我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

提问：房姐，现在东城入个学区好，还是去其它位置买房投资，现在还没生宝宝，按计划3年后宝宝出生。东城看到一套，还比较中意，又担心等到娃上学，到时学区有变化。纠结要不要去朝阳直接投资一到两套算了

回答：关于现在是否需要买学区房，分情况，以下人群分类对号入座

第一类人，倾尽自己所有资产，只能买一个学区老破小。这种情况如果买学区房，我自己觉得有点压力过大，还不如买一个学区稍微差点的，房子的居住品质好一些的房子。孩子教育固然重要，但是这也要分情况，先解决自己的居住需求，然后再去提升孩子的教育品质，同时，资产的保值能力还要更好一些。不然，如果真的学区房遇到大利空，房价跌了，与此同时，其它地方的房子涨价了，这个代价还是挺大的。

第二类人，单纯为了投资而买学区房。这种就更不建议了。北京可选择范围很大，为什么非要买一个明显处于高位，而且有风险的房产呢，与趋势做对抗，有点划不来。

第三类人，有自住房，想买一个学区老破小，单纯为了孩子上学用。这一类人就比较适合买学区房，经济基础足够，即使是学区房有了利空，对自己的影响也不会太大。

第四类人，想要一步到位，买一个大一点的学区房，比如80多平米500多万，既满足自住需求，又满足孩子的上学需求。这一类情况也不太建议，面积稍大的房产，由于总价越来越高，所以未来的流动性越来越差，但居住品质实际上并没有改善多少。不瞒大家说，现在老破大的流动性越来越差了，未来肯定还会更差。所以大家如果准备好了要买学区房的话，买一个小房子就足够了，居住的问题，可以用租房来解决。

第五类人，还没有孩子或者还没有结婚。这些人考虑学区房有点太早了，现在学区的政策变动风险这么大，建议等到孩子两三岁的时候再去考虑。很多人孩子都已经三四岁了，确实到了该考虑到底要不要买学区房的时候，这些人就没有时间去等其它教育偏弱的地方能快速提升了。所以根据自己的需求，该买的就买。如果孩子即将上学，可以考虑建大花园，但是只建议买小户型，低于市场价才入手，在附近租房住。

投资角度不建议买学区，学区房是个任人打扮的小姑娘，一纸文件就可以让黄金变鸡肋。自用可以买，长持需谨慎。结合你的情况，建议先投资1-2套潜力盘，经过一轮涨幅之后，再置换学区房。

提问：1、非京籍，有北京市工作居住证； 2、北京昌平有1套自住型商品房； 3、孩子目前在朝阳区就读小学； 4、首付200万左右（到12月份差不多220万左右）； 5、想购置一套朝阳区的正规1居室（近期关注了一下，这个首付，2居室够不上）； 6、购房的目的：一是保值，二是孩子上初中，万一能用到； 7、本人自主创业，年入30-50左右，不是特别稳定； 8、目前关注的区域：望京地区，马南里小区，在建的阿里北京总部离得不远，但是小区很破，经适房；常营地区，北京新天地之类的，但是不知道那边潜力如何？ 以上情况，需要请房姐给指点迷津。 1、想购买的区域是朝阳区或海淀区 2、保值（或将来能升值）的想法，对于一些潜力较大的地区重点考虑。

回答：马南里这个不要碰，位置偏的老破小没啥潜力，即使阿里过去也不是短期就能带动的 看看望京的南湖东园二区 也带学区，涨幅也能跟上大盘 朝阳 东三东四可以看看 晨光家园、CBD传奇、炫特、酷特区

提问：房姐好！本人持有今典花园150多平米央产大三居一套，满五。想出，但此小区价格始终不高，现在也仅九万左右。卖掉能得1000多。请问您，现在卖掉置换是否合适？卖掉变现合适吗？若置换，本人目前不需要学区，主要考虑舒适和保值，您推荐什么盘？我在阜城门上班，对西边熟悉。谢谢！

