北京买房：理清思路，购房建议309|二手房|北京买房|商品房|学区房|富力城|房龄

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一、

购买了都市馨园30平的占坑房，孩子明年就可以去东城上前小了，感谢您的专业指导！我们现在居住在朝阳大悦城附近的华纺易城，3居，140平。本来计划孩子上学后每天通勤还是住这边，但是身边的朋友都说不现实。

现在想把现在这个出售后，预计有1000万出头的收入，去前门小学附近买一套。这周去看了天坛府，2年后交房，周边感觉比较乱，不太整洁，想咨询下章哥，天坛府怎么样，适合置换么？前小附近还有其他小区推荐么？期待您的专业解答，感谢！

A：

1、华纺易城换天坛府，不合适，很不合适，非常的不合适。

2、简单说吧，天坛府属于学区房，大概率是能划入一师附小。但如果是为了孩子上学，那你们已经有了东崇前的，再买天永的完全没意义，肯定用不上学位。而所有学区房都是有溢价的，也就是居住的性价比偏低，那从居住角度讲就吃亏了。

其次，可以看一下天永的均价，再和丰台北大地的比一下，会发现价格差不多。那说明天永的升值率偏低，而且学区价值不算太高。前几天有人让我对比一下永外和丰科园的升值率，都没什么可比的，肯定不如丰科园高。那天坛府处在这么个板块，先天就会受些拖累了。

第三，天坛府的最大优势就是地段，离核心区近，逛天坛也方便。但是，房子是用来住的的，宜居才是核心竞争力。而天坛府的这户型实在一般，这种规划太落伍了。在新楼盘的时候，开发商可以动用全部的资源来推广，价格也能推高，得到新房溢价（利润）。而一旦交房就是二手房，到时候可就是业主们单打独斗的面对市场了，是否能维持住溢价，很难。在我看来几乎不可能，过不了几年就该跟周边老塔楼的加差价率拉近了。

所以，天坛府从学区、保值、居住品质来讲，都不占优。

3、尤其是用华纺易城来置换，太亏了点儿。

比较一下吧，华纺在朝青的升值率能排进第一序列。2004年的盘，4980，算均价5000多点儿吧。同时期永外的价格在7000多点儿，和双井差不多，南二环和东三环接近，新奥洋房和富力城都是这价格。

那今天再看几个小区的价格，新奥洋房9万左右，富力城超10万。华纺8万左右。能理解这升值性了吧，华纺明显领先。以后虽然未必还有这么大的差距，但永外也很难说能赶上朝阳东部。就算是借到学区利好，那也以其他学校的为主，对一师附小学区的帮助不大。

4、我要建议就是两种方案，一是不卖，以换租的形式解决。同样的1000万，华纺估计能租出13000以上吧。拿着这笔钱，在东城能租到1300万的房，占30%学区溢价的便宜。

二是置换，那就换中海紫御的吧，保值性至少不落后于大盘，虽然赶不上华纺，但在永外算很不错的了。不过最好换到双井，小区多好选，也没有溢价，性价比更高，也没风险。

仅供参考。

二、

我是河北人在北京双井富力城有一套66.6平米的正规一居室现在每月租金11000元。这个不打算卖，大兴龙湖有一套三居（至高点买的现在卖亏个三五十万），我爱人在大兴瀛海有2套回迁房，都是三居卖了一套老人养老，一套留着呢。我爱人把西城白纸坊的三居卖了，在郊区买了别墅给老人养老，但是西城光源里有一套回迁房，但是姥姥的名字，政府也说不准哪天给交房，反正挺复杂，孩子户口和妈妈户口都在姥姥的那个本上，老大今年2岁半，老二刚出生。老人建议我们把大兴龙湖和瀛海卖了，大概能有1000w，给孩子在西城买，（按户口对应的是宣师一附小）但是我考虑升值的问题，现在看上了太阳公元，（但是只能买一居）老婆又觉得西城户口放弃了可惜。

