广州旧改似乎突然“熄火了”。

9月份以来，市场基本处于沉默状态，仅有个别已招商的旧村有动态更新。临近9月末，广州市政府发布了有关旧村改造中保障性住房的配置新规，说明限令后，旧改项目将会有不断更加精细化的调整。

不过，近期翻阅两份增城区政府的招标文件，可以判断“三旧”改造仍是大势所趋，只是暂时进入了中场休息阶段。

一份文件为《广州国际物流产业枢纽及周边地区一体化发展规划研究》，另一份则是《增城区单元详细规划-旧村改造重点片区试点项目》。

两份招标文件都指向一个地方——中新镇。

第一份文件，计划以广州东部重要交通枢纽增城西站为核心，建立起交通、物流、产业融合发展一体的枢纽经济示范项目，并将周边旧村改造纳入到片区发展范围，扩大影响力。

第二份文件，直接点出已初步划定中新团结片区，为增城区旧村改造试点片区。建设为“示范区”，重要程度不需要赘述。

中新镇迎来了高光时刻，恐怕新塘镇旧村改造最多的称号将要让位。

01

投资千亿、增城西站周边旧改开动

中新镇走向巅峰，要从广州“十四五”规划说起，“中新”这个关键词一共被提及到23次，包括中新广州知识城及其国际人才自由港、中新国际科技合作平台、中新国际联合研究院、中新国际智慧产业园、中新广州知识国际数字枢纽等。

发现没有？上述关键词基本与“国际”这个词紧密联系在一起。这说明中新镇的建设发展都是瞄向国际化。

回到第一份文件上，主要目标是：广州国际物流产业枢纽及周边地区，形成一个区域综合统筹规划，协调项目研究范围内各个规划项目、城市更新项目、重点平台、重大产业项目等，指引中新—增城西站片区未来高质量融合发展。

广州国家物流产业枢纽，归属于广州东部科创园、增城西站产业园、广州东部公铁联运枢纽三个重大项目。

定位为粤港澳大湾区珠江东岸唯一的多式联运生产服务型物流枢纽，量化指标如10公里范围内有6条高速公路，30分钟到广州中心城区、东莞、惠州市区及深圳宝安机场，40分钟到达南沙国际海港，

还有一个建设目标是：粤港澳大湾区最大的国际（中欧、东盟）班列集结中心。

这意味着中新镇的未来已经不再“属于”增城区，而是成为粤港澳大湾区的重要对外交通枢纽，甚至是国家战略的“中新”。

其中，广州东部公铁联运枢纽是广州“十四五”规划和2021年省重点建设项目，由广州交投集团牵头，项目静态投资预计达到1076亿元。

1076亿元是什么概念？

在广州“十四五”规划中，国际物流中心有5个特大型物流枢纽，广州空港物流枢纽、南沙海铁联运枢纽、广州东部公铁联运枢纽等，总投资2110亿元，“十四五”期间投资1245亿元。

广州东部公铁联运枢纽占到总投资的比例超过一半，约为51%，足以说明分量之重。

研究方案的招标，正是后三者进一步落地执行的重要工作之一。

招标需要上看，研究方案要求提升片区的公服配套、明确布局结构、细化功能组团分区、完善区域交通规划。

以及，协助解决科教城融资地块选址、规划等问题，指导科教城选择合适的融资地块，为土地收储工作提供前提规划依据。

下一步，作为广州东部公铁联运枢纽的增城西站，将开始征收、改造土地，腾笼换鸟。

早于去年，增城西站所在片区及其周边区域，已经开展了征收工作，比如8月份，冯村、中元村、石迳村、斯庄村、叶岭村等共征地1227.64亩；莲塘村于9月份收储了93.63亩土地面积；于12月末，慈岭村、莲塘村收储土地规模约292亩。

每征一亩地，广州东部公铁联运枢纽就更进一步。

旧村改造方面，增城中新镇列入城市更新计划的仅有一个中新村，显得十分单薄，反而处于中新镇和朱村街道边界上的朱村村、横塱村都进入了“十年规划”。

我们统计的样本旧村中，增城西站周边共有17条村，仅有5条村有旧改推动工作，比如冯村、下元村、横塱村完成招商工作；根据现有动态，不少旧村基本以历史保护、美丽乡村建设为主，其余均未查到要进行改造。

目前，入住增城西站及其周边的房企，包括佳兆业、勤诚达、合汇&奥园、大华集团。其中，大华集团拿下的山田村已经对外开放的城市更新展厅，是片区旧改进程最快的一个。

02

中新旧改的崛起

投资规模大，需要承担的任务也大。

另一份招标文件，直接点出中新镇将成为增城区旧改连片再开发的重要示范区。

《增城区单元详细规划-旧村改造重点片区试点项目》中，研究范围在增城区范围中选取近3-5年旧村改造项目较为集中且具有研究意义区域作为试点片区，开展成片连片再开发方案研究，总面积约50平方公里。

其中，目前已初步划定中新团结片区，具体位置为：西至增城区区界、北至增广大道-规划道路、南至广汕公路、东至西福河，面积约15平方公里。

试点片区正是以中新镇主城区为核心规划的区域，也是处在地铁21号线的辐射范围。

为什么要打造试点区？增城区给的答案是：以试点片区成片连片再开发方案为基础，探索储改结合、成片连片开发的经验做法，以推动重点片区的统筹开发、城市更新等工作

显然，这是为了后续更好推进旧改项目。招标文件提及，剩余的试点片区，后续结合我区旧村改造计划，选择城市更新需求紧迫的区域进行谋划。

放到全国范围来看，此前，住建部与辽宁省联合印发了《部省共建城市更新先导区实施方案》，其中提到，将沈阳市、大连市和沈抚示范区打造成为辽宁省城市更新示范区，全省形成120个更新区域典型案例。

云南玉溪市红塔区、成都温江区、苏州姑苏区、青岛平度市等都在打造城市更新示范区。

被定为示范区，中新镇在增城区旧改的高度将非昨日。目前，增城旧改主要集中在新塘镇和荔城街，比如白江村、瑶田村、蒋村、简村、夏街村、官湖村等都有动态。

中新镇旧改则相对“沉默”，仅有4条完成了招商，合作或介入企业包括保利、敏捷、佳兆业、大华集团。中新村是中新镇首个旧改项目，泮霞村为第二个、霞迳村为第三个。

其中，中新村是目前中新板块最受重视的一个，总投资规划达到120亿元，基本可以“秒杀”增城区大部分旧村。

而在增城区“十四五”规划，中新村的改造计划榜上有名，明确指出：加快推进中新村、群星村、金星村等重点村庄旧改进程。

此外，早在今年7月份公示的《广州市增城区2021年度土地征收成片开发方案（草案）》中提及，将进行征地8个成片开发区域，其中包括中新镇慈岭片区，总用地面积约184.62公顷。

中新镇慈岭片区主要征地对象为慈岭村和莲塘村，面积约11.46公顷，目的配合增城西站的开发建设，形成完成的城市服务配套。

如此推动下，中新镇旧改已经驶入了“快车道”。