回答：大环境是这样所以大多小区 都没啥涨幅，今典花园涨幅一直的都跟随大盘，没有太合适的置换标的，保持现状是一个更好的选择，由于海淀大多是学区溢价，考虑有性价比，兼顾舒适度，没什么选择，推荐可以看看厂洼，这一片不是好学区溢价情况较少。另外能向东看朝阳板块，选筹上会好很多

提问：房姐您好，我的情况如下，我是外地人落了京户，有车，未婚手里子弹100w，税后年收入35w，谈的男朋友计划明年结婚，他手里子弹300w，无车，也是外地人京户，收入不稳定事业在起步阶段估计他两年内往家里拿不回什么钱。两人都是首套首贷，婚后就计划生孩。 plan a：明年和男友一起350-400万首付，300w月供买一套三居上车房，不考虑学区（孩子还没出生几年后根据家庭收入情况再做安排），只考虑投资+自住。我工作在海淀三环，工作时间较为自由，所以购房区域也都可。想请您推荐几个小区。 plan b：两人婚前用足首套资格，买两套。只考虑自己的能力，我自己100w首付，看了一圈最近关注了亦庄橡树湾，感觉整体很好，可以自住，预计5-6年以后如果有地铁加持投资属性也很高，想入手一套两居，我自己可以无压力首付和还月供，或者紧吧一点买个92平小三居。请您帮忙看下亦庄橡树湾到底怎么样，可以买吗。至于男朋友300w现金，可以买个总价500w，他两三年内没啥稳定还款能力，可以买个投资属性的小房子租出去，这部分您有什么投资推荐吗。 plan c 直接跟男朋友一起买个橡树湾小四居121平（200w首付，总价500w），23年底可以入住，先租房住，手里留200w现金理财，为以后买小学区房攒钱。 看了一些您的公众号文章，看您比较看好通州和亦庄，希望您能看到我的提问，谢谢啦

回答：你好，如果你指标够多，肯定是拆开买总价低的更合适，毕竟两套的租金肯定高于一套，另外涨幅上来说，总价低的更有保证一些，也更好卖一些。 马驹桥那个地段，很难让人看好未来增值，实在投资就就是赌低价+华润品牌溢价了。当然这个房是纯商品房，价格倒不算贵就是。 缺点就是 周边配套还没起来，有些荒，马驹桥 一直以来因版块的交通配套，被人诟病。 300万左右，建议你看看东五环外一点北京新天地、柏林爱乐的正规一居室 如果五环内的话，可以看看炫特嘉园的一居室，或者大望路CBD传奇、金港国际的开间都行 总价500万，关注朝青板块：华纺易城 青年汇佳园 珠江罗马嘉园 国美第一城

提问：房姐你好，新人首问，盼回复。京籍45岁，现住在学院路20号，老公房58平小两居，两个孩子，老大高一，老二3岁，明年上幼儿园。通州阳光好东东一套107的两居，06年购入，出租5000，通州白庙新村一套90平小产两居，出租2500，河北永清一套113三居，16年购入，还贷每月3400，还未收房。二孩要在学院路上小学，算上幼儿园一直到初中毕业，还要在此地住10多年。我在沙河上班，年薪15-20手里子弹100。想要卖掉通州的房子，换一套3居投资或养老。请问房姐，现在时机是否合适，是在附近换一套老破小的小3居，还是远一点的，比如回天大一点的3居。永清和小产该怎样处理。谢谢。

回答：1. 年底是买房的好机会，属于阶段性低点 2. 兼顾自住，能接受通勤距离 建议买回天大3居 3. 永清是典型的环京赌场，趁早出掉。小产权的房子，涨幅比不过大产权，而且小产权的房子只能全款交易，无法使用杠杆，从资金配置的角度，建议把小产权卖掉

提问：房姐大大，为什么时至今日，北京新一点楼盘的户型还基本是垃圾，与南方城市差了有十万八千里。

回答：因为过去5年，都以限竞房，远郊地块为主 5万拍地只准卖8万，只能做出垃圾和缺斤少两 加上北方气候问题需要保温，无法做开放式楼体，导致户型利用率不高，难以做标准89平三房两卫。 除非大户型，大平层产品，但与一般人无关，近年拍地也多郊区，这类产品较少几乎没有。 最后一点，审批制度严格，难以偷面积或赠送面积，加上成本本身已经接近亏本，更没有动力做出带附加值的产品。 一切都遵循经济规律。

