我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

提问：房姐好，最近很多城市楼市严管，随着调控政策的不断加码以及调控效果的逐渐显现，现在大多购房者观望情绪浓。与此同时，很多房企资金链也持续收紧，但是为什么不见房企为加快回款以价换量？本打算买房，就怕后面开发商撑不下去普遍降价，怕卖在高位了。怎么办？

回答：今年以来，各地楼市调控继续加码，从下半年楼市调控政策来看，延续了今年上半年的特点，即全覆盖、打补丁。 一方面不少城市出台了二手房参考价格机制，将二手房价纳入到调控之中；另一方面对房地产经纪机构的监管也在趋严，对市场乱象打击的力度持续加强。 热点城市调控将呈现常态化！ 不断出台的调控政策对于市场情绪的影响非常明显，加速了部分热点城市的降温进程。 很多人就会有疑问，为什么明明市场冷了，开发商还是要硬抗？他们不是要急着还债吗？提到房价就不得不提到土拍，土拍市场的变化可以说是楼市的风向标，土地和房子是面粉和面包的关系。面粉涨价了，那面包会降价吗？恐怕有点难…… 为什么开发商死扛也不会大幅降价？有几点原因——

1、 降价就被维权！一旦房价降了，之前买房人就不愿意了，这矛盾就激化了！

2、降价就面临约谈！“三稳”政策，为防范楼市风险，开发商只要降价就会被约谈，一些价格低于备案价的楼盘影响楼市稳定，也会被点名批评。

3.买涨不买跌！盲从心理助推房价！人们都有一种盲从心理，买涨不买跌。房价涨的时候，各种抢房大戏，找七大姑八大婶宁愿借钱都要把首付给了；一旦房价出现下跌的势头，立马清心寡欲，观望了起来…… 那么买房的人该怎么办？现在的方向真的让人很迷惑，就像你知道一个东西要涨价但是就是担心没买到最低点！这种心理太多太多了…… 对于刚需，永远没有最好的时机，因为何时上涨是很难预判的，不要想着能在大涨前夜抄底。 最好的时机就是你的钱可以付一个首付，就尽快选择上车，毕竟是刚需未来要自住，同时选择尽快买入提前站位，能做的就是等待下一波行情的到来！

提问：房姐你好，北京的刚需，别的城市有房贷，北京是二套贷款，首付预算190-200。想购入一个迷你两居。夫妻二人都是做IT行业的，所以希望能挨着进城比较快的地铁线。请问有推荐的区域吗？谢谢

回答：按二套标准只能350以内的标的，北面看看霍营板块的 华龙苑南里、华龙苑中里，不过小区老了点，貌似要做旧改，外立面会有改善，还有就是天通苑板块，东面看下 常营和管庄，像 金隅丽景园和住欣家园 也都是上车盘。南面看下旧宫亦庄板块

提问：本人27岁，男，未婚，刚需买房，首套。门头沟区工作，单位在长安街西延线金安路附近，月入9000，公积金3000，首付准备了三百W左右，最近有了资格，感到房价涨，想买一个保值率高一些的房子，方便以后换学区，或者直接买一个学区还可以的品质较高的房子，距离单位稍微远一点没关系，有车，单位附近投资了一个商住。您的资源广、信息量大，请您推荐一下我需要重点关注的房源，如果有具体小区名字最好啦。 看到您对其他朋友提出的建议：“海淀的老破小要买、核心区二手房或无学区要买、进地铁的新房可以考虑。”我是否同样适用？ 谢谢！

回答：投资建议看下 丰台的丽泽、马家堡、角门、草桥等板块。海淀的老破小适合有学区需求的人，纯投资不建议，你还未结婚，搏学区的涨幅需要赌。近地铁的新房可以看，核心区二手可以看。 你适合看总价450以内的标的。 例如 星河城、草桥欣园、富卓苑、阳光花园、城市涧

提问：新人第一次咨询，我在西单上班，坐地铁，找一个不用换站的小区，半小时左右到就行。大两居最好有三居室。手里有260万。没有带货款。环境尽量好一些。有两个孩子，一个要上初中啦，一个刚一岁。老人一起住。希望芳姐帮忙推介一下

回答：推荐看下朝阳 1号线四惠附近 如 都会华庭、兴隆家园、城市广场 丰台 4号线 马家堡、草桥附近 例如 怡然家园、草桥欣园、星河苑

提问：房姐，请问金融世家这个盘怎么样？300平大面积单价很低值得入手吗？

回答：1.当一个次新在一堆老破小中的时候，这个次新就是被老破小吸血。 2.金融世家本身产品问题较多，没有小区环境，类似独栋，双证，超大面积。 3.本身已经处于不能买的一类物业 4.价格也不算低

提问：新人首问房姐，总预算1000左右，兼顾投资和将来养老自住，平衡居住品质和性价比，只考虑南北通透户型，不考虑顶层和底层，望京（980w慧谷金色家园127平，1250w融科橄榄城一期132平），奥森（1000w澳洲春天一期132平，1150w倚林家园142平，1008w澳庭花景135平，1069w万科星园148平），四季青（1188w美丽园120平，1150w金雅园135平，1160w郦城129平），田村（795w乐府江南100平，938w兰德华庭132平），请房姐指点。

