文章转载自公众号《匠人上海楼市》，欢迎关注！
1、启东
著名的楼盘恒大威尼斯
2013年4K不到的房子成交售价在6K多
图：剔除低区的恒大挂牌价
以4000为起点，年化涨幅5%，2021年的价格是5909.822
是的，恒大威尼斯并不输给理财
只是和上海的房子相比就像跌了一样
再考虑到卖房子的时间成本，启东过去不值得投资
租金方面，恒大70万的房子年租金在1.5万左右（已考虑空置），同样的，这个租金对于很多人可能都没空管理
网传恒大威尼斯的**用途，根据考察，的确有很多人买来当贮藏，**只是其中之一
这是部分已经考量过涨幅不理想人群的消费性考量
启东民宿的价格在500/800（节日），上客率在3成左右（这两年疫情原因更高），这也是购买的一个理由，一年会去1-2次的，会考虑买套房子经常去的可能性
自住对比的是2000多的酒店
投资上，启东未来的预期有沿江高铁，崇明线穿过等等，基建预期强于过去八年
启东楼盘挺多，我们只考察了融创
融创的卖点主要有更好的物业、恒大威尼斯的物业新闻太多了，网上随便搜搜都有
找了世界顶级机构进行民宿运营，这些年融创加大了文旅投入，也就有了合作的高级别运营机构
融创的卖点还有产品力，外立面和景观半实景呈现，可以去看看
2、太仓
在研究环沪之前，向读者征集过持有记录（从买到卖的价格记录）
太仓是稳健的
这是一个中性评价
没有什么惊喜，也没有什么惊吓
所以最好的时机就是市场承压的此时，因为开发商会降价
我们之前一套太仓也没成交过，是主动选择的结果
太仓南站是我们考察的第一站，进入太仓之前的上海地域内的道路完全没有一体化的感觉，因为道路居然没有划中线，路上立着中介的广告牌，给人房子卖不出去的感觉
优点是复兴这个企业的实力，缺点就是不知道嘉定是不是愿意加速建设太仓周边的嘉定
浏河的优点是便宜，毕竟环沪里离上海最近的是太仓，浏河的缺点则是不够美又不够荒
娄江新城的优点和缺点都比较分明，两所大学是不是能够招够人
当然不管是太仓政府还是开发商，自然是说可以的。
3、汾湖/花桥
在持有过的人的调查里，花桥的投资性评价不高
所以国庆没有去
但是这些曾经持有过的人群并不反对花桥
毕竟已经通车的11号线是方便的
而在太仓、汾湖，销售会说就像当年的花桥
在持有过的启东、太仓、花桥业主预期调查里，汾湖的投资性预期是强于上述三个地方的
开车从青浦进入汾湖，首先就是因为示范区，基建上的联动比较明显
其次是整个片区的居住吸引力是大的
汾湖的主要缺点是上海人买的手续成本更高，所以之前我们有客户是落户吴江了
汾湖有个盘我们有读者买（不是通过我们），但是那个开发商资金不稳
当前买房应该回避资金不稳的开发商。
4、综述
启东更大意义上是第三居所
除了启东之外，环沪的价格是在一个水平线上的
比较建议的考量维度依次是
产业，临港毫无疑问是王中王，它的缺点是要房票，自住的话对于市区上班族来说还不如太仓
其他地方就需要各位自己多分析了，售楼处都会说各自的优点，综合各自的说辞并不太困难
人居，这方面崇明更好，缺点是比环沪贵以及要房票，汾湖是合格的备胎但也有手续成本
规划及其落地能力
这方面来说上海和苏州都是比较靠谱的，差别是苏州不存在协调，但环沪需要看看上海是不是配合
当前还有一个规划悖论是长三角一体化和房价不涨
理论上房价不涨是没法一体化的，资本不分刚需的钱还是投资客的钱
如果不涨，为啥要买环沪呢？
毕竟消费性购买，上海城区才是王
国庆期间，临港新房的认筹情况是临港都闪崩了
（当新房价格低于二手房的9折而不爆抢，基本可以认为崩盘，毕竟在正常市场里，开发商9折的目标就是要让买家爆抢的）
上半年的多军去哪里了呢？
更多讨论可加入专属环沪群。
公众号《匠人上海楼市》出品，欢迎关注！
热门跟贴