我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

提问：房姐好，付费首问：现在想投资400左右的房子，不知哪里合适，目前初步在亦庄马驹桥的两个新盘、望京老破小、通州10年内二手房这三个方向。请问，这三个方向哪个潜力大些，我持有5年以上。

回答：1. 马驹桥这个板块，从历史来看上涨没它的事，跌一定少不了，主要原因是位置上来说比较尴尬，处于大兴和通州的交界处，而且在通州的边缘位置，更接近亦庄新城的辐射，还执行双限的购房限制。利好消息就是马驹桥的行政区即将变更为亦庄，亦庄未来的发展重点是“东拓南扩”的趋势，向南肯定会吃掉马驹桥北。未来马驹桥的定位基本就是生活配套区，将承接亦庄的外溢刚需群体，价格上会有补涨的可能，但也不会成为领涨区域。

2. 望京的400左右的房子集中在望京南，商业配套和交通都不错，这个板块的老破小涨幅基本能跟上大盘

3. 通州双限不打开，需求进不去，市场很难活跃起来，5年周期 投资性价比并不高。综上，最稳妥的选择是望京老破小，愿意博一把超额收益就看马驹桥，通州暂时不推荐。

顺便说一下选择老破小时遵循的几个原则：

1、看成交 一定要选择成交量高的小区，这意味着未来换房的时候，不需要担心面临进退两难的处境。

2、看物业 即便是“老破小”，物业也是分三六九等的。位置好一点的“老破小”租户会比较多，好的物业管理会踏实很多。

3、看车位 “停车难”基本上是2010年前所有小区的通病，“老破小”就更是见怪不怪了。就算不指望小区里有车位，但至少小区门口得有地儿停，这一点一定要在购房前考察清楚。

4、看地段 既然牺牲了居住品质，那就不要再牺牲便利了，跟地铁站和大型商超的距离最好在1公里之内。

5、看贷款 买“老破小”的时候，一定问清楚这种房子能不能带贷款。一般情况下，30年以上的房子有可能不支持贷款。

提问：你好！北京房姐，我想咨询一下璞瑅公馆新房五区是否值得购买，刚需！目前有500，但房款要2000，有购房指标与还贷能力，但新房只有一套169一层，其它237买不起，边户200都吵隔着大路？其它是丰台钓云台，但没学区？价格也差不多

回答：你好，换成我的话，我不会这么投资，丰台的区域性，对于2500w左右的房子支撑力度不够，资源错配，以后涨幅会受限，而且也不好出手。 还是建议你看看北边或者东西城的次新房 比如 朝阳：太阳公元 富力城D区 西城：官苑八号 朱雀门 海淀：碧水云天 光大水墨

提问：房姐老师，今天都在讨论个税申报，需要专门处理一下吗？

回答：每一个动作，都在透露一个人的阶级。 什么人讨论个税申报？ 工薪族， 尤其年收入20-50万的工薪族，有点收入，以有资格纳税为荣，又想节省税费。 精力浪费在口惠而实不至的事情上； 没有时间去思考，去做真正重要的事； 打工到死，下一代继续打工。 中产不是没有家学，中产的家学是教你打工。

提问：多层，老破小，70多平，6楼，顶楼，税大概2%，户型很满意 报价600万，1分讲不下来，去年成交了一套，同户型，2楼，550万，付款周期1年。 在犹豫要不要。这种户型很稀缺，性价比还不错，但是没有电梯，价格略贵。 我是打算谈着玩玩，放慢谈判进度，拖延签合同时间。碰到更合适的房子就不要他这套了；我爱人的意思是想好再谈。我这人不太擅长分析，只擅长在实践中总结经验。 多谢指教！

回答：老公房一般1-1.5%的契税再无其他大额税费。 老破小是总价450万以内的战场，超过450万除非特殊情况，基本回避掉老破小。 8.6万的价格无论京沪都属于中内环比较品质的楼盘价位，不是老破小的价位。 谈着玩玩就随意了

提问：最近两年的投资逻辑变化很大，很多过去不买的CEO盘涨得很好，像杭州这样过去房价不低的城市也成了投资风口，天津一落千丈，普通人怎么把握这样的变化买好房子呢？

回答：逻辑，原理这些东西，是不会变的。 变化的是微观，是具现化。 用火加热可以把菜炒熟，只是以前白领只有中式炒锅，现在流行西式烤箱。 由于限购限贷，由于好的商品房项目不断推陈出新，加上杭州这样的新一线城市有成功发展的平整新区（未来科技城，钱江新城，奥体钱江世纪城）。 结果是10年前的刚需，就是现在的改善次新。 过去只有老破小和刚需次新，大家只能在其中选择。 现在2016\/2017\/2018\/2019\/2020，每一年都有新产品迭代。 在2020年看2016的标杆次新，2016就是老产品。 不是CEO盘涨的很好，而是中高级购买力需求最旺盛的标的供不应求。 价值＜价格，就是笋盘。 产品优秀的，不等于CEO。

提问：新人首问：房姐你好。我2015年4月入手昌平沙河滟澜新宸小区1套96.6的小三居，商贷30年，88折利率，还有155w贷款未还，现值380w，目前手中有现金50w，我和爱人均为北京集体户口，有两个孩子，大娃22年入学。提问1，感觉现在换房成本太高， 从投资角度看，滟澜新宸房子还值不值得继续持有？提问2，如果换房，主要考虑投资，次要考虑普通学区，有哪些建议？

回答：沙河滟澜新宸4左右的价格也不低了，下一轮涨也属于末端补涨板块。建议看看回龙观板块 育新回龙观分校的矩阵、和谐家园、龙锦苑X区，还有融泽嘉园对口育翔、161的昌平分校

