我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

提问：您好，新人首问：目前自住亦庄2004年交房别墅项目，正在出售中，因为两年后有出国居住计划，预估售价1900万。出手后希望1000万左右买一套投资房产，目前关注亦庄中海墅公寓三居，亦庄金茂悦，金茂府，东四环泛海国际，棕榈泉，东大桥新城国际。希望能够最大化投资收益。另外，有想法在亦庄买一套商住，预算300-400，作为过渡居所，出国后出租，请您给出宝贵建议。

回答：你好，如果是自住和保值这个价位亦庄和郊区不建议看。 棕榈泉一开始定位高，品质好，价格贵，但因为交通不方便，距离商业也比较远，所以最近涨幅不大。 05~10年那段算是朝阳公园的头牌、甚至是整个朝阳东边的标杆，棕榈泉是第一个把这个做到极致的小区。 地段当然还是无敌了，对面就是朝阳公园。 但现在朝阳公园头牌早就换成泛海系列了，这个从价格就看得出来。 棕榈泉之所以现在地位下降了，不仅是年代老，各种做派也老。譬如楼外观，近看倒还可以，远看真的有点惨，猛一看有点经济适用房的感觉。户型也是，户型很大，但当年走涉外范，老外普遍更看重view而不是朝向，所以大部分的楼王户型都是主卧+客厅朝北（为了看朝阳公园），其实不是很符合中国人审美（泛海这一点就优势太明显了）。 管理上，近几年也有点懈怠，对比旁边公园大道不一定有明显优势。而且棕榈泉虽然地段很高大上，周边的超市确是以天客隆这种为主的，有点不搭。当然，整个小区的建筑质量、房屋质量、一些细节上，棕榈泉还是可以的。 反正看重升值，棕榈泉不用考虑了；喜欢阳光普照的户型，棕榈泉不用考虑了。 新城国际是一个得天独厚的盘。 东三环内光华路，左手芳草地世贸天阶，右手财富中心IFC，北面朝外，南面国贸，占据了最好的地段。 而在这个地段内，拥有超强的对比优势，世界城是商住，关东店老破小，只有新城国际是优等生独苗，这种情况下，不仅是区域最高价，还会有对比溢价加成。 本身的次新品质不算差，社区商业，花园，物业配套保证了基本盘。 第一次到楼下喝咖啡，新城国际就让我眼前一亮。 2016年下半年那会儿我推荐的时候，新城国际仅仅才6万多，300万就可以买到大两居。 但这种盘往往有个特点，值得买入的时间窗口非常短暂，早了就贵了不涨，晚一步就翻倍。 如果考虑自住，建议买泛海国际。如果纯投资，建议 东湖湾、保利中央公园、臻园、橄榄城 商住不建议买，总价400在亦庄可以买个上车盘暂时自住。

提问：坐标北京，孩子要上学，家里三代人，目前一个娃，未来也可能会要老二，考虑学校附近能住的房子。目前看了两套觉得还行，麻烦给参谋参谋。 第一套南北通透三居90平老房子，1980年代的无电梯中高层，明厨明卫。三个房间都还挺大的，饭厅小，想把一个房间隔个小客厅出来。离学校稍远，1.5公里左右，价格800多一点。 第二套纯西向两居105平，电梯高层，200x年的房子，算周边比较新的房子，明厨暗卫。客厅大，考虑隔间房出来，视野挺好。离学校很近，走路估计几分钟可以到学校，价格900左右。 两套都没啥小区环境。现在就是比较纠结，一套户型好、价格低，但是离学校远、楼龄也偏大，估计以后也不好出手，一套离学校近、楼龄新，以后不用了换房估计问题不大，但是户型就是高层纯西，不知道夏天有多晒。 我该怎么考虑？

回答：90年代以前房产基本回避。 评估房产直接看小区名字，面积，价格，楼栋，楼层，税费。 好比去相亲，靠谱的直接报性别年龄身高财富； 如果扭扭捏捏说自己觉得什么作家比较好，喜欢看谁的电影，热爱追求XX，全是内心戏和碎碎念，基本就是嫁不出去的作男作女。

提问：房姐您好，今年年初我们刚入手十里堡北里的一套60平两居室，按揭贷。现在只有50子弹，想投资二线城市，比较看好武汉和西安，不知道可以吗？有什么需要注意的？非常感谢！

