前段时间我们写过一篇经开区的改变：《》

今天补上这边楼盘的内容。南昌楼盘三兄弟很多，今天我们要聊的是黄家湖西路沿线三兄弟，围绕在南昌二中经开校区这边。

学校北面还有一宗中铁建地块以及一宗被终止出让的地块，今天的主角是三兄弟：东投国贸海棠之恋、绿梦隆和青岚书院、中海云麓里。（以下简称东投、绿滋肴、中海）

目前是三兄弟，明年就是五兄弟了……中铁建前几个月已经拿地，明年肯定是要加入混战了。前不久这里还拍了一块地， 江西靖淞 拿了……不知名房企，不知道会不会寻求合作……

黄家湖西路板块，市场热度一直不高，二手房市场也不怎么活跃，如果不是学校和几场土拍，确实很少人能注意到那边。

经开比较活跃的板块在双港西那边，整体面貌看着不错，加上中央公园和旭辉广场建立，整个经开板块是有所改善的。

黄家湖西路沿线这边更像是工厂+大学城，面貌肯定不如双港西，但据说附近的工厂正在搬迁，土地性质很多工业用地也改成了住宅&商业用地，可能也在稳中向好。

黄家湖沿线还是有它的优势，与红谷滩一桥之隔，交通也比较便利，一脚油门可以踩进红谷滩万达。这里是很多红谷滩外溢人口的选择，无论是公交还是开车，通勤都比较方便。

聊聊今天的主角吧。

谈产品之前，我们聊下最近跟三兄弟有关的事。

先从土拍讲起吧，当初土拍的时候很疯狂，特别是东投拿的这块地，有7家大牌房企争相竞拍，最后被东投拿下了。最终溢价率超过100%，楼面价5304元，加上装修限价，这个楼盘的售价不能超过12386元/平（144平以下），开发商利润空间不大。

这块地有这么香？原因就在于地块东面的南昌二中经开校区，2020年规划的是九年制办学，小学班级数24班，初中班级数30班。

但最近有消息说，南昌二中经开校区的规划改成了三年制，只招初中。很多业主感到愤怒，把责任怪到开发商身上，这有点文不对题。

我们知道，房子未交房是不能确定学区的，因此在售楼处，无论是东投、绿滋肴、还是中海，置业顾问是不能明确告知学区划分的，大部分都是以一种较为暧昧的方式传达。

不过有意思的是，一个月前东投海棠之恋项目因为过度宣传学区房的违规操作引起了监管部门的重视……

在取消小学部消息出来之前，我们去过这几个售楼处，置业顾问只是告诉我们，旁边有这样一个学校，当问到是不是九年制的时候，回答就比较模糊了，但当时我们也没多想……

最新的领导留言板显示，南昌二中是完全中学，不办小学。

我们视频号发过一次，九年制用地本质是义务教育用地，但不是一定要做九年制的学校，这给我们也提了个醒。

读“二中”也不赖，也不是非得读"二小”，专业的人做专业的事，二中办好初中，读小学，附近有正在建的一所小学，也在黄家湖西路北面，离得不远。

如今政策变了，或者说自始至终都是一场误会，我们能做的，就是顺应这个政策，每一片雪花都是无辜的。

总理也说了，房子是用来住的，因此我们还是接着聊聊房子吧。

在谈产品之前，我们先谈谈整个黄家湖西路板块。

一条黄家湖西路将这个黄家湖沿线这个片区分为南北两个部分，南面开发地比较早，遍布住宅，北面地块不是那么规整，厂房也比较多。但前文我们也说过，附近的工厂据说在搬迁，土地控规也在调整，未来可能会有新的面貌。

我们今天的主角三兄弟，就在黄家湖西路的北面。不得不说，即使是同一条路的北面，城市界面也稍微有些不同。

东投更靠近海棠南路，绿滋肴和中海靠近青岚大道。

前两年，青岚大道改造重修过一次，今年早些时候政府规划将青岚大道打造成“总部经济带”。

但主要的规划都在青岚大道的北段，南段由于大学在侧，就没什么想象空间了。

不过路面看上去还是蛮舒服的，海棠南路相较之前就有点相形见绌了。

说这些只是让大家有个大概的认识，接下来我们从几个方面来对比一下三兄弟的情况。

01

PART

品牌

今年的房地产行业是多事之秋，无论是品牌大还是口碑较好的企业，都遭遇了滑坡。

如今的买房偏好，消费者也更青睐大品牌和口碑好的房企，毕竟多事之秋……就整个房地产市场和南昌市场而言，三个项目的品牌我们简单聊聊。

中海在全国排行榜上有名，并且也是为数不多的“0踩线”的三道绿线房企。中海在南昌也做了不少项目，褒贬不一，整体还算可以。

东投近几年发展挺快，在南昌以及地市都做过一些项目。前段时间我们去了一趟宜春，在宜春的袁州新城那边，东投做了一个偏改善的项目，苏式园林、高档装标、泳池、会所堆砌而上，价格甚至到了14000左右……在南昌本地的地产项目中，东投的存在感也还是有的，至于印象如何，留给大家做评判。

绿滋肴在南昌也做了几个项目，但毕竟地产不是绿滋肴的主营业务，或者说绿滋肴不是做地产出身的，大家对于这个品牌有了解，更多来自于特产商店，不得不说，做特产商店挺赚钱……

