我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

提问：房姐好，新人首问，本人28岁，男，未婚，在京社保5年+，互联网行业，公积金顶格，想在婚前购置一套刚需+保值房产，现在有一个问题是家里做生意和远洋地产有合作，目前还有应收欠款300万，所以考虑购置远洋的房产来抵债，看了一下北京的远洋新楼盘，除了千万级别的，只有亦庄的首创远洋禧瑞天著符合条件了，想问下您 1. 这个楼盘可以入吗？注意事项有哪些？ 2. 如果自住的话，工作只能选亦庄或国贸了，这两个地方的互联网企业不多，您觉得供这套房是否合适？ 3. 据我了解亦庄开发区是硬件公司和工厂企业较多，未来亦庄的发展方向仍然应该是智能制造相关，未来会引入更多的互联网企业入驻亦庄吗？ 4. 未来我有创业的想法，您认为亦庄的创业环境是否良好？

回答：你好，禧瑞天著位于亦庄开发区，周边配套齐全，未来这里还将建设地铁17号线、S6线、还有京津城际高铁，交通通达性大大提升。 总体来说，这是一个不错的项目。 亦庄的产业主要分为四类：电子\/互联网、生物医药、新能源汽车\/人工智能、高端制造。 “电子\/互联网”类的代表企业是：京东、小米、IBM、京东方、中国数码、中金数据等等； “生物医药”类的代表企业是：拜耳、诺赛基因、阿斯利康、赛诺菲、GE、瓦里安、岛津、施乐辉、捷迈、同仁堂等等； “高端制造”类企业的代表是：SMC、中芯国际、北方华创、英特尔等等； “新能源汽车\/人工智能”就不用提了，目前无人驾驶就在亦庄做试点。 亦庄是目前北京除了东三环CBD、朝阳望京、海淀中关村、上地、五道口、西二（三）旗、西城金融街这些板块之外，最靠谱的，有产业支撑的板块。

提问：房姐您好！新人首问。今年以来一直在看房，在家庭资产的配置方向上有些犹豫，着急，盼解惑。 本人与爱人均为京户，家庭现有房产一套，为西城德胜学区一居，月供1.5w，出租中。目前与父母同住来广营一带，2年后孩子入学将搬至学校附近，买房或租房居住。当前家庭年收入90w+（含房租收入），有子弹300w，双方工作稳定，父母无负担。今年想用父母SFSD的资格再入一套房产，有两个考虑方向： 1. 在离德胜学区最近的海淀、朝阳区域购入上车三居，自住为主，兼顾增值。目前看了小西天（志强南园、北园、文慧园）、马甸桥西北（七省办、月季园）等小区的老破小，70平左右，90年后的单价大多在8-9w； 2. 不考虑自住，购入一套投资性房产，以增值为第一目标，孩子上学后租房居住。 我的问题： 1. 您认为以上哪种购房思路对家庭财产配置更有利？ 2. 小西天、七省办老破小升值潜力如何，哪个区域更好？ 3. 如不自住，仅考虑投资，请帮忙推荐值得关注的区域和小区。 谢谢！

回答：你好，自住可以在小西天板块淘，不过价格都偏高性价比较低 自住很方便，但是环境差一点 升值潜力也差一点。 马甸一带楼盘品质和配套相对落后，综合地段因素和目前的价格不是很适合投资。 要么远一点惠新西街附近选筹，能兼顾投资属性 如果能接受投住分离，追求利益最大的话，建议入手 双井、望京这些板块。 慧谷阳光、宝星国际、季景沁园、大西洋新城、首城国际可以重点关注下

提问：房姐您好，新人首问！手里子弹1100（加上贷款可以接受到1600上下），二套，准备要小孩，想寻一套三居改善房（改善为主，兼顾保值或投资和幼儿园），上班在朝阳北辰，原本想兼顾改善和教育，但发现预算有限，所以以后孩子大了也可考虑换到海淀。 已看过酒仙桥（丽都一号、丽都水岸180平&196平、阳光上东、丽都东镇），朝青(天鹅湾，不太喜欢密度太大)，望京（国风、大西洋西城、融科橄榄城、东湖湾），北苑（远洋万和四季、润泽公馆、福熙大道），东坝（奥林匹克花园一期163平） 新盘东叁金茂府和天誉145平、鸿坤花语墅145平（开发商捂的新房放出） 目前从纯居住觉得小区环境不错的丽都水岸、奥园、润泽公馆、融科橄榄城、东湖湾都不错，但是后面两个能看上的户型总价略微超预算，另外，房姐对东叁金茂府、鸿坤花语墅怎么看呢，那一片我了解的不多 教育的问题能兼顾最好，不能兼顾也无所谓，目前以改善为主，五年后准备用手里另一套房置换一套海淀老破小解决，主要是现在担心学区房的在六七年后政策风险有点高，不敢过度附加教育属性 房姐经验多，能从投资保值的角度给综合分析一下这些盘的优缺点吗？ 或者房姐有没有其他次新盘可以推荐，海淀还没看过，可以推荐一下符合我们需求的盘吗？如有好的推荐也可考虑一步到位。