回答：你好，城市选择上优先西安 武汉 成都这些能级高的二线城市。 西安在TOP10城市中，排在接近末尾的位置。 而武汉，从各种角度，都排在西安的前面。两者的能级有比较明显的差距。 形成这种差距，最本质的原因，是地缘。 武汉的地理位置得天独厚，比西安好。华中之中，九省通衢，多平少山，多水少沙。 所以，从资产质量的角度，如果能买武汉，当然优先选武汉。 武汉房票很好解决。 子弹50，在武汉也可以挑到不错的产品。 关注光谷东 白沙洲这些板块，新盘比较推荐绿地星河绘，联投光谷瑞园，清江锦城等，二手房沿着地铁线淘一淘次新笋盘。

提问：房姐好，新人首问，本人非京户，sfsd，国管公积金6600\/月，有首付190w，收入税前35w，由于家里在北五环上元有自住房，考虑买套500以内的小房做婚前投资，先出租两年，手头宽裕了自住。主要考虑朝阳区，望京、酒仙桥、四惠合适的一居都看的差不多了。目前选筹：1.澳洲康都西向67平一居510w，2.东恒时代二期西南把边68平一居530w（稍微超预算，较费劲），3.丽都壹号西北70平一居505w，4.亮马水晶南向80平一居500w。由于比较注重小区环境因此没看2000年以前老小区。这几套里哪套在您看来是最合适的？之前您说过刚需盘功能大于性能，能买两居不买一居，有点不太理解。如果是您的话还有没有其他板块或其他小区的选择呢？

回答：你好，为什么能买2居就别买1居？ 在北京一居是置换链条的底层。 随着房价的逐步提高，买房不再是个人消费，而是是家庭行为，没有人成家立业，父母出钱，给你买一居的，都是过渡性产品，这就意味着未来接盘侠会越来越少。最关键的，是溢价。 在北京这类城市，一居的价格往往高出小区平均价。可能100平两居单价5万，50平一居就要单价6万。 为什么会贵？因为「能买到」也是一件商品。 如果你的资金有限，不能越过最低一档的水平，那么你需要为上车，为能够买到一套北京的房产，而支付100万的门票。 买到，也是要付钱的。 所以，小两居需求更大，投资回报更高。 如果只关注1居，这几个盘，优先澳洲康都。

提问：你好！儿子在中关村中科院自动化研究所工作，26岁。还没有女朋友。可首付600，想问，是现在买房好，还是结婚前买房好？是买海淀的老破小，还是买外面的新房，还是顺地铁线买便宜一点的？不想贷很多款，太累。不知道以后大涨、微涨、不涨、小幅下跌？是先买外面，以后再换学区房？是现在买还是结婚后照顾双方的上班距离？谢谢！

回答：1. 你现在顾虑太多了，首套直接作为投资房，为孩子打一个底仓，有了底仓，他们未来想置换，还是愿意自住，都可选择。北京核心区的价格已经到17年的高点了，还是限购如此严格的情况下，楼市会分化，核心区继续看涨。而且房价一旦启动，会以你肉眼可见的速度上涨，此时你没有底仓，不上车怕踏空，上车怕高位接盘，更是一种煎熬。 2. 选筹上： 还未结婚，学区房不需要买，海淀老破小要买（学区属性重），远郊无地铁的新房不要碰，核心区二手房无学区或弱学区最佳，近地铁的新房可以考虑。

提问：房姐好，目前子弹300，要全款买一个小两居或一居，不自主，以房养租，投资8-10年。目前备选的有三个地方： （1）团结湖北二条，面积37，三楼，一居，内部破旧，如果装修需要大改，有小区环境，离东三环近，到团结湖地铁400米，80年公房，总价275； （2）甜水园北街小区，面积41，二楼，一居，内部装修不错，可以直接出租，有小区环境，离朝阳公园800米，离地铁金台路400米，80年公房，总价275； （3）蒲黄榆路50号，面积53，三楼，小两居，没有小区，独栋，需要简单装修才能出租，离地铁刘家窑300米，80年公房，总价280； 以上房子户型图见附件，请问房姐，这三个哪个潜力更好，更适合上车？谢谢。

