我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

提问：房姐您好，新人首问。见房姐每次回答的痛快淋漓，有如下几个困扰很久的问题请教房姐： 1.本人年底前买婚房，首套首贷，女友在北京西客站附近工作，想在离单位近的地方买房，刚需也希望保值。想出子弹800万，但是月供不想超过1万。因为西客站是西城海淀丰台三区交汇，请问西城和海淀哪个更好？以后孩子上学是西城还是海淀买房更好？目前在周围的丽水莲花、红山世家、西豪逸景（这三个西城）、北蜂窝路5号院（海淀）间纠结，请问房姐哪个性价比更高、增值空间更大？或者房姐还有更好的推荐吗？有一套东北向的房子因为窗外风景好女友很喜欢，请问是朝向不好以后就不好出手吗？ 2.二套还想买一套通州的房子投资用，请问选择哪里的房子好呢？ 3.西边古城新开盘的中海天钻可以入手吗？或者买古城的更便宜的中海回迁房是不是更划算？ 4.家里有二套九千多\/平入的威海乳山的房子，现在也就二三千\/平了……请问是现在就抛掉，还是继续持有啊？ 迫切期待并感谢房姐的指点！谢谢

回答：你好，西城拼爹，海淀拼娃，2个区的教育水平高低难分。关键在于你们的教育观念和孩子本身更适合哪一种教育。 想让娃轻松点，可以选择西城教育相对均衡 坑少的学区，比如德胜片区，金融街片区，月坛片区等。比如：裕中东里 裕中西里 马甸南村 新风北街 新风北里 新明胡同 红山世家房子新，物业管理不错，缺点是周边环境太差，商住比较多。就是出房少，不过好小区出房都少，注意别买挨着铁路的。朗琴园也不错。 海淀能接受北蜂窝路5号院的学区可以买，品质好房子新，要是觉得学区还可以再好点就买育新，就是品质肯定不如北蜂窝路5号院。 通州一般说的核心就是运河核心区红线内48平方公里那块。 那块第一档的二手房主要就是运河四大天王：京贸国际城西、百合湾、bobo自由城、运河湾。 中海天钻自住属性大于投资属性，潜力一般 乳山尽快出手换筹

提问：房姐好，子弹240-260，京籍二套，纯投资，标的500万以内，有什么建议呢？谢谢啦

回答：重点看下朝阳板块 ,推荐看炫特区，石佛营西里，安苑北里，安慧东里，丝竹园，惠新里 这几个都不错，都好租，也都带电梯。还可以看看常营板块

提问：房姐好，新人首问：本人单身京户，16年中旬入手天通苑两居，明年满五，打算明年有点动作，不知道是继续持有还是置换其他盘，天通苑从最高点降了两成到目前为止。现有子弹200，卖房款300，求推荐海淀朝阳北面区域，兼顾投资自住，最好抗跌性比较强，比较看好望京和西二旗，其他地段不太了解。谢谢！

回答：你好，天通苑投资首选大面积，地板价，但是2居因为上车门槛比较高，性价比就不如大面积。 改善往往有几个核心需求：地段升级，品质升级，学位升级，圈层升级。 子弹500，可以置换到望京板块，宝星国际，澳洲康都, 大西洋新城，望京南湖中园或者南湖东园

提问：房姐好，新人首问！我老公婚前在通州摇到了一套自住型商品房100平，价格不贵，还款无压力，已经租出去租金抵消月供。现在我俩都在海淀上班，他在西北旺软件园，我在海淀黄庄，目前租房住。手头有200w加上两边父母的能有350w，考虑是否再买一个二套（我俩都是京户，我的stsd因结婚浪费了），只能买总价500w左右或以内的。我在学校不需要考虑学区房。考虑有1.马连洼梅兰竹菊 好处是通勤方便 16号线一开通去哪都很方便 感觉未来有升值潜力 2.融泽嘉园等 缺点是兰园太旧住起来不舒适 但融泽嘉园通勤又不是那么方便 我可以接受租房住 未来大概率也会等有了小孩，随着小孩上幼儿园小学在学校周边租房住（周围很多同事家长孩子都是这样的，租离学校近的如世纪城），所以这个二套住不了几年，就可以考虑租出去。 老公是想自己住。所以请问您从投资升值保值的角度看，买哪里更合适，或者说能够兼顾自住交通等？通州的房子三年之后才能上市交易，也暂不考虑卖等升值，未来为了自住房子去那发展也未可知。所以这个二套如果买了未来卖掉不唯一又是一笔税，不过大概率上应该还是要买的，听房姐那么说。老公还说可以考虑10号线沿线丰台等地，纯自住。请教房姐，是否值得投资买二套，根据这种情况买哪里合适，还是闭眼买？ 谢谢房姐

