广州二手指导价出台一个月后，影响仍在持续发酵。

今天，有粉丝爆料称，链家上首批被限价小区 已全部按指导价挂牌。

经历过此前“钓鱼盘”的把戏后，难免令人深思，这是实打实的降价？还是挂羊头卖狗肉？

在这里，楼市君给大家仔细扒一扒！

广州楼市发布 摄

96个限价小区均按指导价挂牌

中介：成交价另议，但降价实打实的

为佐证粉丝的说辞，楼市君查询链家网获悉：目前广州首批限价的96个小区确实已全部按指导价挂牌，不少平日里放盘较少的楼盘也于近期冒出了一批新房源。

以珠江新城的保利心语花园为例，近期便新挂出3套房源，参考指导价均为96957元/平。

截图来源：链家网

不过，这些最新以指导价挂牌的房源，真会按该价位成交吗？

实则不然，中介告诉楼市君，目前链家网统一按指导价展示相关房源，但成交价还是以买卖双方协商为准。

同时，继取消显示历史成交记录后，其现已关闭所有二手房源的价格时间轴。

这也就意味着，存在房源成交不公开、价格不透明的情况，难免令人莫衷一是。

示意图，来源：图蜗网

另据中介透露，虽然目前市面上尚未出现真正以指导价成交的房源，但一批热门限价盘却也开始实打实的降价出货。

以前面提及的保利心语花园为例，近期该盘便成交了一套约115平的低楼层房源，成交价1360万，折合单价约11.8万/平。

虽然其与指导价约9.69万/平仍有差距，但对比限价前该小区约13-14.5万/平的成交价，最大降幅近20%。

截图来源：贝壳

无独有偶，在天河华景新城的珠江俊园也有一套急售房源抛出，相比二手新政前直降300万，现总价880万，折合单价约7.27万/平。

截图来源：购房社群

在越秀，东风广场一套房源原挂牌为2400万元，现售价2200万，直降200万也无人问津。

而在黄埔科学城，另一个限价小区——新福港鼎峰，也有业主在近期抛售一套约88.9平三房，总价465万，包增值税5.3%，折合单价约4.96万/平。

中介表示，目前该楼盘指导价为约4.4万/平，但其对比新政前小区普遍挂牌价已有明显的降价，业主甚至要求全款或高首付优先。

截图来源：购房社群

值得一提的是，当前工行、农行等各大银行已明确表示按照指导价放款。

换句话说，即便是业主愿意接受贷款客，但由于实际成交价与指导价的差距，衍生出来的高首付也会让刚需买家难以接受。

不仅如此，那些没被指导的楼盘业主，也开始坐不住了。

据不完全统计，在中心五区及番禺中，超70盘的房源在14天内出现降价现象。

表格中指导价楼盘的实际放盘价，均是楼市君致电业主了解到的心理价和实际成交价。

在没被指导的楼盘当中，位于珠江新城的嘉裕公馆、利雅湾四套降价房源齐出，最高降幅达200万。

牛奶厂的金地天河公馆更是推出一套7.7万/平的四房，与目前该小区最低挂牌价8.3万/平的房源足足低了6000元/平，降价幅度较大。

截图来源：朋友圈

紧随其后的是黄埔二手降价潮，诸如科学城、知识城等热门板块均有不少房源降价推售。

截图来源：中介朋友圈

未被新政波及的荔湾，不少楼盘也出现降价现象，其中广钢5套降价房源推售，最高降幅达49万，恒荔湾畔也开始降价出货。

中介告诉楼市君，二手新政从实施到现在为止，部分二手房业主的心态已逐渐“不那么强硬”，现在诚心卖房的业主基本都降了10%-15%，降20%的都有。

二手市场降温明显

降价出售或成阶段性常态

实际上， 业主心态减弱、降价出售，离不开市场因素的影响。

来看一组广州中原研究发展部的权威数据： 今年9月，广州二手住宅成交量 （自助网签+中介网签） 为6198宗，环比8月 （8535宗）下降27.4%，同比大减56.0%，创近年来成交最低位。

价格方面，9月二手网签均价为26620元/平，环比上周下降4.6%。

具体到区域上，广州各区二手房成交量均有不同程度的下滑，降幅普遍在20%以上。

其中，以往二手房成交领跑全市的天河，在9月份仅成交670套，环比下降38.6%，是降幅最大的区域。

受8月底二手房指导价出台的影响，购房者对市场预期直线下降，二手楼市成交降温明显。

与此同时，广州二手房挂牌量却在持续增加：截至发稿日，链家网上放盘量已突破9万+套，比9月初（约8.6万套）激增了4000多套。

截图来源：链家网（2021年10月9日）

不难看出，部分未被限价的小区业主因多种原因急于抛售，下调价格的现象频现。

而被限价的小区业主即便也开始出现降价举动，但依然未向指导价妥协，市面上尚未出现完全按指导价成交的案例。

对于买家而言，倘若想入手这些“笋盘”，普遍需要全款或高首付，无疑大大增加购房成本，另受“买涨不买跌”的心态影响，抱着观望情绪的也大有人在。

总的来看，二手房指导价经过一个多月的发酵，威力已然显现，二手房市场已由“卖方市场”转向“买家市场”。

接下来，二手房市场还会有进一步的降价空间吗？

楼市君认为，广州二手房降价出售或成阶段性的常态。

一方面，在当下二手房市场上，买家入市热情不高， 业主心理价位开始下调，开始选择让利出售，不少房源议价空间都保持在3%以上。

另一方面，从大环境来看，第二批集中供地中不少房企选择“躺平”，对后续市场的交投刺激有限。

若短期内无利好刺激，二手房成交量、价格可能仍会维持下行走势。

尤其是在部分热点区域，对于杠杠大的炒家来说，为了不让资金链断裂，最终也会妥协降价出售。

想要上车的买家可以“广撒网”，多向中介了解，留意有没有“笋盘”流出，把握机会。 若不着急买房，也没碰上笋盘的话，仍可继续观望。

那么，对于二手房市场，你怎么看？评论区见~

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