保利“保”利

前言

9月中旬开始，成都保利和光屿湖业主开始公开维权，至今仍在持续。

这可能是2021年成都“流量”最大的一次楼盘维权。在业主开始维权后，甚至自己建立了微信公众号发布维权进度，最高一篇推文阅读量6.6万。

这也是一次“非典型维权”——和大多数楼盘业主维权发生在交房后不同，和光屿湖项目还未通过验收，距离正式交房还有一段时间。

促使维权爆发的主要原因是，业主认为保利和光屿湖外立面实际呈现与规划宣传图严重不一致。这，在成都楼市并不多见。

保利和光屿湖位于天府总部商务区西区，其首次取证是在2020年6月，最后一批次房源取证是在2021年2月，目前已经售罄。

在坊间，保利和光屿湖和同区域的首开龙湖云著、万科天府锦绣、蔚蓝卡地亚花园城被称为“天西F4”,“天西四大豪宅”。

目前，保利和光屿湖业主开始维权已经过去两个多月，事件进展如何？业主的诉求与保利的答复是什么？争议的焦点在哪里？我们试图还原一个完整的轮廓。

业主的质疑

9月中旬，一张关于保利和光屿湖宣传图与实际呈现图的对比图片在网络上被快速流传开。

这是一张对比强烈的图片。

与此同时，保利和光屿湖的业主在对比了天府新区其他“豪宅”的效果图与实际呈现后，发现，巨大的反差感似乎只存在于自己买的项目上。

按照业主的说法，此时的他们还并不清楚项目实际呈现和宣传图的不一致之处，远比这张对比图能展示的要多。

业主表示，最开始有业主联系保利客户经理反映问题是在8月，反馈的是景观问题，但那时业主没有得到任何回复。

此后，业主注意到了项目实际呈现与宣传图存在的不一致。

在对比了保利和光屿湖报规文本后，业主梳理出了项目实际建设外立面与报规文本的多处不一致。

其中外立面问题涉及色彩、材质、侧面窗户个数、窗墙比、封窗玻璃尺寸、楼顶光圈等，主要问题包括：

●建筑物侧面窗户减少，报规文本侧面为双排窗户，实际建造时部分层只有一排窗户。

●报规图中的建筑物装饰线条为灰色铝板，实际使用的是咖色EPS材质（一种泡沫材质）。

●报规文本技术图纸中显示正立面窗间墙宽度200mm，现场实际施工窗间墙宽度约800mm与1100mm。

●备案施工图中建筑物顶部造型材质为铝板，有镂空格栅，实际呈现为混凝土喷涂金属氟碳漆，无格栅。

●前期宣传和报规为大玻璃系统窗，实际施工为小分割单层玻璃普通门窗。

除了指出外立面与报规报建图不一致，业主对项目的园林景观，公区品质都提出了整改要求。

那么，在宣传图和实际呈现出现明显不一致的情况下，保利和光屿湖是否涉及虚假宣传？

乐居也了解到，业主在发现项目实际呈现与宣传图不一致后，第一时间向市场监管局进行了投诉。得到的回复均为：尚不能认定开发商虚假宣传。

市场监管局表示：

关于铝板问题。开发商宣传资料（电子楼书）中外立面宣传图为效果图（宣传效果图中右下角标注有“效果图”字样），效果图起意境渲染效果，不能作为交付标准。且旁边文字说明中写有“..局部灰色铝板装饰，入户门头纯石材..”等内容。从宣传内容分析判断，尚不能认定开发商虚假宣传。

关于外立面封窗尺寸问题。开发商宣传资料（电子楼书）中外立面玻璃封窗宣传图为效果图（效果图中右下角标注有“效果图”），效果图起意境渲染效果，不能作为交付标准。开发商提供了实体样板间实景照片，表明实体样板间玻璃封窗尺寸不是宣传效果图的大尺寸。按照商品房销售相关规定，交付标准以合同约定为准。依据调查情况和目前掌握的证据，尚不能认定开发商构成虚假宣传。

