楼市已经进入到“置换时代”，即卖一买一、卖旧买新。二手房指导价表面上看影响的是存量房的交易，实际上也很大程度地制约了刚改型买家的一手房置业。

03

该嗨还是得嗨

种种迹象表明，接下来的广州楼市稳字当头，不会有大起大落，抢房潮、售罄、秒光这样的火爆场面可能比较难在“金九银十”重现。

在刚刚过去的9月第一周（8月30日-9月5日），数据显示广州新房网签量1760套，环比下跌12%。

△数据来源：乐居

虽然“金九银十”大概率不会太出彩，但日子还是要过，该嗨还是得嗨。

参照以往，年底应当会有一波销售小高潮，毕竟马上年终考核了，不使劲砸出几个水花怎么行，但是销售大波浪就想多了。

一方面，据广州中原研究发展部统计，8月份广州新批准预售量达113.39万㎡、11367套，创下今年以来的最高峰。

另一方面，中地行数据显示，9月份预计40项目推新（其中16个全新盘亮相），或将给冷淡的楼市增添了不少活跃的气氛，同时还可以试探下究竟什么样的价位能get到购房者的爽点。

△图源网络

或许只有天河、黄埔以及番禺等少数热点楼盘，会给广州楼市带来更多的可能和八卦话题。

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