我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

提问：房姐你好，目前子弹存量400，年入40，不想负贷太重。通勤需要，想上车五道口-沙河高校区之间的盘。不考虑学区。求分析流星花园，新龙城，万橡悦府。也欢迎推荐其他好盘@

回答：你好，回龙观社区庞大，住着大约50万人口。 1998年，回龙观诞生了第一批经济适用房，一些老北京拿着低收入证明，被分配到这里。 回龙观的小区，名字大多带着一个“龙”字：龙腾苑、龙跃苑、龙锦苑、龙泽苑、龙博苑，还有什么华龙苑、新龙城。 回龙观是典型的睡城，跟涨板块，在这里选房只能选品质最上等的。 何为最上等？又该如何挑选？ 很简单，直接看价格就行。 经历过三年半的调整，北京楼市早已没有任何泡沫，价格就是价值的直接体现。 目前，回龙观板块价格比较高的几个盘分别是：首开国风美唐、金域华府、流星花园、矩阵二期等。 简单粗暴地按价格排个序，金域华府﹥国风美唐﹥矩阵二期﹥流星花园，这基本也是回龙观楼盘的品质排序，挑最贵的买，你就对了70%以上。 如果偏爱新盘，万橡悦府也是不错的选择。

提问：房姐好，新人首问：本人单身京户，16年中旬入手天通苑两居，明年满五，打算明年有点动作，不知道是继续持有还是置换其他盘，天通苑从最高点降了两成到目前为止。现有子弹200，卖房款300，求推荐海淀朝阳北面区域，兼顾投资自住，最好抗跌性比较强，比较看好望京和西二旗，其他地段不太了解。谢谢！

回答：你好，天通苑投资首选大面积，地板价，但是2居因为上车门槛比较高，性价比就不如大面积。 改善往往有几个核心需求：地段升级，品质升级，学位升级，圈层升级。 子弹500，可以置换到望京板块，宝星国际，澳洲康都, 大西洋新城，望京南湖中园或者南湖东园

提问：房姐好，本人目前子弹300，想全款买一个小户型房子，考虑投资出租，不自住。希望的位置优先想考虑东城或三环以内的房子。请给些建议，谢谢。

回答：投资不建议看东城。重点看下东三环附近 团结湖 、红庙、甜水园 板块的老破小 租金收益比较高，例如 农展南里、团结湖北二条、甜水园X里

提问：新人首问：房姐您好！手里子弹300+，正在出售一套朝阳的商住房，出售后总子弹为600+。在海淀西三旗有一套自住的140p的4室房子（还有245万贷款在还款中，小区物业一般），但孩子在附近上学。目前想再买1套将来能改善自住+保值的房子（物业好一点），本来看了昌平沙河中海丽春湖墅304平的合院（1200），但是因为二套首付比列80%，缺口太大，贷款没有操作成功；所以准备改变思路，换总价在750w左右的房子，这样的房子主要用来：1）自住+保值（希望物业好一点），或者2）投资+保值。目前看了东小口的奥海明月，朱辛庄的万橡悦府，北七家的翡翠公园：1）奥海明月离我现在住的和工作的地方均近，同时感觉绿城的物业好一点，比较中意其130p的房子；2）翡翠公园，户型设计、小区环境和物业都不错，比较中意其118p的房子，到离我住的地方远，另外周边的二手房一直很低。请问房姐我该怎么选，或者2者都不考虑，麻烦帮忙推荐其他的方案。

回答：你好，绿城上次发布的三个项目，明月在建材城，属于小高层项目。 建材城本身属于一个刚需居住板块，这片地区的购买力对接的是西二旗码农，缺点是距离地铁比较远。 这几个楼盘对比：奥海明月=万橡悦府>翡翠公园 自住奥海明月还不错。

提问：美丽智慧的房姐，我是新人付款售问，子弹900万，目前有三居在东三环自住，上班在北二环，拟想买4居以上二套，投资兼10年后退休养老，两个问题：1.天悦一号140平4居1100万，科技城金贸府4居160平980万和中铁诺德上叠地上160平地下70平1200万，请您排个序。2.您还有其他推荐楼盘吗？