回答：酒仙桥大环境不行，那边感觉太独立了，而且道路歪斜、断头路多，大多城中村，未来改造难度太大，没啥预期，不推荐选这个板块 东坝前期溢价有点多，价格超越了价值，短期增长乏力 望京和新北苑可以好好看下，想在朝阳兼顾教育就看下新北苑吧，如果想增值潜力大还是首选望京。 海淀看下橡树湾、中海枫涟山庄、郦城、美丽园

提问：房姐好，我是非京籍，社保已满五年，准备买首套房，sfsd，因考虑积分落户额外加分因素，打算在北京城六区外购买，首付能在300-350以上，总价款希望上限控制在650左右（最高不超过700）。因新房拿本晚，所以目前考虑城六区外二手房，三居室（考虑将来有小孩方便），购买考虑因素包括自住（小区及周边环境可以，生活便利）、通勤（地铁方便，工作在金融街和大望路）、和保值增值（上学因非京籍暂时不太考虑学区了）。目前枣庄、旧宫、回龙观几个区域都看了不少，主要看次新房，目前，在枣园区域关注中建国际港，旧宫区域关注富力盛悦居和朗润园，回龙观区域关注国风美唐和公园悦府。 因为目前根据普遍说法，买北城还是比南城好（昌平毕竟属于北城），但回龙观整体感觉人口密集、生活环境一般，而枣园和旧宫区域的话，环境不算差。 最后想咨询房姐，像这种情况，买哪个区域比较好？（包括升值潜力）。此外，目前回龙观关注的国风美唐和公园悦府两个小区价格在年底已经上涨，现在购买是否合适？ 另外，上面的小区是否有推荐，或者有其他购房意见。

回答：回龙观虽然睡城，但衔接望京和西二旗两个产业区，所以价格上还算坚挺，也是很多码农置业首选，旧宫没什么产业支撑，需要改造才能释放潜力，最近三年旧宫枣园也是降幅较大的板块。我建议优先选择回龙观，年底上涨幅度不大，国风美唐和公园悦府还可以上车，还有新龙城、流星花园、矩阵二期 也可以淘下

提问：新人首问，房姐你好，本人首房首贷，目前手头200现金，未婚，30岁，工作居住证购房资格，永安里上班，计划一两年内结婚。我的需求是居住的同时最好带有一定升值空间，若对应学校不错就更好了。目前面临选择想咨询下您专业意见。选择1劲松双井附近看二手房，首城，华腾园，后现代城，易构空间等都看过了，考虑资金和居住体验，有个都城心屿的小区能否考虑？独一栋6个单元，08年建成，是不是独一栋不太好？且对应学校一般，优点是通勤方便，以后有17号线；选择2通州融御，72平两居，牺牲通勤时间，据说配套相对不错的小学，关键点城六区外能加职住积分方便以后落户。目前在两个选择间十分纠结，迫切希望得到您解答。谢谢。

回答：你好，都城心屿这类单体楼，涨幅落后于周边的有小区环境的次新盘，成交量太小，涨幅依赖区域普涨。 不是一般人随便就玩得转的，买、租、卖都有相当多的讲究，更适合专业人士来涉入、操盘。 新手不建议买入。 考虑居住体现，还是建议优先首城。 融御价格偏高，短期内自住不太方便，需要长持。 综合考虑，优先双井吧。 少花点时间在路上，留下来更多的时间提高自己，在这个满地买房即暴富的浮躁年代，不要忘了我们的安身立命之本，一个好的工作能力，才是这个虎狼环伺的成年人世界里最核心的竞争力，抬头看天固然重要，可是踏实走路更重要。

提问：房姐新年好，现在股市行情很好，去年你不太看好股市，这是怎么反转的呢。

回答：2019年股市又牛了又熊了。 2020年疫情，开始刺激经济。 锁住楼市，把新发资金，逼入股市。 因为新发资金太多了。 无论是实物资产，还是虚拟资产，实际最后都涨了。 虚拟资产更容易回归实物资产。 房产是一个重点行业。

