我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

提问：房姐好，新人首问。家有两个人两个独立房票，第一个自住置换优化，第二个是投资需求为主。 第一个是现有天兆98平朝西2居，小区最西侧无遮挡有夕阳景但也有轻轨噪音可承受，满五唯一，估值900贷款300，未来6年孩子附近上学本人复兴门上班，想请教1.天兆是否持续是价格洼地应该置换还是可以考虑持有？2.如果置换附近小区800左右，优化朝向，或者减轻还贷压力现在1.6每月，有什么选择？3.有建议金典花园，不太了解，网上看有人坠楼，保值升值是否值得考虑？ 第二个是手持480现金，sfsd,以投资为主兼顾居住需求，复兴门上班，还贷能力考虑1.0每月左右。1.磁器库的朝北四合楼，44平一居复式，稀缺地段是否有上升空间？2.还有什么其他地区建议？3.2021房价会长吗？是不是要尽快出手？尽量不要持币观望太久？

回答：1. 天兆品质可以，西侧是笑祖塔院的棚改，未来规划是绿地。缺点就是吵，另外一个是没有好学区，没有更好选择就继续持有。附近你可以看看长河湾。今典花园一般，密度高，租客多。 2. 磁器库还可以，投资能跟上大盘。明年看好北京, 大概率上涨但不会大涨。春节前入手最佳

提问：房姐您好，我们现在住东坝建筑面积80平米两居室，孩子快一岁了，所以想换个环境好的，位置好一些，面积大一些的改善房，最好为120-140平米三居。学区能有最好但目前先不强求。目前现有住房卖掉后加上手里现金共有子弹800W，住房公积金可贷60W，二套。我们目标不想买超过950的房子，因为不想背太多债。我们只看东边，目前看了朝青和百子湾，朝青珠江，华纺易城，天鹅湾都看了，珠江的问题是物业和2+1户型一般，华纺900左右的房子问题是楼层或者装修一般，因为有孩子，没法再大装修。天鹅湾是得房率太低了，百子湾没细看过，因为觉得那边有点乱。想听听您对朝青和朝阳楼盘的推荐。还有就是想问问您，按照我们的现状，假设房子金额950W，我们怎么贷款还款是比较合理的资金配置？是能贷多少贷多少吗？谢谢您。

回答：1. 不要孤立的看贷款，选择贷款的前提是投资的标的物正确，本身有良好的涨幅。 这样一来，杠杆的乘数，就是利润的乘数。 如果投资选筹的标的物错误，涨幅低于持有的成本，包括贷款的利息，那么这个标的物可以选择一个合适的时间出手，我们俗称"优化"选筹。 选筹正确，利润是正数，所以尽力贷款； 2. 选筹上建议看看双井板块，例如 珠江帝景、首城国际 都带不错的学区，自住也合适

提问：新人第一次提问 请问房姐 东坝华樾北京的89平房子怎么样 是不是可以买 夫妻两个 明年生孩子 听说22年交房 新房总价可以高点 首付少 您怎么看

回答：华樾北京 如果长持可以买，其卖点就是大望京科创区，阿里是重要产业来源，注意临近高压线的那栋谨慎买。低首付适合买新房，能拉高杠杆。

提问：房姐你好，新人首问。目前回龙观龙泽一套房，明年满五，卖掉后加手里现金可凑首付约400万。孩子四岁，准备换一个学区。夫妻二人均在西二旗工作。求推荐适合的小区

回答：你好，西二旗上班，可以关注上地的学区。上地是海淀唯一派位没有坑的片区。上地东里首选。 想兼顾的话可以看下 西北旺板块 冬晴园也还不错。

提问：您好！经常在头条中阅读您关于房产的信息，受益匪浅。我是北京户口，在外地工作。现在想买一套北京的房子，一来为了保值，二来回北京有个地方住。五月刚卖掉海淀区世纪城的唯一住房。 可全款购房。 我个人比较喜欢北京的西边和北边。我的想法是买太阳宫地区的两居，面积可以小一些，房龄在10年左右的。整体价格控制在7百万以内。太阳宫地区交通便利，学区也不错。 以上是我的想法，还请北京方解给予指导和推荐。非常感谢！

回答：首先你对学区是否刚需？还是自住保值更多，不同的需求选筹区别会比较大 太阳宫学区溢价严重，这个预算能看的盘很少，700总价的两居 可以看看土星园。 另外推荐看看新北苑的中铁国际城、华贸城、世华泊郡的两居，距离望京不远，对口朝阳外国语来广营校区。

