在北上海买房，顾村一定是绕不过去的备选项，这里实在太“顶流”了。

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买房关注什么？

关注地段。顾村因为地段优越，被划入了上海主城区，定位高过五大新城。

在地图上可以看出来，主城区边界基本与外环线重合，唯独顾村-吴淞、虹桥商务区、闵行、川沙向外突出。

这是官方钦定的优质地段。

经常与顾村对比的南翔、江桥，仍旧是郊区的宿命。

关注配套。

顾村的配套，在宝山分分钟都能来一首“无敌是多么寂寞”。

作为人口超过223万的超级大区，宝山仅三所三甲医院，其中两所都位于吴淞。

老城之外，仅顾村有一家三甲——华山医院北院。

宝山三条地铁1、3、7号线在宝山永不相交，被称为宝山三炷香。

15号线规划之初也并未在宝山设换乘站，后来始发站调整，诞生了宝山唯一的一个换乘站：顾村公园。

更神奇的是，15号线与7号线在锦秋路站“交而不换”，给当地居民带来不小困扰。

不过有站总比没有强。

顾村公园更是给顾村挣足了面子。在宝山，顾村公园可能是外区居民到访最多的打卡地。

亚洲最大也好，世界最大也好，守着一所大公园，顾村的房产中介腰杆子都硬了不少。

龙湖天街开业后，在商业上顾村也开始“睥睨宝山”，原先津津乐道的宝山万达瞬间就不够看了。

去年开业的经纬汇虽说在外环内，人流量与龙湖没得比；大场日月光更是雷声大雨点小，到现在也不见入市。

更有甚者，不少居民开始放弃静安大融城……

后面可能还要造一个樱花大剧院，宝山热爱文艺的朋友们再也不用往嘉定新城跑了。

按照这些配套定位，外环内的上大、大华、淞南、高境完全比不了，外环外吴淞可能借助区政府地利勉强一战。

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当然顾村的问题也相当明显。

虽说坐拥7、15两条地铁，15号线不进市区，称不上干线；7号线途经人口大区普陀，到达核心站点静安寺需要14站。

中间经过的大场镇，日月光还没开业；岚皋路，品尊国际影响力还不够；长寿路，商业地位下滑严重。

而同属外环的九亭，到达徐家汇仅需8站，到产业重镇漕河泾仅需5站，到区域商圈七宝仅需2站。

而且顾村人口密度高，大量白领工作又在市区，7号线的拥堵不亚于9号线。

在九亭居住，到漕河泾上班，再拥堵你只需要站5站；在顾村居住，静安寺上班，你需要站14站。

所以部分居民选择自驾，自驾又遇到沪太路的拥堵，以及24小时不停经过的集卡。

去嘉定有沪嘉高速、嘉闵高架，去闸北有南北高架，去吴淞有逸仙路高架，唯独中间的顾村、上大一带，沪太路堵成停车场。

好在沪太路快速工程正在推进，地面交通问题有望得到缓解。

单看资源，顾村像一个硕果累累的山村，投资进不去，农产品运不出。

真的对得起这个“村”字。

另一个与“村”匹配的特点是，顾村是钦定的动迁基地。

只在地面，你很难想象顾村的动迁规模有多大，开启上帝视角很多人都会被这密密麻麻的动迁房震撼到。

顾村现有人口超过30万，商品房小区却仅保利、金地天地云墅、旭辉依云湾少数几个。

住在动迁房/工人新村里的居民，可能会超过90%。

仅好日子大家园一个片区，就超过1万户，2-3万人。这1万多户居民，大部分都是顾村当地动迁。

在这个维度来讲，顾村还是那个顾村。

当然所有人都不希望顾村沦为一个纯粹的动迁大居，或者市区“睡城”，新顾城规划之初就要立志解决这个问题。

当初新顾城是“心头肉”，不过看现在的规划，方向好像有些偏了。

新顾城规划体量超过600万方，计划导入人口将近15万，除了几个商品房地块，其他都是大片的动迁房。

只在靠近主干路的地方规划了新顾城科技园、数字科创中心，真正的办公面积加起来尚不足20万方。

20万方，市区一栋大体量写字楼。

新顾城科技园

顾村原先的产业中心是顾村工业园，随着人口的不断导入这些相对低端的产业必须向更偏远的地方搬离。

所以2012年顾村工业园转型为上海机器人产业园，后来也取得了一些成绩。

不过目前量级有限，现在洞泾等区域也纷纷上马机器人，顾村能有多大优势尚需观察。

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产业的导入需要强大的人口基础。

漕河泾拥有现在的地位不是偶然，几十年前这里就是上海著名的“科技园区”。当时漕河泾生产的电视机、收音机称得上工业品顶端，漕河泾的地位不亚于华为总部。

近期美团、字节纷纷落户杨浦，不仅仅是因为杨浦土地便宜。凭借着复旦大学、同济大学的人才优势，杨浦很早就打了科技牌。

小红书很早就搬到了杨浦，B站原先在杭州，进入上海第一站就选择了杨浦。

其实造城是一个先有鸡还是先有蛋的问题：产业、配套有了，人口才容易导入；

有了人口基础，产业、商业才能活下去（当然华为这种动员能力强的企业不在乎）。

整体以动迁居民为主的人口结构，决定了顾村在产业发展上的不利局面。

人口结构可能比人口密度更重要。

开篇提到过南翔地段不如顾村，没有划入主城区，不过南翔的核心优势顾村永远替代不了：大量的高品质商品房吸收了大量的市区白领。

所以南翔的学区质量有了明显提升，留云学校由原来的菜校一跃成为嘉定优质学区。

反观顾村，公立学校依旧普普通通。

不是说动迁居民不聪明，只能说白领或者说中产客群是最重视教育的群体，他们自己曾经因为教育受益，又不能像有钱人一样躲过高考。

就只能在国内卷啊卷，卷着卷着就成了学区。

这条路是不是正确我们不去讨论，人口结构决定区域发展的规律却是客观的。

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而且顾村的人口导入远未停止。

动迁房仍旧不停的建设，动迁户不断的交付入住；新顾城、顾村老镇持续会有商品房供应，不过也是刚需产品为主。

大量的动迁人群继续导入，出行拥堵的情况可能会进一步加剧，甚至新的交通规划带来的利好都被稀释。

路多了，人也多了。

而且前面提到过，顾村居民很难在附近找到工作，许多人将希望寄托于南大，现在看来也需要很长周期。

经济压力不大的本地居民倒还好，必须要到市区上班的白领，通勤带来的痛苦却是持续的。

通勤问题持续存在，将会影响人口的“自然流入”。

动迁导入人口简单，不过真正在二手房市场接盘的还是市区白领。

顾村人口结构的同质化另一个副作用是，这里的房源相当同质化。

动迁房自然高度类同，顾村的商品房也越老越类似，海量同质化产品供应，租房市场、买卖市场都会受到一定影响。

其实这个问题已经反映在房价。

之前顾村、南翔是绝对的竞品区域，后来南翔没有划入主城区，看似处境不利，不过房价却甩开了顾村。

没别的，人口决定居住定位高于顾村，市场供应又不像顾村一样同质。

当然顾村配套上的优势依旧具有相当吸引力，南大等利好也还等着落地，绿化充足、统一规划带来的景观优势也不容忽视，顾村是有机会的。

如何消除人口结构上的短板，如何解决当地居民就业问题，成为影响区域前景的两把钥匙。

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