我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

提问：房姐：新人首问，家里2口人都无房，我1000-1200万全款想在双井这边买房长期自住，无子女不用考虑学区问题，看中富力城D区南向2居，现在价格超出我的预期，希望您给出D区指导均价。现在天之骄子没有134平米的小3居出售，有中介说天骄的房子产权有纠纷，物业管理差，开发商交房时有质量问题，以上问题是否属实。首城、苹果南区、合生国际、天骄、富力城，希望您给个入手指导价。你还有没有觉得合适的小区房源推荐一下！谢谢！

回答：富力城D区9.5内有性价比，10以内可以考虑 天之骄子归根结底是这个小区在周围存在短期劣势。 苹果，时代国际嘉园，A派等，以年轻人小户型为主流，天之骄子户型普遍偏大。 而乐成等组团，又是高端品质大面积需求。 面积偏大，年轻人就去买总价一样更潮流的苹果；总价太高，不如就买乐成。 广渠路北面集中了年轻人和高端需求，天之骄子这种正儿八经的盘反而就弱势了。 不过这种局面随着人口自然分布，总是抹平的。天骄投资还可以，自住要看你的对品质的要求。 首城8、苹果南区7.5、合生国际8.5、天骄7，按小区评估很粗糙，很多时候要到具体标的才能评估

提问：房姐您好，我看了望京融科橄榄城三期全南两居，和首开知语城南北通透两居，首开的单价会便宜一些格局好一些，两个的总房价也差不多，但从投资角度考虑，哪个更值得买。再者，望京或者整个朝阳还有哪些小区适合老人居住，将来房价也不会下跌太多的房子，房价不超过900，谢谢

回答：首开知语城里面有两排回迁房。 小区其实一般般，比较靠近望京西站显得有点乱，离地铁也有点距离。虽然有些缺点但首开知语城在这个预算里面性价比依然不错，如果要比较的话 ，橄榄城要好一些，投资保值两个差距并不大。还可以看下 季景沁园、宝星国际三期、慧谷阳光

提问：房姐好，新人首问。首房首贷，预算500w内，自住。想咨询以下问题： 1.希望买在东三环内，南至宋家庄，70平以上两居，有何推荐？已经看了国贸双井，劲松，宋家庄，潘家园，十里河，蒲黄榆，方庄等。 2.未来5-6年有生育计划，届时除了第一套房外大约可准备300w左右现金，请问第二套房置换为兼顾学区的住房还是投资一套小面积学区更有价值？ 3.政馨园的有什么优劣？看到有90多平，总价500w是否值得买？

回答：1. 可以看下 炫特区，石佛营西里， 晨光家园、CBD传奇、 酷特区 等 2. 投资小面积学区房+置换一套品质自住盘 的配置更合理 3. 政馨园是经适房，有10%的综合地价款，变相提高你的首付，用sfsd买不合适

提问：大佬，想请教下：1）目前手上有1套东城忠实里70平米的2居（86年左右建筑，房本已是商品房）对标学区划片是文汇9年一贯制，因在西城有房，故不考虑该学区，请问从未来保值和升值角度是否需要留存还是现在将其出售？2）如将其出售后，手上有750万现金，（不再考虑商贷），请问从改善型居住兼顾保值和升值角度可以看下哪个板块儿的哪些小区？3）之前看了下南三环内的方庄6号，文成建筑和晶城秀府，因为南城一直没有准确定位，故看不太清，因此这三个小区从保值或升值角度您更建议入手哪个？非常感谢！

回答：如果已经有多套学区，可以考虑出售。 西城的房产没有信息。 北京尽量保留90年以后的房产。 750万现金，预留50万月供，做好选筹全套流程正常可以买到1500-1700左右的标的，首选望京，双井。 方庄区域回避，都不适合。

提问：新人首问 房姐您好！目前在海淀有非本人名下的自住房。已经出手名下的唯一郊区住房（贷过款），手上有540，家庭年收入30，想在东四环附近或者以内买房，不需要学区，希望小区环境好一点，离公园近一点，保值。买后计划出租8年左右，然后再入住（自己养老用），请您帮忙推荐目前应该重点关注的小区，以及小区的合理价格区间。谢谢！