提问：新人提问：子弹400，月供2万左右的话，兼顾高改善和孩子上学，朝阳区有推荐的小区吗？

回答：可以看总价800内的标的，可以看看奥林春天，对口的朝阳北师大附属实验，还有首城国际，对口北工大附小，直升附中。也可以芍药居北里买个三居，环境差了点，但是人大附朝阳的学区还是很不错的，或者看看慧忠里的三居，朝外的学区也很不错。

提问：房姐您好，SFSD加起来550左右。工作位置在国贸附近，没结婚不考虑学区概念，刚需上车和投资的角度，目前在看的几个板块是望京的望京新城和望京花园西园；朝青板块的国美第一城、青年汇、晨光家园；CBD区域的百环家园；四惠的爱这城三期、壹线国际、都会华庭；通州的顺河经济区的新房。 1、望京的天花板会更高，但是价格一直在上升，短期5年内的上涨空间和朝青CBD几个板块来比是不是相对会少一些呢。还是说，望京的上涨依然会大概率跑赢朝青等几个板块。 2、同等区域内的老破小的优质房和次新小区的低楼层同价位应如何选择？ 3、5年后可能涉及到改善或者换房，请您从投资的角度针对这个几个板块和相对应的小区给我一个推荐？ 4、同等资金下是否有更好的别的板块和小区推荐呢？

回答：1. 每个板块有自己的受众人群，和天花板阻力位，不能统一比较，高端盘望京和双井领涨，上车盘朝青会更合适，550左右建议看朝青附近，望京适合800+的选筹。 2. 优选次新 3. 优先朝青的国美、青年汇、晨光家园还有石佛营板块也可以看看

提问：请教房姐，像朝阳石佛营，十里堡一带已经六、七万了，也不是什么学区房，他的增值空间在哪呢？它的历史最高值是多少？

回答：老破小的核心价值在于： 纯粹的面积 纯粹的居住属性 优质地段屌丝价格 北京最优质地段东三环的老破小6万是可以入的。 老破小的优点在于上车。可投资的板块大多 在市区地段，居住密集地段，这也是老破小的价值支撑。

提问：房姐您好，请问丽都壹号目前的小两居（售价600）置换本小区三居（1000左右），是否能保值升值还是建议看其他区域？12号线开通后是否有升值空间？

回答：你好，丽都壹号在酒仙桥属于溢价标的，位置决定了升值属性不好，保值还凑合。 我们买房是不断从普涨板块置换到领涨板块的过程，地段 学位 圈层都需要同步升级，资产升值速度才更快。 1000左右建议关注望京板块。

提问：房姐您好，新人首问，求尽快解答。夫妻自住，没小孩不考虑学区，朝阳门上班，主要看重通勤便利性（开车+地铁）和居住舒适度（户型+环境）。需求：总价750-900，两居，楼龄较新（最好08年后），客厅及至少一间卧室朝南，中高楼层，尽量不临街，近地铁，小区环境好，配套方便。目前看了双井、朝青、百子湾、东风北桥、常营、管庄，选定了以下几个，分析优缺点： 1、首城国际：87-89平，有两种户型，想首选全南的，因为南北的户型客厅朝北。优点是房龄新、位置好、环境和配套都可以；缺点是面积太小、得房率低（两个卧室和洗手间都过于小），住着有点憋屈，有种不想长住的感觉。 2、A派公寓：93平两居，两种户型，想买全南，因为西南向的户型两个卧室都临街。优点是得房率高（比首城使用面积大10平左右），这个面积就够用了，密度比首城低；缺点是房源少，议价空间不大，离办公楼较近。总体优于首城。 3、禧福汇：102平全南，优点是面积比首城大，住着舒服，交通和配套与首城相差不大，离地铁站更近，小区环境更好；缺点是房源少，南边是一片老楼景观不太好（但好处是无遮挡通风好）。优于首城。 4、朝青：没看到喜欢的房子，华纺有点老旧，润枫水尚户型不太好环境也一般，性价比不高，其他的小区暂时就没看。最重要的是开车上下班太堵（虽然物理距离不远），据说6号线高峰期很难挤上去。对这个片区有点犹豫。 5、金都杭城：东区105平的南北通透，西区122平的全南，都很喜欢，小区环境也是看过的最喜欢的，过马路就是永辉（为了这几项喜欢甚至想忍受小区外边的拥堵和乱差），离地铁站的距离跟首城差不多。可惜据说路北的超市那一片是违建，可能会拆除，更可怕的是拆掉后就直接临铁路了。总之很犹豫。另外奇怪为什么西区和东区价格差那么多。 综上分析，计划如下： 1、优先排序：A派公寓>禧福汇>首城国际>润枫水尚>金都杭城>远洋一方（前两个小区无房可买再买首城，后三个小区尽量不买），户型本来首选南无奈首选全南。 2、买房时点：现在刚过了八九月份的热度，从季节和经济环境的角度，预计未来3个月会继续下降，所以想再等等，到12月或1月，最晚春节前再出手，砍价空间会比较大。在以上几个小区里哪套先降到位签哪套。 请房姐赐教，这个小区和户型排序、买入时点您觉得可行吗？我的分析是否有错误或者没考虑到的地方，想买的房子是否有隐藏的坑？是否还有其他小区推荐？期待您的回复，感谢！

回答：A派公寓、禧福汇、首城国际 在这三个中选择都没问题，自住品质和未来增值潜力都不差。时间上春节前出手就行，但不用一定等到最后两个月，性价比高的标的可能随时出现，持续关注就好。需要注意下 禧福汇一号楼临西大望路，会有噪音影响。

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