来源 湾区楼市发布
没想到，买房的难度陡然上升了。
昔日的巨头，一个个倒下；究竟谁值得信任，成了房地产市场一大谜题。
背景、规模、现金流、开发模式全方位深度剖析，楼市君为您甄选健康房企。
有了大湾区信心房企名单，买房不再开盲盒。
大湾区信心房企发布
现在买房，购房者除了需要看地段、看户型、看价格、看配套……还面临一个问题：
我买的房子会不会烂尾？
泰禾、恒大、华夏幸福接连暴雷，2000万身家的北京院子业主，也要跪地维权。
夜不能寐的业主不禁心生疑问：
昔日的知名房企，怎么突然就不行了呢？
头部企业频频跌倒，习惯用规模作为标准的TOP榜，似乎毫无意义。
抛开传统的房企排名方式，根据暴雷房企的种种先兆。
《湾区楼市发布》、《广州楼市发布》、《佛山楼市发布》、《东莞楼市发布》联合推出《2021大湾区买房信心之选》。
综合规模、现金流、机构评级、开发模式等6大动静态指标，为广大购房者，甄选出安全品牌房企。
今年以来，“三道红线”政策成了热词。有人可能会问：什么是“三道红线”？
我们可以简单理解为：为了控制房企过度借钱，国家给房企上的紧箍咒。买家也可以根据三道红线的踩线情况，来判断房企的安全程度。
首先三道红线是指：
1、剔除预收款后的资产负债率大于 70%；
2、净负债率大于100%；
3、现金短债比小于1倍。
根据三道红线，房企被划为了4档：
红色档：三条红线全中招，不得增加有息负债；
橙色档：踩到两条红线，有息负债增速不得超过 5%；
黄色档：一条红线超出阈值，有息负债增速不得超过 10%；
绿色档：全部指标都及格，有息负债增速不得超过 15%
理解起来很麻烦，没关系；楼市君已经整理了一份榜单。
大家只需要记住，安选指南第一个原则 ：“优选绿档，远离红档”。
这三个指标本身，对于房企财务健康程度进行了划分；踩中多条红线的企业，负债率高、现金流更紧张；
其次有息负债规模受限制，导致资金来源受限，公司未来的持续发展，存在不确定性。
绿档房企中多数是保利、中海这样的央企，兼具实力和背景；另外一部分是万科、龙湖等稳健经营的上市民企，所以绿档中绝大部分是值得信任的。
“红档”却是暴雷房企先行指标：
华夏幸福、蓝光发展、泰禾集团：2019年-2021年 红档。
中国恒大：2014年-2020年 红档 (2021年降至橙档)。
新力控股：2016年 -2020年 红档 (2021年降至黄档)
而“黄橙”两档的房企，就不能一概而论。
比如“扣除预收款后的资产负债率”这一指标，很多以高周转为主，规模又比较大的企业，在政策出来后需要一段时间才能降下来。
就连万科，也直到2021年上半年才转绿。
所以像美的、旭辉等被这一条绊住，也在情理之中。
更何况以高周转著称的碧桂园，恐怕需要踩在这一条上很长时间了。
大象转身需要时间，高周转不是原罪，没有利润的高周转才是。
融资成本-现金流
“三道红线”有其局限性，有的房企的“财技”超群，问题被掩盖在指标下，比如黄档的新力和花样年，在毫无征兆的情况下暴雷。
甚至绿档企业，也可能混着危险分子，融资成本-现金流指标可以打上一个补丁。
现金流可以理解成房企的血液，一旦枯竭，身体支撑不住。
而融资成本太高，利息吞噬掉利润和现金流，将最终拖垮房企“虚胖”的身体。
所以楼市君整理了第二份榜单；其中现金流为负，融资成本高的已经标黄。
我们看到，问题房企在暴雷前，无一不是现金流紧张且融资成本高企：
华夏幸福2020年融资成本 7.94%，现金流持续为负。
中国恒大2020 年融资成本 9.49%，现金流多年为负，勉强转正。
新力控股2020年融资成本 7.97%，现金流急剧下降。
花样年2020 年融资成本 9.10%，现金流多年为负，后转正。
企业能从专业机构以低的利率借钱，代表企业风险较低。
这就好比P2P的收益要高于存银行，因为银行风险更低。
而企业风险低，企业的融资能力就更强；获取现金流，提供续航的能力就越强。
最后记住“安选指南” 第二个原则是：
“融资成本高，尽量远离；现金流很差，谨慎考虑”。
远离有兑付风险房企
有了以上两道指标，仍然不放心怎么办？
有个时效性强，且最有效的方法很少见到。
那就是，借助专业投资者的判断。
债券，就是很好的参考标的。
首先债券有权威机构进行评级，其收益也隐含着不同的风险等级。
高收益的债券，是专业机构在用脚投票，评选出了有兑付风险的房企。
最近大家可能经常听到，房企美元债违约的消息，美元债就是一个好的参考。
楼市君整理了投机级（B级) 以下，高收益的房企美元债。（同一房企只选一只）
这些美元债的发行房企，大家必须警惕。
榜单中债券评级按从低到高排列，而债券的收益率越高，代表债券价格越便宜。
价格特别便宜，表示债券遭到了专业机构的抛售，说明基本面出现了较大的问题。
以上榜单中房企大部分是红档，但其中不乏绿档和黄档企业，某个绿档房企，据说发工资都成了难事；而马上要兑付的美元债，违约的可能性很大。
财务指标是静态的，债券市场是动态的；“春江水暖鸭先知”，对于债券背后的房企，借鉴机构投资者的判断，不乏是明智的选择。
所以记住，安选指南第三个原则：“远离有兑付风险房企。”
相信“地主”，相信”实力“
除了以上这些指标，有些房企的硬实力无法量化，不能刻板地误伤；
他们像“扫地僧”，低调又充满实力。
土地市场竞争激烈，房企不断降低拿地净利润率要求，并以满足动态周转为前提去拿地。
一旦项目运营不及预期，亏本降价卖的“恒大”们，就陷入了“旁氏化”困局。
然而，有一类企业，很少见到他们项目降价，行情不好就囤地惜售；一块地开发十几年很常见。
这类企业对于利润率有着很高的要求，很少在公开市场露面。因为手里屯了一大把土储，能像“扫地僧”般淡看行业的下行周期。
港资企业新世界、恒基、长实 ；大陆的合生创展、时代中国就是这类代表。
还有一类企业，规模不一定很大，在各类榜单中都很难见到身影，但背景雄厚。
比如地方国企粤海、深振业、深特发、珠实、建发、长房等。
这类企业因为社会责任更大，在土地获取端也会得到一定照顾，所以其实力在纸面上是无法体现的。
安选指南第四个原则就是：相信“地主”，相信“实力”。
最后，楼市君综合前文中提到的，再结合背景实力、现金流、三条红线情况，整理了一份《2021大湾区买房信心房企》。
相信有了这份清单，能够为大家在选房时提供一个参考。
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