回答：你好，中铁诺德也还可以，而且周围环境也还行。再就是中铁这个开发商其实不错。不过就是位置有点偏。 其实孙河的合院还不错，位置更好点 可以看看 瑞悦府

提问：房姐老师，请问富力爱丁堡公馆您怎么看？对口白家庄小学、八十中学，一千多万的两居室是否值得买入？

回答：富力爱丁堡公馆这类产品在北京有不少。 核心地段 1-2栋楼 无明显小区环境 主打豪华产品设计装修 高出一截的售价 大户型为主，设计缺乏中式南北通透 二手极低流动性 常见的周围还有圣世一品，瑞安君汇，世茂宫园等小区。 对口学校的意义不大： 为了学校，可以买入学区老破小低总价； 为了自住，可以买入正儿八经的改善住宅社区。 一套爱丁堡的价格，可以买到上面两套，买房最忌讳两头不靠，甘蔗没有两头甜。

提问：【新人首问】房姐，您好。我是首房首贷，计划首付150-170万想在北京东边和北边五环内买一居室自住。想小区环境好一点，以后能够升值。之前看的是后现代城和苹果社区。这两个地方我只能买到开间觉得不是很划算。后来又看了朝青板块的珠江罗马嘉园、华纺易城、华业玫瑰郡。想请教您以下问题： 1. 我这个预算买哪里性价比较高且能保值增值； 2. 珠江罗马家园、华纺易城、华业玫瑰郡以后是否还有升值空间。 3. 想再请教您买二手房在哪个时间段价钱会稍微低一点。 谢谢。

回答：你好，朝青板块比较成熟，市中心的正东，四环半有地铁有商业，但的确人口密度大。 大望路九龙山附近承接CBD东三环。 板块对比，优先朝青淘笋 年底是买房淡季，业主降价打折相对多一些，有淘笋机会，现在可以开始关注。

提问：房姐好，中央核心区包含的部分朝阳区，是否有机会可以淘笋，将来是否会涨？这个核心也会像东西城一样在2025w中是B00m区？谢。

回答：淘笋的目的既然是淘笋 淘笋是比较当前价格\/实际价值，以及未来潜力，以及贷款金融属性，流动性。 「白富美也有傻子，是否有机会扑倒？」的思路注定没有结果 「我是谁，我找什么人性价比最高」才是解决问题的唯一办法

提问：房姐你好， 还需要请教你一下 1本人情况，目前sfsd广渠家园71平，市场价580左右有130万贷款。刚把商住房卖了175万，今年3月陆续理财到期60万。 2.问题 是办理工作居住证（需要半年时间），投资北京二套？我也看了你的帖子，你推荐望京，双井板块 还是把广渠家园卖了，置换一套大房子（这个是终极目标） 还是投资海口学区房（老公户口在海口集体户）或者大湾区（珠海）？

回答：最优是置换，资产集中在北京，是最稳的。其次选择买入二套。海口学区房不建议投资，旅游型城市风险比较大。珠海也不建议，接盘人群非常少，大多是炒作起来的

提问：房姐你好，首次提问，本人家庭收入税后50万左右，在婚前分别买了一套房，本人于17年2月入手南庭新苑南区小两居一套，当时价格323万，不过交了15万左右的税费，我媳妇20年5月入手交大东路也30号院1号楼的房子，655万，都是领证前买的，我做得担保，现在月供有点压力，交大东路月供24000左右，南庭新苑月供9000多，曾经考虑把南庭新苑出手，来还一部分交大东路的贷款，不知道南庭新苑这边和交大这边的发展潜力，目前单位在交大附近，所以基本上在这边住，我们两个人都是央企，有户口。现在出手南庭那边的房子亏20到30万，不知道这个资产如何配置，降低月供压力。

回答：你好，南庭新苑虽然回迁，毕竟年代新，而且那边新盘少、小户型更少（天悦和金府户型都大），有一定稀缺性，可以弥补回迁的一些缺点。 新宫地段比较好，有潜力，具备有一些投资价值。 建议继续持有，至少等楼市回暖之后，不亏本再出手。 现在最需要解决的问题是开发副业，增加工资外的其他收入。

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