回答：1. 还是建议梅兰竹菊，马连洼板块这边没啥学区 涨幅也还行 作为保值是不错的选择，梅兰竹菊本身位置不错 也靠近软件园，未来出租也不用愁。 2. 丰台 建议沿着草桥 角门淘一下

提问：您好，现可以出300-400万，进行二套投资，想五年后变现换初中学区房，因孩子马上上小学，初中考虑换房。请问：1:看上了亦庄次渠站喜瑞天著可否有投资价值？400万两句。2:考虑慧忠里老破小；3.请给一个建议投资哪个区域的哪个小区会比较好！感谢！

回答：喜瑞天著是限竞房，你5年的时间卖不掉。 不建议考虑 慧忠里可以入，这个是对口朝阳外国语，还有芍药居对口人大附朝阳，或者安慧北里X园对口陈经纶嘉铭西校区。这些都是比较稳定的区域。

提问：美丽的房姐您好 我现在在北京顺义有一套住房 （不满五）如果满五再卖 孩子转学 我不了解北京这边 好操作吗？孩子明年九月份上小学，想换个其他区的学区房，买完房加上存款 首付250万 。我老公不想住太小的房子 最起码要80平的两居。请问有没有推荐的合适的学区房？我之前考虑通州 但是貌似也没发现好的学校。另外在沈阳苏家屯有一套贷款买的房子 也想问问是持有还是卖掉 支援在北京这边的换房的费用？

回答：转学问题看下精华主题有详细介绍，要看学校有没有空余“学位”，另外一年级和6年级无法转学。 沈阳苏家屯可以出掉，沈阳现在购买力被限制住了，这几年不会涨了。 看下望京的南湖东园二区，安贞板块 安贞里，亚运村板块 安慧北里、安苑北里、安慧里

提问：房姐好!新人首问: stsd,首付最多180,月供最多1w. 未婚单身半自住刚需,计划年底前上 车,前两年计划出租以租养贷。 选项一: 15年内楼龄的临铁二手房,首 经贸万年花城、角门、马家堡、大红 门、刘家窑、宋家庄、十里堡、青年 路、四惠、石佛营、常营、石景山远洋 山水的一居室。 选项二:四环、三环内的老破小。 选项三:臻御府、中海寰宇时代的限竞 房。 哪一种方案最合适?谢谢!

回答：如果你能长持8年以上第一选择是中海寰宇时代的限竞房，能高贷，性价比也不错。如果短期持有就选择两居老破小，这类产品地段比较好，租金会比较高，例如团结湖、四惠等地

提问：您好，现在有一套小产权房，价值不超过100万，想卖掉作为首付款买一套大产权房。目标区域以潘家园桥为中心点半径3公里的范围内。请问您推荐哪个小区？我是首房首贷的资格，怎样在买房前把公积金余额取出增加首付呢？还有如您所说，怎样才能找到懂行的中介来真正为买家服务呢？一次问题较多，感谢您的回复。谢谢！

回答：这附近可以看看 10AM新坐标、潘家园X里、农光东里等，可选标的并不多。 之前有圈友分享过 “现在北京市管的公积金可以在过户之前提取，这样公积金账户上的钱就可以用作首付了，对很多同学来说可谓是一个福音。需要资料：网签合同编号 、密码、身份证和结婚证原件和复印件，填写101类型的公积金提取表。通过单位提取。” 可以试一下，但我并未核实。

提问：房姐你好，新人首问，盼复！本人在CBD工作，想在CBD或者朝阳公园附近买房，由于外地有房，算二套，可全款，子弹1500-1700，要求：三室，房龄不要太老，小区品质较好，带点学区更好。目前比较中意的小区有观湖国际，公园五号，公园1872，首创禧瑞都，金地国际花园。观湖的位置略偏了一点，不知以后发展的怎么样，禧瑞都这个预算只能买三室朝北的，户型差了点。想请问下这几个小区自身有没有硬伤？从保值增值的角度您更推荐哪个？感谢感谢！

回答：公园五号和公园1872这类房，一直都是属于那种涨的幅度小，但是租金高的一类房 如果你更看重升值幅度，我不建议买这种房子。这几个中金地国际花园最佳其次选观湖国际

提问：房姐你好，非京籍，社保5年sfsd，首付预算200-250，在上地上班，想买新房，有2个问题，1) 奥森one、奥海明月、公园悦府、京投岚山，北部的这几个盘哪个好一点，能兼顾居住，又能保值？个人想买海淀的京投岚山，主要是上学方便，但老公不接受地铁上盖这点 2) 考虑将来小孩不能在北京参加高考，有没有必要考虑学区的问题？

回答：公园悦府性价比是最高的 ，可以优先考虑。 学区这事儿，就是你有多在意孩子的学校的问题，这事儿因人而异，我也不能替你做决定。

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