提问：房姐你好，新人首问，我是非京籍，名下有一个常营苹果派的98平米两居，市值560左右，可用现金500万，为了孩子2022年上学考虑1100万以内的房子，目标是学区加改善，不想买那种买了不能住的学区房，有几个问题请教： 1.本来已经锁定了珠江帝景，但实地看了几套，感觉品质属实一般，从保值和学区的角度出发，在不考虑西城海淀的前提下，我是否应该坚定的选它？ 2.宋家庄金茂府去看过，对140平那个户型比较满意，宣传的十一学校也不错，这个盘可以考虑吗？未来还有升值的空间吗？ 3.如果这两个小区选择你更推荐哪个？除此以外，兼顾改善和学区的盘你还有其他推荐吗？（如果贷款可考虑1300万以内的房子） 非常感谢，盼复

回答：1. 宋家庄金茂府的品牌溢价有点高，学区没有珠江好，位置也要差一些。 2. 如果这两个比较，从自住+保值+学区 综合判断，珠江还是略好点 3. 还可以看下 附近的首城国际，或者 亚运村的嘉铭桐城，如果位置不限还能看下新北苑板块，也是自住+学区的优质区域

提问：房姐，现在商铺能买吗？有啥需要注意的事项吗？坐标，贵阳

回答：不需要承诺包租，能够长期、自然稳定出租，能有5%以上租售比的商铺，可以买。 对于普通人来说，5%是不错的保本理财收益； 对职业选手来说，如果能达到7%-8%，也是可以考虑的，但还有最关键的一条可做高贷款成数，利率8%以内。 出租的稳定性，出租的收益率； 现实中能满足任一条件的商铺，总比例很少。 贵阳花果园是全国容积率最高的前三楼盘片区，人流密集，有可能有这样的机会。 部分花果园可能，不代表整个贵阳都可能。

提问：老师好，今年打算把老人清缘里的小三居换到亦庄或旧宫，同时把翠城的2居换到同一区域，先生在亦庄上班，我在北二环上班，孩子今年上大学，想选新一点的楼盘，如何操作更好？

回答：在亦庄上班，不一定要买在亦庄。 亦庄，北二环，两个地方都不是特别适合建仓，一个远郊产业和人口偏不足，一个老城区没有产业人口交通弊病较多，除了学区基本没有价值支撑。 清河一带地段没有大错，码农一时半会儿不会跑光，清缘里比较老可以考虑这轮过后出掉优化； 翠城是指翠城馨园？ 翠城目前中规中矩，2居也没有必要更换，同样，这两套都可以抵出来。 先计算这两套抵出来，以及手上的资金可以到多少？ 然后计算下一步的选筹。 你们距离这么远，要么周末团聚，要么还是以其中一人工作为主。 投资+居住的话，建议首选双井； 投资，首选望京-朝青。

提问：您好，我有一套房想卖一套房想买，想和您这边做个咨询，让自己都决策不至于后悔。 1.关于卖房: 我在顺义国展的会展誉景有一套100平左右的商住房，由于刚需买房，此套房子需要卖掉。此前50年商住房由于政策调整后价格持续走低，现在降到了2.8万每平或更低。且此前半年内咨询人事寥寥无几，几年内小区的成交量也很低。但最近听说由于机场附近发展自贸区，阿里落户崔各庄等消息，有很多人来询价。目前给出的价格基本为2.8万每平左右，想问下我们在希望在别处买房的情况下是否应该尽快出手，还是等等看看这块的商住能不能回涨。 2.关于买房 本人从业于互联网公司，可能就职的公司基本为望京，西二旗（知春路）。以这两个地方考虑，目前的买房区域选择是北苑。考虑到离地铁近加上得房率高，目前看上了鑫兆丽园的房子，均价低于5万且小区环境尚可。唯一不好的就是顶楼房源多没有电梯不方便，请问下这边的房子您有没有一些推荐或者建议？这边的房子属于我的刚需购房，未来结婚用，但同时也不希望亏本，也想兼顾一下投资价值但自己又不太懂，想请您给出意见，谢谢！（优先北苑附近，如根据我的情况您有其他建议也请告知）

回答：你好，商住启动，一般在住宅行情起涨一段时间以后。 商住需要等待住宅涨价，购买力溢出，或上车群体无力上车后，其中一部分人群选择商住，成为商住上涨的助推动力。 其次是商住政策再次放款，这类政策无法短期预测，长期看会放宽。但是等待的机会成本太高，可能会继续输掉下一波北京的涨幅。 北京和上海楼市是2组对照产品，上海目前正在启动，北京也不远了。 鑫兆丽园升值潜力比较差，还不如在望京找个老小区呢。

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