短短几个月时间内，调控不断升级叠加信贷收紧背景下，大中城市楼市房价涨幅明显放缓。不过，相比于部分需求旺盛的城市仍在收紧调控为房地产市场退烧，有的城市却着手“逆向”出台“限跌令”，限制房价大幅下跌。

“限跌令”为何会出台，其必要性何在，成为行内热话之一。

Part01

“限跌令”纷纷出台

主要集中在二线及三、四线城市

8月9日，湖南岳阳住建局发布《关于房地产市场新建商品住房网签成交价格限制的通知》，规定商品房销售的实际成交价格既不能高于备案价格，也不得低于备案价格的85%，成为了第一个祭出“限跌令”的城市。

8月11日，云南昆明市房协紧急组织前30房企及大型经纪公司，召开”稳房价、稳地价、稳预期”工作要求座谈会，指出昆明房企若恶意降价将被约谈，严格控制恶意降价行为，要求商品住宅成交价不得低于备案价的85%，违者将被停止网签。

8月13日，河北唐山市政府召开房地产座谈会，旨在打压恶意降价，保持市场健康平稳，其中万科、龙湖、融创、中海等房企出席会议。

8月17日，河北沈阳万达一楼盘降价引发风波，被曝出还有40余项目大幅调价。针对房企降价销售行为，沈阳市沈北新区多个政府部门联合对部分开发企业进行了约谈，要求企业在考虑自身利益的同时，也要遵循房地产市场发展规律。

8月31日，江苏江阴市住房和城乡建设局正式发布《关于进一步促进房地产市场健康稳定发展若干事项的通知》，严禁房企低价倾销，打价格战，坚决杜绝恶性竞争、降标降质、逾期交付等违规违法行为。

9月9日，因湖南株洲当地市民举报，有部分房企采取大幅降低销售价格并明显低于市场正常价格销售或代理销售新建商品房，严重扰乱房地产市场秩序，株洲市住建局约谈了相关企业项目负责人，要求立刻停止“违规”降价销售行为，并计入企业信用不良记录。

Part02

“限跌”真实意图

合理区间内微浮动，稳字当头，避免动荡

●“限跌令”与“房住不炒”并不矛盾

对于“限跌令”的出台，有人认为它是违背了“房住不炒”的政策，这是对坚持“房住不炒”的片面理解，以为就是下调房价。

事实上，有关房地产调控的政策，有两条最基本原则：

第一，坚持一城一策，因城施政。

第二，既要抑制投资性需求，防止房价过快上涨，又要避免房价大起大落，抑制房价非理性大幅下跌，影响金融和社会稳定。

因此，“限跌令”与“房住不炒”政策并不自相矛盾。一些地方政府出台房价限跌政策，其实并不意味着鼓励房价快速上涨，保证房价在一个合理区间内上下微浮动，是各地政府房地产市场调控的政策目标。

在“稳房价、稳地价、稳预期”的“稳”字基调下，防止大涨和防止大跌必须并存。

●“限跌令”不只是为防跌

目前，“限跌令”并非普遍现象，它一般发生在房企经营压力增大、市场去库存环境恶化的城市。业界人士认为，限跌政策将来可能会以不同形式出现在更多的三四线以及一些二线城市中。

一方面，“限跌令”从字面理解即可知，是为了防止房价过快下跌，以免楼市以及整个经济社会产生巨大动荡。

另一方面，也有资深业内人士指出，从本质上说，限跌令不只是用行政手段防止房价下跌，根本目的是为了保证土地的价值。

这种观点的理论依据是：土地是地方政府最佳信用抵押物，只有把债券绑定在土地上，银行和金融机构才敢购买地方发行的债券，地方上的融资问题才能顺利解决。一旦当地房价下跌，必将牵连到土地价格，土地的信用价值会随之下降，地方政府融资体系就可能出现困难。

Part03

专家观点

如果不“限跌”……会发生什么？

●广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，如果不实施限跌令，任由开发商降价，可能会造成劣币驱逐良币的状况，品质最差的项目会先启动营销策略使价格下跌更厉害，而品质好的反而卖不出去，这是不公平的。

此外，当前各地推进旧改，李宇嘉指出，所有的旧改成本，多数是靠未来的商品房来买单，如果房价下跌，未来推出的商品房可能不会好卖，企业参与旧改的积极性就会降低。

关于限跌的必要性，李宇嘉还表示，拿地时间早、地价较低的开发商能够承受更大幅度的价格下跌，而对于很多近期拿了高价地的开发商、给当地公共服务配套做出巨大贡献的开发商，是不公平的。

只是，按照预售价格备案的规定，价格经管理部门备案以后，15%范围内的上下调整是可以的，开发商可以自主决定，而在当前房价比较高、涨幅下降的情况下，即便15%的下跌，也是很大的跌幅了。

●易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，房企为了尽快回笼资金采取以价换量的方式可以理解，但部分房企打起价格战的主意就值得警惕了。严控恶意降价不代表政府不允许房价下跌，而是不允许借降价来干扰市场秩序。

“如果房企无序降价，可能会引起业主的反对，造成很多新的情况和问题，类似砸售楼处的现象。同时，如果房企无序降价，则会干扰营销秩序，对于同类房企的业务开展会有冲击。”严跃进说。

●诸葛找房数据研究中心分析师梁楠认为，房地产市场平稳运行离不开政府的监管与调控，“限跌令” 等措施一方面将会在一定程度上遏制投机炒房、发布虚假信息等行为，或将有利于房价趋于平稳态势，促进市场平稳健康发展；另一方面，或将抑制多数开发商之间恶意竞争、大幅让利等现象，保障存量市场平稳运行，不排除在一定程度上也能缓解城市人口规模与产业发展不均衡等现象。