沉寂了许久的牛奶厂，近期因为两宗成交，在各大购房群里又成了热议话题——
别墅站上8万+/平，洋房价格也重回5万+/平，相比往常3万+/平的主流价格，这两套直接创下近两年的新高。
究竟是分化行情，还是趋势逆转？楼市君去现场实探了一番。
｜牛奶厂航拍图
｜广州楼市发布 摄
壹
据了解，近期成交的两套高单价、高总价房源，是牛奶厂“四大金刚”之一——华润天合的洋房和别墅。
先来看洋房，近期新成交一套161平房源，总价830万，单价5.16万/平。
据中介透露，该房源为G区中间楼层，其综合素质在牛奶厂属于第一梯队。原一手业主买来没住过，是全新吉屋，采光视野都在线。
该户型在整个牛奶厂板块也较为稀缺，同小区150平户型只做到四房两卫，而这套房源做到四房三卫，功能性上确实拉开了差距。
｜图源：贝壳找房
买家也很典型，自住改善，孩子明年上小学，冲着奥体东小学的学位来的，初中对口奥林匹克中学，还有执信中学天河校区的摇号机会。
对于重视教育的家庭来说，这套房子基本上可以覆盖从小学到初中一整段成长周期。
｜ 奥体东小学
｜广州楼市发布 摄
这次楼市君刚好约看了同栋同户型的房源，实地感受下来，贵也确实有贵的道理。
最直观的是通风和视野，楼栋前后都没有遮挡，南北双阳台，对流通透性很好。
据业主透露，即使广州闷热天，只要把两边窗户打开，风就能直接穿堂而过，十分凉爽，甚至不怎么需要开空调。
｜华润天合四房三卫户型及视野
｜广州楼市发布 摄
户型本身也很实用，动静分区清楚，房间尺度均匀，整体居住质感比常规户型要高出一截。
｜华润天合四房三卫户型
｜广州楼市发布 摄
再来看成交的别墅，近200平的联排，1670万成交，单价约8.4万/平。
乍一看不算夸张，但要知道该房源是毛坯，买家买完还得掏钱装修，实际成本远不止账面数字。
｜图源：贝壳找房
据中介透露，这套别墅虽然房产证面积不大，但花园明显比同户型大一圈，地下室也更宽敞。
加上是边户，三面采光，通透性和私密性都比中户好不少。
｜华润天合别墅
|广州楼市发布 摄
这两套成交有一个共同特征：都是板块里稀缺性很强的产品。
华润天合161平四房三卫常年没什么放盘，边户别墅也是卖一套少一套。
但楼市君实地走访发现，这种热度并没有覆盖整个牛奶厂，该板块的中小户型二手成交价格依然集中在3万+/平。
｜广州楼市发布 制图
也就是说，牛奶厂目前还停留在“结构性修复”的阶段——改善大户型、稀缺户型率先回温，但中小户型的春天还没来。
不过，这两宗高价成交对板块信心的重塑作用，确实不小。
中介表示，自这两套房源成交后，华润天合的业主普遍心态更好了，虽然暂未出现涨价的案例，但议价空间慢慢变小。
现在再看，华润天合的放盘价已经找不到4万/平以下的房源了。
｜图源：贝壳找房
像161平这种稀缺户型，业主心态更稳，挂牌价大多在5.5万/平以上，最高去到9.92万/平。
｜图源：贝壳找房
别墅房源的挂牌情况也是如此，目前单价普遍在9万-15万/平。
｜图源：贝壳找房
贰
稀缺户型走出独立行情，普通房源仍在筑底，牛奶厂的分化已经摆在了明面上。
在多重利好共振之下，楼市君认为，其长期走势值得看好。这背后，有几个因素叠加：
一是宏观环境正在转向。
据5月70城房价数据显示，北上广深二手房价格环比齐涨，广州已连续3个月上涨，一线城市房价率先企稳，市场悲观情绪大幅消散。
牛奶厂恰好处于这轮修复的“靶心位置”：一线城市打底，天河核心区托底，低密度改善产品加分。
三个标签叠加，决定了它会是市场情绪修复后，受益较为明显的那一类资产。
｜图源： 国家统计局
二是最惨烈的抛盘阶段已经过去了。
2024年到2026年初，牛奶厂经历了从“8万+是常态”到“3字头成交”的深度调整。
这个过程里，资金承压、急于套现的业主基本离场。剩下的业主要么是自住，要么是资金压力不大不着急卖。
“急售”的房源少了，价格自然也就稳了。
｜广州航拍图
｜广州楼市发布 摄
三是板块利好还在持续兑现。
牛奶厂有华润天合、金地天河公馆、龙湖天宸原著、招商雍华府“四大金刚”，是天河核心区为数不多的低密度改善板块。
周边底商和社区配套比前两年成熟了不少，外加片区悦景路等路网持续完善、吉山村旧改提速，牛奶厂周边的城市界面、配套能级长期向好。
基本面稳固叠加前期深度回调，当价格匹配自住买家的预期时，真实的改善需求便陆续入场了。
｜牛奶厂实拍
| 广州楼市发布 摄
总的来说，牛奶厂“量价齐升”还需要一定时间，但板块行情最差的时候，大概率已经过去了。
对此，你怎么看？
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