回答：建议在望京和奥森板块中选择 推荐 融科橄榄城、澳洲春天、倚林家园 四季青板块还是有点学区溢价，虽然学区一般 田村配套没起来周边有点荒，交通也一般

提问：本人家住小汤山镇御汤山熙园，家里小孩在王府学校马上上小学二年级，私立学校的净围着经济效益的目标加上美国的关系，有打算找个公立学校，看到皇城根小学附小在定泗路，打算也可以买个附近的房子，上学资质投资两方面的考虑，可以价格200到500万，买了出租。请问有合适的吗，昌平皇城根小学当然其他小学也可以能给推荐下吗？

回答：昌平皇城根小学是新引进的教育质量还不好评判 推荐看下融泽嘉园和金域华府，都是育翔、161的昌平分校 融泽嘉园都是西城的搬迁户，所以才在这边建的分校，目前算是昌平最好的学区。 另外就是育新回龙观分校 可以看看矩阵小区、和谐家园

提问：接刚才安置回迁房的问题： 这类房屋不和开发商直接签约，而和开发商违规的卖房公司签约，是不是不行？买一手房是不是要和开发商直接签约才行？

回答：无论从哪个角度提问，结果是一样的。 搞清楚这个问题，从两个角度来思考： 1.所谓的「不限购项目」的操作逻辑是什么？ 2.用「不限购项目」做资金盘，应该如何操作？

提问：你好！北京房姐，我想咨询一下璞瑅公馆新房五区是否值得购买，刚需！目前有500，但房款要2000，有购房指标与还贷能力，但新房只有一套169一层，其它237买不起，边户200都吵隔着大路？其它是丰台钓云台，但没学区？价格也差不多

回答：你好，换成我的话，我不会这么投资，丰台的区域性，对于2500w左右的房子支撑力度不够，资源错配，以后涨幅会受限，而且也不好出手。 还是建议你看看北边或者东西城的次新房 比如 朝阳：太阳公元 富力城D区 西城：官苑八号 朱雀门 海淀：碧水云天 光大水墨

提问：房姐您好，北京首套房，200多万首付款，工作在和平门附近。1，考虑通勤方便和投资以及以后换手，应当选哪些小区的房子。2，目前准备买诺德逸府的限竞房新房，69平小户型，值得推荐吗？3，远洋山水的二手房值得推荐吗？4，地铁景风门附近小区或者方庄的小区推荐吗？

回答：看看 丰台 角门、马家堡板块 恋日嘉园、丽水园、星河苑 新盘看看 看看诺德春风和院比诺德逸府要强 远洋山水带学区偏贵，方庄都是老房子多，供应量大，板块固化，未来规划发展没什么预期，所以不是最好的选择。

提问：房姐好！ 新人+付费首问，希望尽快得到您的指点。 看了您的精华帖，非常认同您说的今年年底前是好的入手时机。但就是好纠结资产如何配置更好? 2018年底在上地东里入小两居，今年小儿子已入学，指标已用。当时没敢买三居，怕2019年新政砸手里。可卖700W。 在东三环百环家园有个两居，可卖500W。手里现金500W。 目前无月供，考虑资产保值的话，想问: 1、 大儿子京户，满18岁了，上学无工作，是不是也有了首套首贷资格？ 可以接力贷款吗？ 2、 是手里500W现金直接购买一套小的好？ 还是卖掉百环或者东里，现金凑到1000W，再购一套大的好？东里的房子有必要留着吗？ 百环与东里卖掉哪个好？ 3、东里之前全款买价格高，又无上学指标，各种费息算下来，估计会刚刚打平或者亏一点点，从资产配置的角度看现在卖掉合适吗? 另外，也不知卖掉会不会有影响孩子小升初的风险? 4、如果不卖房，直接手里现金500用大儿子资格买，投资用，可接受每月还贷1万的情况下，买标的多少的合理？ 买哪里的保值增值？辛苦按照标的推荐几个小区。不买南边，不买望京。 5、如果卖掉百环凑到现金1000W，卖掉东里现金1200W,每月还贷1万的情况下，买标的多少合理？ 从保值增值的角度看，买哪个区域好？ 辛苦按照标的推荐几个小区。不买南边，不买望京，朝阳海淀都可。 6、如果卖掉东里两居， 可凑现金1200,可在东西里置换三居四居吗? 三居四居虽可兼顾自住，但会保值增值吗? 自住不是主要诉求，保值增值是主要诉求,能住最好。 7、从保值增值看，上地一带、亚运村北沙滩大屯奥森一带、五道口一带，哪里增值快?哪里可买? 8、另外，您认为联排与普通楼房比，哪个更保值增值，适合入手吗? 新盘上城郡联排1000左右，买了只能出租 西二旗领秀老硅谷的联排1600左右，离孩子学校不远，买了可以兼顾住的功能，但住不是主要诉求，更关注保值增值。可以买吗? 9、五道口的文津公寓怎么样?目前500万可买个90平，租金1万，觉得租金高。

回答：1. 可以接力贷 2. 一套1000+的标的更好， 3. 现在海淀的政策卖掉没问题，但是以后会不会变就不清楚，卖掉东里有一点风险。 4. 可以看 700以内的标的，看看朝青的珠江罗马嘉园\\润枫水尚,四惠的东恒时代二期、爱这城 5. 1000+看看双井 奥森板块 6. 期望增值没必要在东里买 7. 板块是轮动的，现在入朝阳更合适 8. 联排升值不如平层 9. 文津公寓升值不行，跑输大盘。

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