导读

10月22日，由湖南省住建厅等六部门联合发布了《关于推进非住宅商品房去库存的若干意见》，从多个方面推进非住宅去库存。此次政策建议降低商办产品使用和交易成本，一定程度上将刺激投资者入场，利好商办库存的去化。

但当前长沙整体商办公寓市场库存压力偏大，面对市场上琳琅满目的项目，竞争强度日益加大，如何打造项目优势脱颖而出，抢占这一波政策红利，成为企业思考的关键。

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商业市场受困 企业解题推陈出新

长沙商办公寓市场库存高企，在2018年突破1400万方，去化在压力之下缓慢难行，去化周期更是在2019年达到高点。随着疫情黑天鹅事件的影响，市场以价换量项目频发，促进去化周期有所回落。

但市场表现持续供过于求，项目竞争激烈，即便有救市政策的缓和，面对饱和的市场，产品创新也是迫在眉睫。

产品创新由创新小面积转变为高端大平层

2019年前，市场产品的创新主要集中在公寓产品上，小面积公寓创新提升投资属性，注重打造平层+loft差异化产品，以及双钥匙公寓等形式，随着商办压力的不断凸显，写字楼也加入产品形态的创新，加入了公寓市场的竞争，当前创新小面积的产品竞争也进入了白热化阶段。

一方面市场压力的刺激，不断促进企业对产品创新的思考；一方面城市经济实力和消费水平提升为产品创新提供新的出路。2020年长沙GDP达到12143亿元，十年人口流入301万人，随着长沙财富人口基数的提升，高端需求嗜待释放，需求被挖掘，商务大平层成产品创新的新风口，经过两年的市场试探，2019年商务大平层进入快速发展期。

2019年商业大平层市场供应明显增量，产品类型多样化，出现超千平享受型产品。房企为实现价值突围，在具备强资源配套的商业地块打造高端商业大平层，从布局来看，商业大平层主要集中分布在中心板块、梅溪湖、滨江新城、高铁新城等板块。

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高端改善需求驱使下

商业大平层公寓居住需求提升

在禁墅令和“双限政策”的双双钳制之下，大量高端改善需求的购房资格受限，需求转而投向了商业大平层，基于高端人群对品质改善的需求，促使对大平层的居住属性提出更高要求。

当前市场主流大平层以商务接待需求为主，集中在商业氛围浓厚的板块。如国金中心落子中心板块，承接繁华地段的资源辐射；达美寰宇中心落座梅溪湖板块、运达中央广场落座高铁新城，两大副中心商业也日渐繁华。

然而此类板块的商办类产品众多，商业大平层不仅面临公寓、酒店、写字楼、商墅等竞争，而且板块氛围过于商业化，生活品质受到影响。

而塔尖人士对于居住体验感的要求，无论外部环境还是内部配套，都更高于普通改善及刚需。商业大平层如何最大化的提升居住属性，成为房企首要思考的点。

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居住型大平层的产品解题思路

当前市场上，房企针对高端改善型大平层的居住属性的思考，有两种模式，一是为去化商办库存的商改住模式，二是直接以住宅思路打造商业地块。

传统商改住模式

传统的商改住采用商办规划路线，在商业地块按照商办类产品建造，采取下层商业、中层办公、上层公寓的结构进行创新。

这种核心筒模式，虽主体被改建成居住型公寓，但在居住体验感上的提升并不强。另外在商业规划下，开放式的小区，管理上不严格，同时无园林绿化，居住舒适性大打折扣。

住宅思路打造商业地块

以住宅思路创新则是开发商从拿地那一刻，在商业属性的地块上以住宅形式的产品进行规划打造，无论从配套、园林还是产品，均以居住需求为出发点。

这种以住宅项目为标准的、建筑设计先行而打造的大平层，相较于住宅土地属性的大平层，因不受利润的限制，在产品设计上更有空间来打造高端产品；相较于原商业楼里设计的产品，多了以住宅为标准打造的社区园林，更具住宅居住的氛围和居住品质。