保利的答复

保利和光屿湖的业主就项目问题进行维权后，天府新区在10月11日，10月22日组织了两轮由相关职能部门、开发企业、购房者代表参加的沟通会。

从业主提供的两次会议纪要来看，对外墙鼓包、保温板切边未对齐、外立面线条随意开孔等明显的施工质量问题，保利同意整改。

天府新区公园城市建设局也在后续的回复信息中告知业主：保利和光屿湖的确存在一些施工质量问题，已下达《责令限期整改通知书》，责令施工单位限期整改。

但涉及业主维权的核心诉求——要求保利按照报规效果图和宣传图对外立面进行整改，两轮沟通会中，保利的答复基本都是“不做调整”。

在外立面整改方面，保利明确同意整改的只有一处——按照报规效果图和宣传图，将外立面楼层间装饰线条从EPS泡沫换回铝板。

业主称，保利同意整改装饰线条的原因是，相关部门调查后，认定其使用的EPS泡沫材料与报规文件规定的铝材不符，在沟通会之前，就已经责令其整改。

争议的焦点

要求保利对和光屿湖的外立面整改是业主维权的核心诉求。两次沟通会之后，业主认为，核心诉求并没有得到完全满足。

目前，争议的焦点，也是业主的核心疑问在于——保利和光屿湖为何可以不按照报规报建文本对外立面进行整改？

业主表示，在10月11日进行的第一轮沟通会上，官方提供的“保利和光屿湖项目外立面情况梳理”已经明确保利和光屿湖“存在施工图与规划许可局部不一致的情况”。

即便官方已经认定“存在施工图与规划许可局部不一致的情况”，但业主想通过“要求实际呈现与规划许可保持一致”来推动保利整改外立面似乎也存在难度。

10月底，在历经了两次线下沟通，多次线上集中投诉后，天府新区公园城市建设局通过四川省住建厅的厅长信箱对业主的投诉进行了新一轮回复。

此次回复解答了关于报规文件外立面实施政策。

天府新区公园城市建设局回复：

1、按照住建部下发的《建筑工程设计文件编制深度规定》（2016年版），建筑工程分为方案设计、初步设计和施工图设计三个阶段，建筑方案设计图纸编制深度只需满足初步设计编制和方案审批的需要，而施工图应满足施工需要，是指导建筑施工的依据。

2、按照《中华人民共和国城乡规划法》中明确，建设单位在办理规划许可时提交的材料为建设工程设计方案，不是建筑施工的依据。

3、按照《成都市城乡规划条例》，建筑项目建设工程规划许可管理要素分为规定性要素（用地范围、用地面积、用地性质、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度、建筑退界、公共设施配套要求、项目设施配套要求、地下空间开发利用要求等）和指导性要素（建筑体量、风格、风貌、色彩和景观环境要求），规定性要素须在建设工程设计方案总平面图中明确表达，且不得随着施工图深化随意修改。而指导性要素（业主所反映的外立面内容）在规划许可阶段仅作为参照和示意性内容，编制深度无法详细和准确表达相关细节并指导施工，其详细设计内容须随着施工图深化而明确。

按照本轮的官方的回复，报规材料不是指导建筑施工的依据，施工图才是。

业主所反映的外立面内容，在规划许可阶段仅作为参照和示意性，最终呈现还是要看施工图。

至此，业主的关注焦点也从规划文本转移到了施工图。

业主称，保利的设计单位于2019年7月29日对窗间墙宽度、玻璃尺寸、楼顶光圈材质进行了设计变更，但未提交系统备案。

天府新区公园城市建设局也已经认定，保利于2019年7月29日进行的对屋顶造型材质的变更未按重大设计变更程序进行变更，变更程序违规。但对窗间墙宽度、玻璃尺寸变更是否也存在违规，相关回复信息中并未提及。

目前，对样板间及合同附图是与“原备案施工图”一致，还是与“修改并未备案的施工图”一致，保利和光屿湖业主仍然存在疑问。

11月8日，保利和光屿湖业主再一次向四川省住建厅递交了投诉信，就“施工图修改”，“重大变更”等问题提出了新的疑问，等待官方的进一步解答。

毫无疑问，保利和光屿湖实际呈现的建造成本，比规划宣传中的要低，但这样“保利润”，真的能让自己“与成都共一线”的愿景长久延续吗