提问：房姐你好，首次提问，本人家庭收入税后50万左右，在婚前分别买了一套房，本人于17年2月入手南庭新苑南区小两居一套，当时价格323万，不过交了15万左右的税费，我媳妇20年5月入手交大东路也30号院1号楼的房子，655万，都是领证前买的，我做得担保，现在月供有点压力，交大东路月供24000左右，南庭新苑月供9000多，曾经考虑把南庭新苑出手，来还一部分交大东路的贷款，不知道南庭新苑这边和交大这边的发展潜力，目前单位在交大附近，所以基本上在这边住，我们两个人都是央企，有户口。现在出手南庭那边的房子亏20到30万，不知道这个资产如何配置，降低月供压力。

回答：你好，南庭新苑虽然回迁，毕竟年代新，而且那边新盘少、小户型更少（天悦和金府户型都大），有一定稀缺性，可以弥补回迁的一些缺点。 新宫地段比较好，有潜力，具备有一些投资价值。 建议继续持有，至少等楼市回暖之后，不亏本再出手。 现在最需要解决的问题是开发副业，增加工资外的其他收入。

提问：房姐您好，看您文章深受启发。看到您推荐双井附近，最近确实验证上涨，厉害 但我在很多回答中都没有看您提到欢乐谷附近的房子。我最近关注了世纪东方嘉园小区，有不错的大两居，价格700左右。不知道您觉得这个小区怎么样呢？因为周围配套商业一般，又偏南，但是看也有学区（虽然很一般），而且交通算方便，无论7号线或者上四环，加上房子户型非常不错。所以想咨询下，是否有投资价值？非常需要您的指点

回答：欢乐谷这种场所一般会建在外环或者郊区的交通主干道出口上，所以更有可能导致对区域的合围，发展受限，周边的房子升值一般。世纪东方嘉园 在那边热度比较高，很多置换客户首选小区，缺点就是南侧是京哈高速，西侧是四环，临近楼栋噪音大 要注意回避，这个小区自住可以，由于地段不好 投资比较一般。

提问：星主好，已经在苏州交社保两年，老家是北方，不在苏州工作，一半为孩子毕业后去南方发展有个落脚点，一半为投资保值，新房和二手房都可以，您看适合在哪个区买房，谢谢您的解答

回答：谢谢赞赏 先提炼重点：老家北方，小孩毕业后去南方工作 从描述来看，目前在北方没有大量资产或者家业，其实除却家乡情结和地理偏好，选择哪个城市并没有太大的损失。 买房最关键的是首付资金，其次是战略上选择什么样的城市，以及最后微观上的选筹。 如果本身有200万以上的现金，那么足够买入一线标的，现在处在新一轮上涨前夕的北京是一个选择。 如果首付资金只有100万上下，北方也没有重要的工作生活，那么建议可以一步步移居南方。 买房战略上，首选优质的二线省会城市，房价足够低，不限购，贷款友好的城市。 一共两个，重庆，杭州。 考虑到工作生活，经济发展，以及房产本身的便利程度，可以优先买杭州，贷款9成的操作，对于首付资金和起步冲阶很友好。

提问：新人首问。房姐你好！ 情况： 1.资产现状：无现金子弹，朋友可拆借资金200左右，每月可承受还款2.5万元。有房两套，分别是西城什刹海胡同里80年左右楼房一居室老破小，中央区规划内，满二，估价540，公积金贷款80；海淀万寿路片区84年两居室老破小，挨着华煕和五棵松篮球馆，满五，估价430，消费贷80。 2.需求：（1）改善居住：家里6口人，基本3居才能住开。（2）通勤：夫妻双方及大宝均在车公庄官园桥附近工作上学。 3.问题：（1）置换目标有新街口，车公庄，阜成门北的老破小三居，700万左右，均价10万到11万，或者北二环外海淀的三居，650万左右，均价9万到10万，请问哪个更抗跌？（2）是否有其他目标推荐？（3）置换的话，卖掉海淀还是什刹海老破小？（4）现在的房产行情是否适合置换？还是先不动，待现有房产升值，租房应对？

回答：你好，建议出手万寿路老破小，板块发展后劲不足。 新街口西里X区那些回迁房，如意里，城建小区。 官园看看冠英园、柳巷15号院的三居。还可以看看展览路的三居。

提问：我在杭州，不过我好像没有找到杭州的房姐，所以来问问。是这样的，杭州滨江区有个写字楼，叫长河商厦，40年产权，10年前建成，想买来装修自住，滨江房价一般在4万左右，但是长河商厦的房价2w不到，小白想了解一下，是否会有坑，10年前的写字楼是否值得购买，如果去看房，有哪些需要留意的观察点？

回答：买写字楼和住宅是两套逻辑，两个的价格没有对比性。 写字楼首先是不通煤气天然气的，而且很多也都没有上下水，然后就是商业用电，物业费也比较高，这个成本支出可不小。办公室写字楼是物业统一管理的，一般不允许住人的。 如果首付低，建议要么郊区地铁盘或市内老破小，自住舒适型还是保值能力都远好于写字楼

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