目前，长沙市场以这种方式进行产品创新的项目代表润和滨江湾，从业绩表现来看，润和滨江湾销量多次位居长沙公寓榜首位，半年度榜单与三季度榜单均以高于次位1亿多的金额位于TOP1。

可以说，润和滨江湾以其优异的业绩为印证，为房企提供了产品创新的新思路。

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体系化与高融合产品

润和滨江湾经得住市场检验

随着市场发展与需求的迭代，人们对高端项目的理解不再是偏远的别墅，交通便捷、配套完善、具备城市IP属性的市中心的高端住宅成为需求核心。房企在高端产品的打造上，心思不断。纵观近年来长沙主城区内的高端项目，不乏有一些亮点出圈的产品。

可以看到，在板块及配套各有千秋的情况下，高端项目在产品品质的提升上，或玻璃幕墙外立面的设计、或归家礼序的打造、或装修品牌的升级等，并未做到高端住宅体验的连贯性提升。

且绝大多数高端产品的打造，都是产品维度上简单或单一的大师加持、或高端品牌的叠加、或服务的升级。并未真正做到产品打造与城市、与客户群体的真正融合。

整体来说，长沙市场对高端产品的思考，还有两大痛点：产品的连贯性与融合性。

润和滨江湾发觉痛点，在产品打造上充分考虑到此两点。

革新点状噱头，拉通高端住宅体验的连贯性

随着需求的转变，高净值人群对高端住宅的需求已从居住属性转变为消费属性。

对家的品质体验不仅仅限于项目高端的面子工程——立面设计和配套规划，以及高端的里子打造——室内户型空间和装修质量；还有对由外而内的对归家体验感提出一致的、流畅的品质要求。

润和滨江湾择址湖南金融中心北中心，以标志性建筑IP为设计初心，联袂大师从建筑立面到专属会所配套打造，从建筑的工艺工法到大平层户型的设计，均呈现出高端项目的特质；

再加上社区内高端园林的打造，高端住宅之于对外的体验感及观感，诚意十足。这些在克而瑞年中测评：中均有详细的阐述。

润和滨江湾效果图

此外，从踏入大门的那一刻，高端住宅之于对内的归家体验感，润和滨江湾打破了市面上高端项目常见的“点状的高端噱头”，做到了连贯性的统一。

地上归家动线的统一

  • 地暖与智能设计从入门开始。充分连接与统一室内外归家体验感

（所提的材料和设备的品牌、产地、规划、数量等仅供参考，不作为交付标准，以商品房买卖合同约定内容为准。）

润和滨江湾奢华的归家动线，形成连接与统一的体验。从大门到门厅，项目入门大厅配置中央空调、地暖、24小时管家、智能归家系统，给予安心保障。以7梯4户的高阶配置，私梯入户、保姆专梯的定制级归家动线，以及门厅卡帝仕双开装甲门，打造生活仪式感。

润和滨江湾园林及架空层效果图

  • 室内装修，从进门到卧室统一配置一线高奢品牌

（所提的材料和设备的品牌、产地、规划、数量等仅供参考，不作为交付标准，以商品房买卖合同约定内容为准。）

润和滨江湾以ACME奢装体系贯穿室内设计，从客餐厅到厨卫卧室，家居家电选用一线品牌，以国际标准匹配圈层生活。其中德国的美诺品牌厨电八件套和柏丽品牌橱柜，与深圳湾1号、融创北京壹号院、美国-纽约ONE57等高端项目同品牌。

地下归家动线的统一

  • 家的归属感从车库开始。充分延展和创造业主的私享空间

从地下归家动线来看，自道闸起始，即开启了艺术归家动线，车库入口前定制艺术雕像；车库内采用主干道和次干道区分的设计，归家动线与服务动线双分离的设计；对于车库在材料的选择也突破以往，车道及车位突破式的采用国际豪车展厅才使用的强化砖铺贴的标准。

