上有政策，下有对策呀。
最近，黄埔官宣房票停止市场化转名。
原来以为大批房票要砸在手里，但没想到已经有好几种解决方案：
1）6月30日前撤回房票申请，等回迁房交付
2）村民用房票买一手房，出证后再以二手房的方式卖给普通买家
3）发布新版征收方案，加入货币补偿
下边，展开聊聊。
首先是第一种，撤回房票。
洋田村发布通知，对已核发或未核发房票且已签约的村民，可以在6月30日前申请撤回房票。
6月30日之后，就不再受理了。
房票撤回后，停发的临迁费可按规定补回。
南岗村更早，6月12日已经发告通知，对于未网签未使用未发放的房票，都可以撤回。
这相当于新旧政策过渡期，给出的一种缓冲期。
尤其是之前房票允许市场化转名的阶段，不少村民兑换房票出来，打算套现。
黄埔有一个特殊情况，新模式旧改，补偿方式一般是回迁安置或房票安置，没有货币补偿。
| 黄埔洋城岗片城中村改造项目房屋征收补偿安置方案
我也问过不少村民，实操层面确实没有货币补偿可以选择的。
这跟广州其他村的情况不太一样，天河、海珠、白云、荔湾都可以选择货币补偿。
荔湾，高达3万/平，海珠2.5万/平，天河1.6万/平，白云7590元/平。
当然，黄埔确实情况特殊，早前66条村旧改算是留下了历史性难题。
有些央企接盘后，前期投入就是百亿成本，现在都无法预测什么时候才能回本，再多的钱就真的掏不出来了。
在这种情况，房票也就成为黄埔一种很现实的解法。
所以，黄埔村民兑付房票的动力才会那么强，这是最直接快速套现的手段。
当然，这也增加了市场流动性，给周边新房去库存，同时也减少了临迁费、安置房成本。
但是呢，出发点是好的，架不住市场乱象太多。
去年年末，大批房票中介下场收房票，最低6-7折，再以9折价格转卖给普通买家，赚取其中利差空间。
这就是“房票金融化”。
可以肯定的是，这在高层眼里是一个敏感字眼，黄埔区乃至全市都在年初就暂停了房票跨村转让。
直到6月，正式宣告房票市场化转名终止。
新政后，村民如果选择撤回房票，现阶段就要等回迁房安置了。
但对于村民来说，回迁房交付周期、品质、供应量同样代表着不确定性。
或者，还可以等等黄埔区5月末出台的新版征收方案。
这一版本，加入了选择部分货币安置的选项，还有各街道的货币安置补偿标准。
总之，比起无法弃产的设定，村民至少可以有新的选择。
再有，就是近段时间传得沸沸扬扬的村民代持房票买房的方法了。
我大致做了一个流程图，方便大家理解：
大致上，就是买家选好一手房，然后让村民兑现房票，再用村民的名字去买房，同时配合一定资金监管手续。
等到房产证出来后，再以二手房形式转名给买家。
至于二手税费，有的是买家全付，有的是各付各税。
有了这个方法后，前期囤积大量房票的中介可以解套了，包括现在，还有部分中介还在8折收房票。
表面来看，这个方法完全合规，但是背后风险太多了。
代持房票的风险，是代持房产叠加房票政策这两个buff。
首先是房票政策申领流程和合规风险。
房票申领过程，没有大家想得那么简单，至少要经过七八个主体，签订数十张协议表单，加盖印章超50次，周期三个月左右。
同时，如果中途申请材料有什么错误或者遗漏，就要打回去，然后再重新排队办理，三个月又三个月，就是半年了。
现在有了新政和房票交易平台，房票卡得就更紧了，实名转让一次、不得分割转让、经核发单位登记背书后才生效。
这意味着，哪一步卡住，都可能会暴雷。
其次，也是最核心的一点，产权风险。
按照《民法典》，不动产物权设立、变更、转让，经依法登记才发生效力。
只要房产证一天没有写你的名字，那就不是你的房子。
那么，只要村民申请借款、债务查封、婚姻财产纠纷、继承纠纷，都会影响最终过户。
很简单，假如这个村民要和老婆离婚，配偶是有权利申请分走一半房产的。
而且，也千万不要以为签了代持协议就万事大吉了。
代持协议，只能证明你和村民之间有约定，但并没有产权保障作用，更不能直接对抗查封等问题。
也就是说，哪怕最后到了打官司这一步，也未必能拿回房子。
再有，就是村民反悔风险，涨价、毁约、拖延都可能出现。
从一手房到二手房，中间是有一段时间差的，如果你买的是现房还短一点，如果是期房那至少是两年了。
这期间，行情变化、政策变化谁都说不准。
如果房价涨了，村民可能觉得自己亏了，要求加钱；如果限购政策变了，买房资格也会受影响。
最关键的是，房子在村民名下，掌握主动权的是村民，而不是你。
最后就是二手过户的各种成本了。
如果村民刚拿证就转卖，属于短期持有。
根据今年执行的个人销售住房增值税政策，不足2年的住房，要按照3%的征收率全额缴纳增值税；满2年才能免征。
300万的房产，增值税就是9万了。
再加上契税、个税、中介费、登记费等，原本以为房票折扣省出来的钱，可能被税费和交易摩擦拉平了。
别忘了，帮你操作的房票中介也要收一笔钱呢，无利不起早是人性，出手前要考虑清楚。
但不管怎么说，房票规范化、健康化是大势所趋，随着新政落地，黄埔区在房票模式上还会有更多探索。
保民生，是不变的初衷。
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