总的来说，品牌方面，中海＞东投≥绿滋肴。

02

PART

微地段

前文我们也说了，青岚大道的城市界面是优于海棠南路的，并且中海和绿滋肴更靠近经开板块的东面，考虑到整个板块的通勤或出行体验，从青岚大道出发会更方便，包括公交车走的也是青岚大道，站台也在这边，出行会更便捷一些。

驾车交通方面，差别不是很大，多一脚油门的事情。

03

PART

产品设计

东投是9栋纯高层住宅。

绿滋肴是纯洋房设计。

中海以高层+小高层为主，并且中海的体量稍微大一点，3栋高层+8栋小高。

东投产品主打新中式风格，从实体样板间我们还看到东投把苏式园林的那一套也搬到了海棠之恋，对比宜春那个项目，这里是迷你版本。

外立面的话，东投做了实体样板间，我们能看出风格。

绿滋肴纯洋房的设计对比高层肯定有优势。得房率高达85%，而且是大面宽的设计，楼间距也非常大，大约40米左右，作为纯洋房社区以及当下人们对于房子的偏好来说，低密度、矮楼层，在住居体验方面应该会更好。

中海有三栋高层，其余皆为小高，并且小区整体的地面做了抬高。在小区的大门做了电梯和扶梯，出行还挺有仪式感。

整体来说，绿滋肴＞中海＞东投。

04

PART

户型

户型分三部分对比：小户型、中户型、大四房。

东投大致可分为三种主要户型：100平的三房两卫、120平的四房两卫和147平的四房两卫。

绿滋肴分为96平的三房一卫、107平的三房两卫和126平的四房两卫。

中海高层为93平的三房一卫，小高层106平的三房两卫和146平的四房两卫。

PART.1 小户型

价格差不多情况下，小户型上来说，绿滋肴和中海都是独卫的设计，东投做了两卫。

对于现在普遍两卫需求的家庭而言，双卫的设计看上去更优。但至于小户型要不要双卫，这个因人而异吧。

PART.2 中户型

东投和中海的中户型中规中矩，东投南北没那么通透。不过东投有个120平的四房户型，也就是说东投的端户直接就是四房了。

对于有四房需求的家庭来说，小面积意味着总价低，上车门槛要相对低一点。

三房两卫的户型，大家都差不多。不过绿滋肴的这个次卧的门设计在电视墙旁边，而且这个次卧是通阳台的，进门和阳台门在一起有些别扭。动线上也稍微有点不舒服，也影响电视墙这边的整体性。 但好处是保留了玄关的完整和卧室的橱柜空 间。

如果玄关开门，玄关会小点，但是客厅看上去更完整。

样板间中，绿滋肴给这个门设计了一个隐藏门，可能也有这方面的考虑吧。但对于那些不在意这一点的人来说，其实影响并不大。

中海的中户型是小高层，整体没毛病，很通透，北面有个小飘窗。

不过餐厅和次卧之间有堵墙，除了私密性好一点，看着空间感会差些，这个后期也能拆，无伤大雅。

这一部分，东投＞中海＞绿滋肴

PART.3 大四房户型

东投有个145的户型，与另外两家差不多，图就不贴了，看另外两家的就行。

但是它还有个147平大户型，更优优势。东投做了宽厅，也可以做4+1房。

样板间看着很舒服，还拥有南北双阳台。只不过这个北阳台是推门的设计，相比之下我更喜欢推拉门。

中海户型通透，三房朝南，主卧的套房比较大，进门还可以放两个衣帽柜，没什么槽点。

绿滋肴的话最大只有126平面积的四房，南北双阳台，绿滋肴这个就是推拉门，视野更好，空间也更开阔。

而且由于洋房得房率更高，每个房间看上去也更大一点。

都挺好，也都有瑕疵，就不硬分高下了。

05

PART

装标

东投小户型据说配备了地暖，但我在表上没有看到明细，可能不是全屋地暖。

大四房配备了地暖+中央空调，整体色调偏向红木，和小户型的黄色门框还是有明显对比的。总的来说，就是大四房户型装标老气，小户型显得有点廉价。

绿滋肴客厅带有中央空调，中海装标没啥特点，不过我看中海在智能化方面做了广告，但在样板间中没有发现这一点。

06

PART

公区、环境

前面我们也说了，东投做了一个迷你的苏式园林，还有小亭子，其他的基本操作。

另外两个小区，感受不大。

东投小区自带一个以爱情主题商业街，偏向周边大学学生，毕竟经开的商圈，除了紫荆夜市，除了商业综合体，能逛的商业真的不多。

中海靠近青岚大道也做了一排商业，体量不是很大。

但我觉得，经开未来的商业还是会聚集在旭辉广场这边，毕竟设计美、新，未来招商给力的话，比红谷滩万达肯定要更吸引人一点。

总的来说，在产品方面，绿滋肴作为纯洋房社区有他的优势；高层方面，东投有亮点，商业街、园林、小面积两卫；中海产品没什么槽点，也没有特别大的亮点，但有一个最大的优势就是：品牌稳。

在这种特殊时期，房企自身的硬实力显得尤为重要。

东投是有些风雨飘摇的，绿滋肴不清楚，但是规模比较小，而且之前交付也出过幺蛾子，毕竟不是实打实的专业房企，另外绿滋肴的房子销售整体流速较慢，也没有其他项目支持。

中海三道绿线，安全系数非常高，这一点在这个时期的决策权重会更重要。

之前大多数人对这里产生购房意向的主要来源于南昌二中的建立，从居住角度来说，它们也都有各自的亮点和不足，具体如何选择，看自己的需求，合适的永远最好。

你怎么看？

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