（所提的材料和设备的品牌、产地、规划、数量等仅供参考，不作为交付标准，以商品房买卖合同约定内容为准。）

此外，车库在功能区也进行了多功能设置，兼具储藏、汽车美容中心等区域，在大堂前厅设置专属的休息室让业主放松，让业主从车库开始就有了归家感。

润和滨江湾车库效果图

打破品牌的单一叠加 思考产品与城市和客户的融合

对标北上广深一线城市的高端住宅项目，真正做到属于这座城市IP的，往往是基于对城市的尊重和对客户的尊重。润和滨江湾，作为本土房企，对城市和对客户累积有十余年的认知和理解，在此基础上，充分思考与产品的融合性。

与城市文化的融合

润和滨江湾的产品打造邀请了享誉国际的大师团队，以国际前沿的艺术理念，融入东方文化底蕴，结合湖湘文化内涵进行创新设计。

外部空间来看，润和滨江湾的设计充分考虑到其区位地块的特征，项目原址为老长沙船舶厂之地，为延续老长沙的情怀，项目以“帆船”为造型蓝本进行建筑设计，打造真正属于长沙的标志性建筑。

润和滨江湾效果图

此外，室内的设计中，梁建国大师秉承“以湘水为魂、麓山为脊，将湖湘文化与国际美学相融合”的核心理念。为延续“国际东方”的营造手法，将湖湘文化代表性的艺术瑰宝——“潇湘八景”延伸入空间设计。

在室内每个功能空间的设计上也尽量做到与湘江视觉上的相融合。

与一般江景房不同的是，正由于项目建筑的曲面“恰好”构成了一个环幕式的景观面，使得室内从80㎡的客厅到半开放式的厨房，从步入式的衣帽间到270°观景的主卧室，甚至是卫生间都获得江景的奢华体验感。这种沉浸式的江景体验感，是其他江景项目难以做到的。

与客户需求的融合

  • 尊重高端体验，软硬件服务的融合

高端品质生活的体验，不仅仅是在硬件上全方位品牌产品的升级，同时还得兼顾软性的品质物业服务，才能做到统一。

润和滨江湾甄选DAIKIN大金中央空调、美国Honeywell霍尼韦尔新风、德国VAIILANT威能地暖、美国ECO WATER怡口净水系统，打造“五恒”系统。为业主提供健康适逸的生活空间。

此外，项目配置的白金英式管家服务体系，24小时，联动室内外业主所需，体察到更多更精细化的生活需求，让贴心服务走入业主的每一帧生活场景。

  • 尊重商务需求，私享圈层生活的打造

高净值人群对于居住空间的需求除了对居住体验感提出高要求外，对商务功能的需求也同样重要。

润和滨江湾在产品衍生配套的打造上，创新设计四大会客厅，其中“天使之眼”云端会客厅，更是湖湘标志性建筑IP；以及仅为滨江湾业主服务的亿万富豪俱乐部——“滨湾汇。”

润和滨江湾“天使之眼”与“滨湾汇”效果图

“天使之眼”国际会所是由约50米的钢架结构横跨在约130米的高空，重约2000吨，一体吊装。配置无边际泳池、红酒雪茄吧、米其林餐厅，为业主量身定制私域会所空间。

作为聚集湖湘富豪的社交场所——“滨湾汇”，为业主专属打造聚合掌舵者圈层生活和影响力的社交平台。联合全球五大行之一的第一太平戴维斯，以“超前、超越、超群”的理念，带来亿万俱乐部生活方式。

湖南非住宅去化新政之下，预计未来未来长沙土地市场商办供应或涉宅用地得商业配比将有所降低。随着城市发展向外扩围，土地的出让也随之外延，未来在享有核心城区高质量配套的地块上，品质高端大平层也将越来越少。

同时，长沙的购房群体，对于高端项目的理解，已经从以前的单纯价格的追求到转变为对产品细节的品质追求，润和基于对城市的多年深耕和对客户的深刻理解，取经于一线高端住宅，体系化的对湖湘高端人居产品进行打磨和创新。

除了业绩表现第一以外，产品的设计、工艺、配置等多方面的创新也是当前市场上少见的匠心，成功为商业市场提供了当下适宜的解题思路。

来源：克而瑞湖南

撰写：李紫芊

审核：蔡嫣

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