2021关键词“一死一伤”
随着国庆即将到来，也宣告着今年正式进入了最后一个季度。
回首2021，原来以为是疫情“肆虐”后百业待兴的“苏醒”之年。
谁曾想，多年后留给世人记忆最深的，或许是今年国家调控下伸出的两双“大手”，扼住了两大行业的“咽喉”。
（我国年初出台“三条红线”新规）
如果说2021“校外培训”惨被“一刀切”，那么对于“楼市”而言，年初中央颁布的“三条红线”新规，则更像一套“七伤拳”，其威力年中至今才开始逐步显现，不少房企甚至“没有一点点防备”，便已经被推向了或将面临“洗牌”的至暗时刻。
当然，“至暗”一词更多则是针对那些平日不爱“韬光养晦”，第一时间把所得利益瓜分殆尽后，热衷“空手套白狼”、“割韭菜”、“烙大饼”的房企来说。
可即便如此，大趋势上我国多地今年普遍楼市的走向，基本也属高开低走。
特别是进入下半年以来，更是连片“哀嚎遍野”。
两个字——低迷。
楼市不景气 “拿地”成问题
如果说房价走势是楼市兴衰的“晴雨表”，那么“土拍”情况则是其风向标。
而这两点，我国普遍地区或都正在遭遇历史“冰点”。
先说房价。
曾几何时，听到最多的是国家又出台政策抑制其“疯涨”。
没曾想到今年特殊背景下，居然“两级反转”，不少地区甚至出台“限跌令”才能稳住其下跌“过快”的房价基本盘……
（图源新京报）
什么叫下跌“过快”？
以贵阳某文旅盘为例，前两年开盘初的高点均价大概为9800元/㎡左右。
而今年年中“骨折促销”下，全款均价只要七字头。
这就叫TM的“过快”……
据不完全统计，今年下半年以来，我国株洲、江阴、沈阳、菏泽、昆明、岳阳、唐山等地相继发布了类似“限跌令”的政策。
（图片来源江苏楼市情报）
除此之外，权威媒体经济日报也发文谈“限跌令”：谨防楼市大起大落。
字里行间均认为稳定压倒一切，“限跌令”存在即合理。
（财联社电报截图）
虽然贵阳这一块暂时没有动静，可随着主流媒体们“摇旗呐喊”之声渐涨，不难预见年底国内不少城市或将也迎来一波“限跌潮”。
主力以三、四线城市为主，趋势则是其向一、二线城市蔓延。
（图片来源新京报）
总体而言，目前国内楼市环境普遍出现的“巨变”，主要还是和中央调控的“手腕”有着根本关系，使得不少此前“爱钻空子”的房企此次为了生存问题，不得不开始“以价去量”、“八仙过海”。
而这样做的主要目的有四。
一则是老生常谈给年初过热的楼市“降温”。
二是加剧行业竞争进行筛选，剔除掉“虚胖”及硬实力不济的房企，减小“烂尾”项目诞生的可能性，为人民住房利益博长远。
三则是变相强调“住房不炒”，展现其稳定地区房价的决心，过高了要“挨打”，过低也不行，更好地突出房子居住属性，而弱化其商业附加值。
至于最重要的一点，则是加速催化，促成一个相比此前更加“公平、公平、公平”的楼市环境。
（图片来源新浪网）
说完了房价，在“三条红线”隔山震虎下，下半年我国多地土拍市场也是频频遇冷，“流拍”、低价成交现象更是屡见不鲜。
当然，有了上述分析，这样的情况本就不足为奇，毕竟“生存”都成了问题，谁还有心思在楼市普遍低迷的情况下沉迷“抢地”。
除了以上原因，国内多地在第二次集中土拍前普遍下调土地溢价率，也成为了迎头而下的另一盆冷水。
毕竟溢价率降了，而底价却丝毫未动，这更是进一步降低了房开商拿地的利润率。
（图片来源 视觉中国）
而其带来的影响，也非常直观。
在上周我国多地刚结束的第二次集中土拍中，合肥、成都、杭州、青岛、济南均出现不同程度的流拍，沈阳还出现了大面积0报名的情况。
贵阳的情况也不算乐观，仅以上周土拍结果公示的十宗地为例，成功拍出的五宗基本是以底价成交，而剩余清镇挂牌的五宗地，则集体流拍。
（图源贵阳市公共资源交易平台）
土地无人问津 “三改”棚改推进缓慢
聊完了国内楼市目前普遍的“外部环境”，那么这对于当下贵阳如火如荼的“三改”工作又有何影响呢？
可谓关系重大。
（图源极速智讯）
大伙都知道“三改”是指棚户区、老旧小区及背街小巷改造，其中又以棚改规划最为吸引眼球，毕竟“挖机一响，黄金万两”的观念时至今日依旧深入人心。
在此前的文章中，笔者就一块棚改规划地块如何从初步摸底，到实际拆除需走完的步骤，也有给小伙伴们详细介绍过。（感兴趣的可以回顾《贵阳那些号称“马上就拆”的项目为何还不动工？》这篇文章）
可以毫不夸张的说，目前贵阳所有有规划的棚改地块中，无进展的九成都是卡在了招商这一块，换言之则是无意向房企愿意跟进，更别说最后还需其成功拿地。
而随着当下国内多地“土拍”市场渐入寒冬，这样土拍“无人问津”的情况或许还将进一步加剧，使得一些本就“困难重重”的项目更加“破冰”无望。
就算是今年“三改”才规划的棚改项目，客观来说，也不见得其就一定能够“成功着陆”。
那么这样的项目有哪些？