回答：看看石佛营的 炫特小区、还有朝青 润枫水尚、国美第一城。附近有个京城森林公园，还不错的。租金也还可以，价格可以参考最新成交价，现在挂牌价普遍偏高

提问：房姐老师好，咨询中多次提到要具备商业思维，请问具体什么样的是商业思维？怎么理解？

回答：一、尊重消费者 尊重消费者，让消费者爽，而不是感动自己，让自己爽； 尊重规则，凡事必有代价。 二、解决问题 学会看懂问题，老实面对现实，专心解决问题。 商业是解决熵增的产业； 解决熵增，就是解决问题； 解决问题的最好办法是解决问题，不是抱怨问题，也不是讨论问题，而是解决问题。 三、竞争才是常态 只要有市场，就会有竞争，妄想一开始就垄断的人，只会把精力消耗在疲于奔命而不是壮大自己。 所谓守正出奇，自己本身的实力始终最重要的，正道才是捷径。 竞争对手不一定是敌人，对手也可以是合作者。 财富来自交易，只要是人，都可以交易。 四、想要挣钱，就要学会分钱。 聪明人，会考虑如何让双方的利益最大化； 普通人，只想让自己利益最大化； 愚蠢的人，想让别人赚不到钱。

提问：房姐好！本人持有今典花园150多平米央产大三居一套，满五。想出，但此小区价格始终不高，现在也仅九万左右。卖掉能得1000多。请问您，现在卖掉置换是否合适？卖掉变现合适吗？若置换，本人目前不需要学区，主要考虑舒适和保值，您推荐什么盘？我在阜城门上班，对西边熟悉。谢谢！

回答：大环境是这样所以大多小区 都没啥涨幅，今典花园涨幅一直的都跟随大盘，没有太合适的置换标的，保持现状是一个更好的选择，由于海淀大多是学区溢价，考虑有性价比，兼顾舒适度，没什么选择，推荐可以看看厂洼，这一片不是好学区溢价情况较少。另外能向东看朝阳板块，选筹上会好很多

提问：房姐好，新人首问。基本情况：我和我媳妇儿非京籍，有工作居住证，首F首D，首付180，月供1.8左右，近两年要孩子，准备买个小两居，媳妇儿在白石桥上班，年后可能换工作，我在亦庄上班有通勤班车城内都可以。目前我俩更倾向于买北边，看了两三个月感觉安慧里的房子比较合适，91年钢混，装修还可以的房子报价470左右。安慧里小区内有示范幼儿园，这个是吸引我们的一个点。 关于小区和房子有几点问题还望您给些建议 1，安慧里小区怎么样？有没有什么硬伤或雷区？房龄91年的对后续好出手吗？ 2，我俩更倾向于钢混，一是贷款年限长一些，二是感觉更安全，不知道这个想法对不对 3，我们主要考虑交通方便，周边配套完善，幼儿园和小学都还可以，除了望京我们不想去之外，还有其他小区适合我们的吗？麻烦您推荐一下，多谢！

回答：你好，安慧里是90年代的公房社区，特点是以塔楼为主，占地巨大，绿化和社区环境比七八十年代公房略好。 但是本身还是公房社区，能不能入手，还是要看性价比。 安慧北里、慧忠北里也可以关注

提问：新人首问。 房姐好。 我海淀知春里小区塔楼一居，准备卖掉原小区置换个小两居（加上税费预算700以内），改善下居住性，将来儿子结婚也可勉强作为婚房，若儿子不想住就再置换。儿子结婚前几年也就是出租，所以要考虑保值、增值。这段时间看了看知春里小区，没什么可心的房源。就想把范围扩大到马路南边紧邻的”双榆树北里”。 请问： 1.据说双榆树北里小区对应的小学比知春里要弱一些，将来保值性要差些吗？ 2.看到房姐问答中提到“双榆树是危险地段，尽快出掉换仓”吃惊不小。这个”危险地段”的双榆树是指包含知春里小区在内的双榆树商圈还是指具体的双榆树小区（南里、北里、东里、西里）？为什么是危险地段？请详细解读。 3.基于本人情况，房姐还有什么好的建议？

回答：“危险”是指从投资角度，一律回避学区型的老破小，长期看风险高回报低。如果是刚需学区房 那就总价最小原则入。你们现在没有学区需求，可以认为是投资需求，选筹上双榆树需要精挑细选，推荐看下 清河的次新房，比如观景园、莱圳家园，或者天秀花园

提问：父母名下二里庄小区和大兴原生墅小区是否可以假离婚卖出然后把钱给我去贷款买投资盘？我目前没工作能贷几百万吗？两边能卖大概1200多万该怎么配置呢上次您说看溢价顺序东城西城海淀，我打算用这钱买两套房子跟父母以后不离得太远。您有什么好建议吗？用我的名字sfsd然后再买第二套？担心贷款下不来

回答：1. 可以的 2. 可以找中介帮助包装流水，几百万应该是可以的 3. 看下望京奥森惠新西街 例如 澳林春天、橄榄城、或者千鹤家园罗马花园的老破大类型

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