再说一次，不要盲目买房！新规下，2类房子或迎来“贬值潮”|买房|房价|房价下跌|房地产|投资客|楼市

前言：

在房地产行业最繁荣发展的时候，有专家明确表示：闭着眼买房都不会亏！虽然看起来是鼓吹房价的言论，但是在当时的楼市环境下，这也是非常正确的买房建议，当时如果选择买房的话，基本上都实现了财富增值。

过去20年被很多人称作是房地产行业发展的“黄金时代”，在此期间，房子表现出了很强的投资属性，首先房子的流动性很强，从人们排队买房的行为就可以看出房子完全不担心卖不出去的问题；然后房子的升值空间很大，这得益于房价的持续上涨。由于房子很强的投资属性，过去也被称为是房地产行业造富的时代，房子是很多人心目中最好的投资品。

不过随着楼市环境的改变，房子的投资价值开始逐渐减弱，不管是刚需购房者还是投资客，都不能再像过去那样盲目买房，如果盲目买房的话，可能会面临亏本的风险。尤其是对投资客而言，一方面要面临房价涨幅收紧，房子流动性逐渐变差的问题；另一方面要面临调控政策不断收紧的挑战，未来投资房产的机会越来越小，而风险会越来越高。

当大多数人都知道买房赚钱的时候，就意味着投资房产的时代已经过去

一位投资专家曾表示：如果只有5%的人知道这项投资挣钱，那么这就是很大的机会；当所有人都知道这项投资挣钱的时候，就意味着亏钱的时代已经到来。其实房地产行业亦是如此，在房地产行业刚兴起的时候，只有少部分人知道房子的投资价值，大多数人都是处于犹豫不决的状态，那一时期正是房地产行业“造富”的时期。

随着一部分人通过投资房产挣到钱，身边的人基本上都已经知道房子的投资价值，加上现在信息媒体非常发达，扫地阿姨、卖菜大妈基本上都已经知道房子的投资价值，当所有人都知道房子的投资价值的时候，基本上也就意味着投资房产的时代已经过去。

当然现在楼市还有一些后知后觉的人，只看到了别人投资房产赚得盆满钵满，却没有意识到楼市环境的改变，还对房地产行业满怀期待，希望通过房地产行业赚到钱。笔者就有一个朋友，他是从事房地产相关行业的，身边的人基本上都通过买房大赚了一笔，朋友也下定决定要投资一套房子。2018年他投资了一套120平米的房子，入手价格在9000元左右，他对房价的预期是1.5万元，不过房价不仅没有如他期待的那样上涨，反而出现了大幅回调，目前他买的房子已经回调到了7000元左右，如果考虑到房贷利息、交易税、维修基金等成本，朋友在两年多的时间里亏损了三四十万。

最近几年，投资房产亏损的案例非常多，因为近两年房价整体已经开始趋于平稳，并且部分城市出现了房价回调。对于投资客而言，持有房产的成本非常高，房价涨幅不大或者不涨的情况下，投资房产就会面临巨大的亏损。

调控政策不断收紧，楼市分化日益明显

今年是调控政策非常密集的一年，据有关机构公布的数据，截止到目前，今年楼市调控次数已经达到482次，与前几年同期相比，算是调控次数最多的一年。尤其是下半年开始，调控迎来了进一步收紧，7月份单月楼市调控次数为66次，突破了年内单月调控次数的纪录，7月密集的调控政策也基本上奠定了下半年的房价走势。

不少人对楼市调控存在一定的误解，认为楼市调控的目的就是为了降房价，因为现在很多城市的房价水平确实太高了。事实上楼市调控的最终目的是维持楼市健康平稳发展，同时促进住房逐渐回归居住属性。如果一个城市房价过高，在调控政策的影响下，房价可能会逐渐回调到合理的水平，不过如果因为楼市面临困境导致房价会出现大幅下跌的话，调控层面也不会放任房价大幅下跌。

目前楼市已经开启了双向调控模式，一方面限制楼市过热而出现房价大幅上涨，另一方面也会限制房价大幅下跌。据《证券日报》记者不完全统计，截至目前，岳阳、惠州、唐山、桂林、沈阳等城市已相继发布“限跌令”，就防范房价下跌问题给出指导性意见。

其实“限跌令”的出台也给我们传递了一个重要的讯息，在今年楼市调控密集的背景下，已经有不少城市出现了房价下跌，只有部分城市出现了房价下跌，才会有“限跌令”这样的调控政策出台。

事实上现在的楼市已经进入明显的分化趋势，虽然整体房价趋于比较稳定的状态，但是局部楼市的分化已经日益明显。近期国家统计局公布了8月70城房价数据，在70个样本城市中，二手房商品住宅环比下跌的城市数量为34个，而房价上涨的城市仅有27个，可以明显看出城市之间的房价分化已经非常明显。

新规下，2类房子或迎来“贬值潮”

最近几年，国家出台了很多楼市调控的新政策，比如限制高层住宅建设的“限高令”，还有房地产贷款集中管理制度，另外还有针对房企融资的“三条红线”政策等。在以上一系列的新规中下，楼市将迎来很大的转变，以下2类房子或迎来“贬值潮”。

第一，品质比较差的高层住宅。

过去几年，高层住宅是相对比较受欢迎的住宅类型，不过近期越来越多人开始质疑高层住宅，担心未来高层住宅会沦为“贫民窟”。随着时间的推移，高层住宅会面临严重的老化问题，比如电梯的老化，供水设备的老化，供暖设备的老化等，这些老化问题不仅会影响正常的居住体验，同时会增加居住成本。

对于一些品质比较差的高层住宅，不仅会出现老化问题，而且小区的治理水平非常差。比如小区、楼道、电梯里面的卫生没有及时打扫，设备损坏之后没有及时维修等，这些都会高层业主的居住体验。

目前住房过剩已经是既定的事实，而楼市存量最多的房子就是高层住宅，住房过剩基本上也是高层住宅过剩，因此那些品质比较差的高层住宅有可能会被淘汰，未来可能会面临“贬值潮”。

第二，房龄超过20年的老房子。

对于上世纪建设的老房子，人们最担心的就是老化的问题，各种老化问题会严重降低业主的居住体验。事实上老房子最大的问题并不是老化问题，而是管理方面的问题，老小区一般没有专业的物业服务团队，小区的管理会非常混乱，景观设施没有人打理，卫生环境没法长期保持，小区里面随处停车，在这样的小区很难获得舒心的居住环境。

老小区物业的服务态度也非常差，催缴物业费的时候非常积极，但是实际解决问题的时候一拖再拖，甚至不愿意给业主解决。另外老房子还有一个重大的缺点，就是设计上的落后，不管是户型设计还是小区的设计，相比现在新建的小区，设计上都非常落后，居住体验自然也会比较差。

过去人们看重老房子的重要原因是老房子的拆迁价值，但是如今棚改已经退出历史舞台，老房子拆迁的可能性也大幅降低，因此那些房龄超过20年的老房子，未来面临“贬值潮”的可能性很大。