我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

提问：房姐您好，新人首问。我是一个27岁未婚女青年，有工作居住证，考虑买首套房，月薪1万5，首付120万。目前主要考虑买房自住，父母也会一起住，在想买个小两居会不会好一点。现在工作在朝阳门，但是可能会换工作。有以下疑问想请您解答一下。1、因刚工作两年，公积金目前每月不到3000。按照北京当前的政策，不知用公积金能贷多少？剩下的商贷。还贷款父母每月会给一点支持。2、请问这种情况买总价多少？哪里？的房（二手房和新房都可以）合适。2.1.双井，潘家园，劲松，常营，草房，百子湾，朝青，看着好像价位低一点，不知道是否合适？或者您还有其它建议的区域嘛？2.2.这些区域比如潘家园房子年限也挺老的，不知道是否可以买？2.3也希望您这边可以推荐一些楼盘，感谢感谢！

回答：你好，公积金贷款额度计算公式：贷款额度=(月个人缴存额/缴存比例-最低生活保障金额)/对应贷款年限的月均还款额系数 可以按照以上公式计算下。总价400万以内的2居，这个总价段的楼盘大部分集中在劲松 潘家园和常营，朝青 百子湾和双井能选择的楼盘相对较少。建议优先考虑常营板块，首开畅心园，住欣家园这类次新盘价格比较坚挺。上班稍微远一点。潘家园板块的劲松六区和潘家园东里这些小区最近价格在回暖，可以重点关注下。

居住品质相对差一点，但是通勤距离更近。同样总价，市区老破小地段秒杀郊区次新。住在市区，节约时间精力交通成本，享受纯熟便利生活配套，提升工作学习社交质量，对你人生综合收益的帮助，至少在上百万这个量级。自住角度的性价比，市区老破小完全碾压郊区次新。

这2个板块都可以买，看你自己的取舍。涨幅都是轮动的，次新领涨，老破小跟涨。

提问：房姐，你好！ 目前正焦虑，急盼您回复！名下有西城德胜学区满五老破小一套，燕郊两套两居。目前在孩子学校边租住，买房主要自住兼顾保值。原计划年前出售学区房置换一套三居室。现学区房爆雷，很犹豫接下来怎么走？一个选择学区房降价坚决出售加钱朝阳换房，另一个选择是等几年期待回暖再换？目前家庭名下仅一套，夫妻均京籍，还有一张房票，手上现金近二百万，可承受月供一万，是另买一套小两居还是换三居？再买一套您推荐哪里？因有家人上地上班，考虑昌平县城地铁边或天通苑是否合适，也有推荐买房山的长河御墅的，这样十来年后退休自住。请问就资产保值角度哪里更合适？但现在买房带来新问题是学区房子将不是满五唯一了，会不会导致更难卖。烦请指点，谢谢！！[玫瑰][玫瑰]

回答：1. 按现在的趋势，学区房投资的雷点会越来越多，无需求尽早出掉。可在今年底找一个好的价格出手 2. 直接置换三居，在上地上班，建议买回龙观或清河板块，备选天通苑，昌平县城不建议，长河御墅别碰。

提问：房姐您好，1.家里一套城南嘉园房子，出租中但投资回报低，现在卖合适么，大致700，比最高峰时期低了100+？还是继续持有？2.如果买了置换房子的话，小孩已经在朝阳上小学，有合适地方推荐么？3.东西城有没有合适的小区推荐？

回答：1. 不建议你换，最近几年政策没有松动，大多房子距离高点都有回落。 2. 城南嘉园的房子是可以持有的，没有必要动，除非你有增加预算，可以考虑换筹。平移的话成本高 不划算。 3. 东西城大多学区溢价，你非学区需求可以看朝阳 例如 朝青、百子湾、四惠板块

提问：#新人首问&急问# 望京区域 已付费，潜水了几个月，一直把房姐的星球当成工具书，看到啥小区就上来搜索一下，非常感谢房姐每天的辛勤回复，受益匪浅！ 【背景】目前手里子弹400多万，sfsd，未来三年内要小孩，学区不是硬性要求，打算在望京或周边（新老北苑、酒仙桥）买总价800-1000万左右的三居室，看房姐比较看好望京地段，我也比较认同，但几十套房子看下来如果想在望京买一套符合预算、房龄20年以内、小区和房屋质量别太差的三居，选择还是比较有限。 【标的】目前看上了望京西附近的银领国际里面一套900万左右的三居，单价5.5万，户型朝向很好，楼层也不错，因为房主急用钱所以折价卖（大概对比小区同户型均价折价10%左右），我觉得5.5万这个单价在望京非常有吸引力，小区的主要问题是环境不好，物业较差（物业费才1.6多），有种老破大的感觉（不过楼龄还行，2004年建成）。不知道房姐如何判断这套房的价值？ 另外，我也在重点关注朝庭公寓、金隅国际两个小区。朝庭我觉得房屋质量很好，虽然小区很小，但是挺精致，而且旁边望京小街开了以后个人认为商业配套在望京算一流的。金隅国际里面有两栋楼是可以注册公司的住宅（据说当年有特批），目前里面还有很多公司商户，所以单价低很多，有些大三居能谈到5万以下，应该是望京住宅类最低了。这两个小区房姐是否能再详细点评一下，也看看房姐还有啥建议，感恩！

回答：银领国际普遍户型偏大，加上物业管理一般，这是折价主要原因，这套5.5的单价如果没有其它硬伤可以入。朝庭公寓也商业中心共用的车位，近商业中心 租客偏多，这些对居住舒适度都有影响。金隅国际ABC三座可以办公，人员比较杂，这是一个缺点，加上大面积户型所以低单价很正常，这类产品升值潜力一般 ，不推荐

