最近知识城动作很多。

前几天，“中新广州知识城落实国务院总规批复一周年重大项目集中动工签约活动”就刚刚举行。

参与活动的动工和签约项目共101个，投资总额约2024亿元，达产产值（营收）合约2458亿元。

包括总部经济、生物医药、新一代信息技术、现代商贸、科技平台、金融服务、城市更新、民生及基础配套等项目。

看得出，知识城的「产城融合」做的不错，这也是为什么盘叔对知识城整体的楼市前景，还是持长远看好的原因之一。

不过，知识城这两年新盘不多，所以对于购房者来说，选择面不广。

一旦有什么新盘，大家还是比较关注的。

最近，知识城中心区在建的知识城印象星城，效果图和户型图都正式曝光。

恰好，这个项目盘叔前几天也专程去现场做了一次实地测评，刚好可以一起聊聊。

当然，你也可以叫它“知识城领隽城市花园”。

01

项目位于广州市黄埔区中新广州知识城南起步区，要去到这个项目，最好的坐标，应该是一路之隔的专利审查协作广东中心。

当然，周边还有广州知识城广场、奥飞文创中心、在建中的广州实验中学等建筑群。

再远点，则是目前南起步区比较繁华的区域了，聚集了万科幸福誉、保利拾光年、时代天韵等成熟小区。

所以从这一个大范围来看，项目的整体城市界面，属于比较新的。

再加上此前知识城所拍出的两宗一类居住用地（可建成别墅区），也在项目周边，所以长远来看，随着项目周边的配套和住宅更为成熟，这里的成熟度会更高。

但不足也很明显。

一个是项目紧邻花莞高速。

从现场实测来看，项目距离花莞高速的距离并不远，虽然现在的车流量并不大，但随着日后成为主要通行高速，那么噪音问题还是会客观存在的。

就看后续知识城印象星城在项目打造上是否会针对性下功夫了。

同理，另一侧的两宗一类居住用地也存在着这一个客观性上的问题。

另一个则是距离地铁有一定距离。

项目并不属于地铁盘，最近的地铁站是14号线支线何棠下站，距离项目大概会有2公里的距离，虽然不算远，但至少是需要有一定换乘的了。

所以未来项目入市后，在这一维度，或许就很难和万科幸福誉、时代天韵这些地铁盘所抗衡。

02

知识城印象星城总建设用地面积约25.7万㎡，总建筑面积约75万㎡，其中住宅建筑面积约50万㎡。配套24班小学、17班幼儿园等。

整个规划当中，教育配套算是比较吸引人的一点。

虽然目前还没有确定具体的配套学校级别，但在当下，小区配套小学算是一个值得期待的点，再加上隔壁的广州实验中学，在某种程度上等于全龄段教育了。

在踩盘当中，盘叔看到，项目的教育配套已经进入到动工阶段。

相比教育，商业配套就弱了不少，至少现在周边的配套也是满足不了的，最近的商场就是绿地缤纷汇了，当然，这也是周边小区目前大多存在的一个问题。

项目的体量不小，共分为三期开发。

其中，一期B区、C区、二期、三期皆是住宅项目，从相关资料来看，共有四千多户，算是一个中等级别的楼盘了。

航拍来看，项目整体面积确实不小。

此前，项目的设计中标方华阳国际也曝光了该项目的效果图，可以稍微看下后续项目的整体产品分布。

从规划效果图来看，项目会在产品上做一定的分区，形成各自的区间。

03

另外值得注意的一点是，项目在户型面积段，也是粗放型的打法。

整个项目户型面积段在80-140㎡，共有9个户型，对于日后买家来说，在户型选择上，选择余地还是相当大的。

具体来看下，当然，最终的面积段，还是项目入市之后才能更准确。

A型（100米）共计4栋，高32层100m，每层6户，产品面积包括90㎡，100㎡，110㎡，120㎡；

A1型共计4栋，高28层85m，每层6户，产品面积包括90㎡，100㎡，120㎡；

B型共计2栋，高28层85m，每层8户，产品面积包括93㎡，104㎡；

A型（70米）共计4栋，高22层70m，每层6户，产品面积包括90㎡，100㎡，110㎡，120㎡。

C型（70米）共计4栋，高22层70m，每层6户，产品面积包括80㎡，90㎡，100㎡，110㎡。

多层住宅共计6栋，高3层10m，每层4户，产品面积包括140㎡。

看得出，虽然面积段比较广，但在具体楼栋上，还是做了一定的侧重点。

比如说，小高层就做成了140㎡的大户型产品，而C型就更偏向于小面积段产品。

而户型方面，目前华阳国际放出了两个户型。

一个是125㎡户型平面图（高层住宅），一个是140㎡户型平面图（高层住宅），两个户型都配备有入户花园。

125㎡的户型为四房两厅两卫设计，整体户型设计上偏方正路线，景观阳台面宽不小，连通了客厅和一个次卧。

不过，这个户型将公共卫生间设在了入户花园一侧，一方面适合当下业主的入门清洁需求，但另一方面，由于两个次卧都在里侧，所以也会存在一些不方便。

140㎡的户型则做到了四房两厅三卫设计，除了主卧套件之外，还有一个卧室也配备了卫生间，算是比较奢侈的设计。

其次，该套户型采用了横厅设计，客餐厅都外延了景观阳台，在开阔性上值得期待，再加上几个房间目前看上去面积段都还可以，算是一个比较中上的大户型。

但盘叔个人不太喜欢的一点是，临门的卧室和厨房隔着国道，旁边就是卫生间，这个卧室的整体舒适度未必很高，后面有板房了，我们再实地看看。

整体上，知识城印象星城的基本情况就是这些了。

作为知识城又一个刚需改善项目，知识城印象星城在板块缺货的情况下，关注度应该不会小。

如果后面产品做到出彩，然后在价格上有诚意，那么还是值得看看的。

但靠近高速和不近地铁的这两点不足，或许也会劝退部分买家。

综合下来，项目的价格，或许有一定的期待空间。

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