提问：房姐老师，你觉得南京和合肥未来哪个发展更好，更适合买房？谢谢

回答：3年前 南京公认比合肥更强 2020年，你要说合肥可以正面对抗南京，大家也不会觉得太多不同意见。 合肥有高薪产业，腹地人口更多，环境开放吸引人口。 南京依靠传统企业，城市结构还没有转型，未来的战斗力反而不如合肥。 合肥刚涨一轮，南京刚开始启动，这是南京目前最大的优点。 南京适合深耕本地客玩法。

提问：房姐好，过去您说的cbd四大金刚，这四个盘好在哪里，哪个最值得买？

回答：CBD四大金刚，金地华贸蓝堡阳光100 因为只有这四个（勉强算）次新盘，方便记忆 并不代表，也没有说这四个盘好。 买入点几乎没有，有个别户型碰到笋价可以考虑，专业选手领域。

提问：房姐好：我是京户，目前望京新城（西园四区）一套96平的小三居自住（目前市价750万左右，剩余贷款280万）；顺义花梨坎地铁站附近的蓝星花园一套35平的大开间（住宅、无燃气）出租。蓝星花园的开间是2017年200万购入（120万公积金贷款），目前市价193万左右，应该说是亏损。目前手头无积蓄。原先的计划是卖掉顺义的房子，置换到市区，但顺义这套房子持有4年仍然亏损。 从家庭资产配置和长远的来看，现在我应该怎么办 ？ 是割肉卖掉顺义的房子，还是继续持有，等房子涨了再置换 ？ 或者说北京不考虑了，到外地去 ？

回答：望京新城本轮先持有 如果缺最后100万，蓝兴花园可以卖掉（现在先挂牌） 先计算手上的现金有多少，一共可以凑到多少钱？ 好比打牌，先摸到所有牌面，才知道该怎么出牌。

提问：睿智的房姐，您好啊，关注了很久，新人首次请教，前几天的问题没有等到答复，又重新整理了一下思路，非常期盼回复，多谢多谢 现在东城有一套90年代学区房，大约市值500万，孩子已经小学毕业，不占用指标；回龙观有一套市值500万经适房。自己现租住东城孩子初中附近。 目前考虑卖掉东城学区房，加上贷款，购入总价800万左右130平左右小三居，目的是投资为主，兼顾以后自住（先出租，等六年后孩子上大学了就不租房，我们自住，本人单位在北三环附近）。 看了一些楼盘，感觉北边溢价感觉严重一些，大多数是塔楼，想问请教几个问题： 1. 望京、朝青、双井，哪个板块更适合置换； 2. 望京12号线附近，芳园里和高家园地区，是否有合适的楼盘推荐； 3. 双井的老化工厂问题，是不是要尽量规避； 4. 目前主要看了珠江罗马嘉园和华纺易城，这两个小区哪个更合适； 5. 资金如何使用最优，现在是卖一套+贷款。能否考虑卖两套，再买两套，回龙观经适房是否需保留，有无涨价空间。 麻烦能于百忙中抽空答复，非常感谢您的帮助！

回答：1. 望京看看望京新城，朝青 华纺易城，双井 苹果社区南区。 2. 地段不好，老楼多，不推荐 3. 在意的话可以规避 4. 华纺易城>珠江罗马嘉园 5. 回龙观继续持有，拿着500子弹也没有更好的选筹区域

提问：新人首问：预算500，在朝阳想找一二手房，房龄尽量新，主要倾向大两居、三居，主要考虑以后孩子上学和出行开车便利或者近地铁。我们家一位在南四环上班，一位在通州上班。目前在看豆各庄、东坝一带。请推荐目前可以跟进的盘。谢谢姐

回答：你好，豆各庄目前是价格洼地，并非价值洼地。 板块选择上优先常营 朝青 东坝 通州。 东坝：奥园、常青藤 常营：柏林爱乐、苹果派、万象新天 朝青：国美第一城、炫特嘉园、青年汇佳园 通州：京贸国际城西、百合湾、bobo自由城、运河湾

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