哪些区域则是本就没有拆除的规划？
以下是笔者根据我们抖音号（贵阳楼市地产小陈）留言咨询频率的高低，对部分“热度”项目当下现状的简单介绍。
1. 东山片区
（图片来源搜房网）
该区域可以说一直是贵阳“何时拆”风声的聚集地，甚至不少在售二手房也早就挂上了“准拆迁房”这样醒目的标签。
由于东山所涉及区域过大，所以这里小编仅以煤矿村、盐务街、仙鹤路西瓜村三处情况进行说明。
（信息来源政府有关部门回复）
首先煤矿村算是大伙的老面孔了，该区域差不多近十年前就曾有过棚改规划，甚至某拆迁办还在其东方幼儿园下面租房办过公，分发过不少资料。
至于煤矿村为什么时至今日依旧毫无进展，则是因为多年来一直没有意向房企愿意拿下该项目。
而其辖区内的栖霞小区等老旧小区，也因为自身居住条件实在“等不起”了，规划上于今年调整为老旧小区进行改造。
（信息来源于有关部门公示）
至于盐务街，则大体上不在当下所规划棚改范围内。
除了此前其内部“特色创新功能区”项目涉及部分拆除区域，该街道绝大部分则将会进行背街小巷改造。
（信息来源政府有关部门回复）
而东山片区，今年原本最有希望拆除的仙鹤路西瓜村棚户区（含达兴花园、武警三号院等区域），则是因为年中其所跟进的意向房企突然“放弃”，才导致该项目整体又进入了“冷却”阶段。
2. 二桥黔春路棚户区
（信息来源政府有关部门回复）
据了解，今年贵阳二桥周边棚户区也是“三改”所规划的重点棚改区域之一，其中黔春路周边棚户区就纳入其中。
至于该项目为什么至今还未有实质性进展，则是因为招商上，目前还没有意向房企表示愿意跟进。
3.三桥和尚坡水电九局周边
（图片来源贵州都市报）
也有不少小伙伴看到三马片区今年多地块进行了棚改规划拆除，进而咨询和尚坡（水电九局）周边是否也有棚改规划。
但从云岩区城乡“三变”改革办公室本月的回复来看，目前该区域未纳入城市更新规划范围内，至于后期是否会进行调整，则目前还没有定数。
4. 煤矿村巫峰路江山公寓及周边老旧小区
（图片来源58同城）
自贵阳今年延安东路延伸段项目动工以来，也有不少小伙伴咨询是否会把巫峰路江山公寓及周边部分老旧小区纳入红线中。
据了解，延安东路延伸段工程全长约3.11公里，分为A、B两个标段，A标段目前已完成宝山北路工程施工，涉及梧桐树移栽以及军用光缆的迁改工作，后续工程将在师大人行天桥拆除及师大房屋征收协议签订后，才开始推进。
而巫峰路周边大部分老旧小区目前则不在红线内。
5. 望城坡棚户区
（来源搜狐新闻 图示信息为2019年南明区政府重点工作汇报内容）
望城坡周边棚户区也是好多年前就规划过的“老面孔”了，其辖区内所开展过的摸底工作前前后后不下两轮。
至于项目为何长期搁置，则依旧是因为没有意向房企愿意跟进。
6.沙冲路陈庄坝棚户区
（信息来源有关部门公示）
和望城坡一样，陈庄坝棚户区作为南明区今年“三改”重点棚改区域之一，目前也是因为招商上无实质进展，才导致项目“有规划、无动作”。
7. 市府路金桥饭店周边棚户区
（市府路金桥饭店 图源大众点评）
说起来，贵阳市府路周边棚户区此前也算是“雷声大、雨点小”的典型区域。
至于一直没动静的原因。
南明区棚改办回复为，“该区域棚户区改造项目属于市级实施项目，而该项目则是因为业主单位因资金、调规、征收等相关问题造成项目推进缓慢，待相关工作完善解决后，方可启动改造。”
这样看下来，主要还是“钱”的问题。
8.八鸽岩象山巷省发委宿舍
（八鸽岩象山巷 图源新浪微博“把岁月走成诗”）
至于为什么八鸽岩象山巷省发委宿舍咨询频率也会奇高，则是因为该宿舍楼一共只有六栋，而此前因修建人民大道、地铁一号线等市政工程曾征收了两栋。
导致余下四栋居民百思不得其解，为什么就不能一块征收？
（信息来源政府有关部门回复）
从贵阳信访局就该问题的最新回复来看，余下四栋不征收的原因则是，因其不在市政工程所涉及的红线范围内。
9. 三桥熙山郡周边棚户区
（区域实景图）
为什么很多小伙伴也会咨询该区域是否有棚改规划，大概率则是因为其周边如熙山郡等新建项目距离上与棚户区可谓“亲密无间”，导致给了不少人一种“我们应该也有规划”的错觉。
但经云岩区住建局回复，该区域目前暂无相关改造项目实施。
10.黔灵西路
（图片来源58同城）
如果说“老城区”是贵阳“三改”工作的“主战场”，那么人民大道沿段周边则是所涉及棚改规划最密集的区域。
为什么黔灵西路咨询的人多，则是因为该路段与人民大道呈十字相交，其部分重合区域此前与人民大道2号地块项目进行过一轮拆除。
至于余下部分是否还有规划，目前有关部门则没有给出明确答复（或还在土调中），只有让我们一起静待后续。
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