回答：老破小产品涨幅收益一般 能跟上大盘就不错，所以长期投资中会看重租金，这三个中团结湖的地理位置是比较好的，如果愿意倒腾一下 把租金收益提升起来，首选这里 ，备选甜水园北街

提问：房姐老师，看新闻说北京市网签开始稳步回涨？那么说明尽快买房（非刚需非必需本来就是慢悠悠的看）尽快妥呢，还是只是淘笋不容易，实际上未来半年一年也不会大涨？中短期什么趋势您无责任分析一下？谢谢啦

回答：北京9、10月份的行情，成交量是比较高的，而不是网签回升。 刚需上车的主流300-500万，局部已经有明显上涨。 现实500-800的标的，大部分也是一些以往不太看得上的中下等户型。 目前比较友好的是800万以上的标的，但部分优质小区、热门板块也面临抢房的情况，需要深耕微观，错峰竞争。 总之，北京现在竞争比较激烈，尽量提高首付，贷足，扩大选择范围获取优势。

提问：房姐您好！新人首问：目前打算做北京的房产置换。手头的房子已经在卖，新入手的房子主要考虑自住兼具升值，学区短期内不考虑。买房的预算大概在1300-1500W，目前主要锁定了海晟名苑的小两居和棕榈泉的大两居。请问1）从升值的预期来说，两个小区哪个更合适呢？2）是目前下手还是再观望一下？ 感谢！

回答：海晟名苑分为南北，海晟北和海晟南区别是学区不同，北是西中街，南是史家实验，其次海晟北没燃气。海晟南>海晟北 棕榈泉一开始定位高，品质好，价格贵，但因为交通不方便，距离商业也比较远，近年涨幅不高，所以对比朝阳公园其他的标杆盘，棕榈泉现在的性价还不错。其次也推荐看下附近的观湖国际。 这两个对比，位置上海晟名苑更好，但带有学区溢价。不考虑学区，棕榈泉更好点 后市会继续振荡，没有大的政策出台，价格不会普跌。建议有合适的就入手。

提问：亲爱的房姐，您好！ 我工作的地方比较偏，在云岗。附近没有地铁，最近的地铁站在长阳或者张郭庄。现在孩子在海淀上小学，有个小两居，自主。想买套三居的房子，一家能住的舒服点。大概能有500（200现金+另一套房子在卖，大概能有300）。 海淀肯定买不起，云岗有个领袖翡翠山，次新，现在单价有不到四万的房子，大概600万。房姐，我想请教您， （1）先在东三环附近买个两居，跟跑大盘，五年后，卖掉再买单位附近房。如翡翠山？长阳半岛万科？青龙湖的万科？如果这个方案，您觉得哪个地段好点？ （2）在云岗买翡翠山，能保值吗？什么时候，什么价格购入合适？ （3）或者在张郭庄地铁站旁边园博府，园博嘉园等小区购买？目前单价四万多。 盼您回复。

回答：如果考虑保值建议方案一 先考虑投资后期置换郊区自住更轻松 看下 青年汇佳园、 CBD传奇、风度柏林等。云岗位置还是较偏。园博府，园博嘉园 4+的单价没什么吸引力，后期上涨预期不大。

提问：房姐好，注册几个月了一直观望，来问一下希望获得首答！首套首贷，子弹150左右，围观房姐建议现在基本锁定常营新天地和柏林爱乐，现在在两个选筹间犹豫：柏林爱乐，离地铁近，生活气息浓但是小区环境稍乱，375 西向67坪一居（改成了小两居），个人比较担心环境的问题，留下就有大爷大妈堆瓶子；新天地，离常营地铁要走20分钟，路上和小区里都明显冷清，环境不错树木茂密，西南向380，66坪一居已改两居，个人比较不喜欢离地铁太远这点… 都算是高层 问题：您怎么建议这两个的选择？市区里有没有其他的区域推荐？

回答：环境和离地铁20分钟相比，我觉得上车盘地铁更重要。交通不便是硬伤，未来生活和增值都受影响，建议选择柏林爱乐。还可以重点淘一下 四惠、石佛营、劲松 当然相同的价格越靠近市区房屋品质也会下降，需要做一些取舍

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