提问：- [x] 您好！美丽的房姐！新人首问，我是三元桥凤凰城的一个两居室的业主，预计三年后才有大量需要资金的时候，请问房子是现在把它卖了还是继续持有呢？凤凰城的升值潜力怎样？现在大约十万五一平，我是满五唯一。如果现在决定继续持有，但三年后卖出，现在还出租吗？租金大约每月一万八，谢谢您的回答！好人一生平安！ - [ ]

回答：凤凰城品质高，配套优，唯一的硬伤就是交通，但依然值得持有，不建议现在买。 是否出租取决于你现在的装修情况，1. 现在的装修非常好，2-3年的出租会对现有装修有损耗影响未来的出租计划，那就别租了。2. 现在装修一般而且租金还不错，也好租不会有空置期，就算最坏的情况用两年的租金翻修一下，高价出掉，现在也值得出租。

提问：房姐好，关于顶复，可否简单说一下区别，比如老破大，无电梯天通苑顶复，金地国际顶复。以及未来的价值走向。谢谢。

回答：两者属于完全不同的产品，对应不同人群。 只有部分较老的天通苑顶复属于老破大，金地属于偏豪宅。 天通苑大面积大约在450-650万居多，对标客户大部分是拖家带口的私营业主、普通大家庭，如果加装了电梯，购买人群可以扩大很多。 金地国际以大三居为主，其次两居和四居，全部是平层，一共只有2套特殊户型属于复式，对应CBD周边高收入的企业高层和老板，大户型2000万起的总价超过白领精英阶层购买力。

提问：房姐您好，新人首问，首房首贷，大龄单身女生，手里有110万左右，互联网工作，但是职业有瓶颈。目前可以选择的： 1， 回龙观新龙城，流星花园的北向开间 2，回龙观无电梯老小区一居室 3，立水桥次新一居室 5，奥海明月的一居室 新房的话纠结的是3年才能交房，8年才能交易，现在对未来完全没有预期。二手房这预算完全选不到满意的，只能牺牲户型，或地段，或房龄。加预算又压力太大，很恐慌。求指点，谢谢。

回答：这个首付区间 二手房能看的标的非常少，如果你愿意长持 建议入奥海明月，能高贷 位置也还行，长期看增值空间不差，就是短期没法自住。

提问：房姐你好！我家老大今年刚被北京二十中附属实现学校录取，老二刚一岁半。想换个学区，预算900-950万，目前意向是上地东里。现有永泰园一套小一居，大兴龙湖时代天街大三居。家里两个老人两个小孩，居住至少得80-90平米。老公上地上班。目前有下面的问题想咨询下您： 1.龙湖时代天街的房子有升值潜力吗？上地房价会不会还要降？现在换学区是不是不合适，还再等等？ 2.西三旗学区换到上地学区有没有必要？上地有推荐的小区吗？上地东西里，马连洼一号院，上地南路几个楼，您推荐哪个？

回答：1. 龙湖时代天街出掉吧，涨幅一直不行。没有大的政策变动，价格会趋于稳定，今年底明年都可以关注，有合适的可以入 2. 上地的小升初划片无坑，而且上地派位还是比西三旗强太多了，考虑学区的角度置换到上地是对的，推荐 上地东里

提问：新人首问 房姐你好 我是sfsd 首付120左右 月还款能力1w 纯投资目的 现在中介在推劲松富顿中心的七十年公寓 说是落户 学区都有 这个楼盘怎么样 时候投资吗 您样别的推荐吗

回答：富顿中心属于上车标的 总价低，位置还可以，但是由于公寓产品没有燃气是硬伤，靠近三环主路有噪音影响，居住氛围也一般。这类产品租金高涨幅低，不建议投资。建议看看甜水园、金台路、十里堡等地段老破小，或者常营附近次新。

提问：美丽的房姐好！新人首问。现有子弹500，不计划货款，本人在外地工作，过五年退休有可能来京生活，社保在北京有购房资格，女儿在北影小区有房，想买两室的二手房。1、买女儿附近牡丹园周边的老小区；2、有朋友推荐买回龙观首开国风一二期、京投发展公园悦府；3、投资望京、亦庄、朱辛庄北区！主要想有增值空间租金收益好一些。请房姐百忙之中给予指点。

回答：你好，投资角度，这几个板块优先望京，其次是亦庄和回龙观。 牡丹园是中关村苏州街一带的居住板块，本身没有什么品质一说，如果考虑升值潜力，不建议买这里。 子弹500，比较推荐望京新城，南湖东园这类选筹。

提问：美丽智慧的房姐您好！我目前有后沙峪阿凯笛亚联排别墅一套，有商贷300万。因家庭变动目前我在市区租住一居室，距离单位近，而我的房子出租，签约3年。可现在我比较担心3年后房子会不会不好出手，因为这套房子基本是我全部财产，所以顾虑较多。不知道未来走向如何，所以想请教我是现在卖掉，等以后置换市区的一套3居室好，还是观望至3年后再说？房子可能以后我迟早要置换，怕3年后不好出手，又担心3年后近郊别墅会涨，而且我几年内工作地点也许会变动，所以如果再次购房地点还不能马上确定。您看我该如何筹划合适？谢谢！

回答：1. 后沙峪联排别墅投资价值不大，跑输大盘的产品。如果你现在不考虑置换，那就简单看做投资标的来对比。 1) 别墅虽然升值潜力一般，但还有租金收入。2）假设你卖掉，你现在不买房，这三年是否有更好的投资渠道？ 简单说就是有其他更好的投资渠道那就卖掉，否则先持有

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