章哥您给出出主意，如果非得在西城买的话，哪里能保值还能上个二类一楼的学校呢。对了光源里那有拆迁协议，西城教委说肯定能上学，但是不知道政策怎么分配。卖龙湖也觉得可惜，因为现在卖肯定赔个50左右，现在租着还有个5000多块钱，总觉得会还能升升，您给规划规划，谢谢了。

A：

1、既然能在西城上学，那就没必要再买学区房了。1000万在西城不算太高的价格，不好买到各项都能兼顾的，一般能脱离学区保值的都比较贵。两个孩子上学又都好几年呢，这会儿却是高峰期，就算买了学区房也用不上，还得承担政策和供需逆转的风险，居住的性价比又低，我觉得意义不大。

户口这就看自己呗，这是心理原因，只能自己权衡。

2、光源里，这不新闻说正建设呢吗，只能等着了。买了学区房也未必能进入对口学校，至少在这几年高峰期说不好。等你们孩子上学时应该好的多，低谷期学位没那么紧张。

3、单从房子讲，龙湖天街的板块不弱，板块内所有商品房小区都没有落后，只是你们买的时机不对而已。要是我就留着了，北京这次行情是学区房和热门板块领涨，就是行情很慢，传导到郊区比以往任何一次都慢，只能等着。没必要追完涨再杀跌，两头儿都吃亏。

别墅就是纯居住的产品，没什么投资性，自住挺合适的。

瀛海回迁房那就看自己了，也是自住的产品，投资的排序很靠后。最好成绩就是跟上板块大盘，没有超出的可能，否则就失去价廉的优势了。

太阳公元当然升值性非常好，当年开盘才1.8万，内部价甚至1.4万。但现在一居室的溢价就比较高了，相当于炒学区房，风险也不小。大户型的溢价低，相对好得多。这其实就跟西城一样，非得说买到总价低的，还得兼顾保值和上学，可能性不大。这种好事儿只能靠运气了，确定性的东西都得花钱买，都比较贵。

4、常规讲是如果调整房子，那就卖掉回迁房，买在没什么学区溢价的投资板块。太阳宫算了，都比较贵，看看新北苑和望京的吧，相对好的多，租金和升值都合适。望京的租售比在700之内，高于平均值；新北苑大概800吧，稍低点儿，毕竟这几年涨的太快。

太阳公元的一居室那就估计在1000了，在朝阳区算溢价很高的了，不太划算。龙湖天街留着吧，没必要折腾，有板块撑着也就是短期赔了长期不会差。

仅供参考。

三、

目前本人新源里一套小三居自主，82年砖混。左家庄一套一居出租。家里两个小孩，想把两套卖掉改善一下。由于工作原因，考虑望京或酒仙桥，是否有学区无所谓。目前看好的国风上观98平1000万出头，丽都壹号120平1000万，星城国际162平830万，星城国际性价比最高，但因为几年后有移民计划，需要考虑保值率，麻烦您给建议一下，谢谢！

A：

1、这不用我说什么吧，我要是说星城国际保值好，敢信吗？既然价格低就说明保值性弱，总不能有保值越好越便宜的道理吧，这就成悖论了，讲不通。

2、在北京叫“国际”的小区里，基本都是公寓。尤其单体楼或围合半围合的，总之就是楼栋数少的吧，很多都是老公寓。产品自住很合适，经济实惠居住体验好，就是保值性大多一般，很少有能跟上平均值的。

丽都壹号在酒仙桥板块算很不错的，没有落后大盘。只是这些年酒仙桥被望京抢走了不少份额，所以升值略弱于望京而已。

3、比较一下价格走势就知道。星城国际是2001年的，那会儿酒仙桥的公寓多，这里也是平均价不突出，7/8000块钱。国风上观和国风北京是一个项目，分期开发的，国风北京是2006年的，开盘价也就是7000左右，下半年才涨到7500。这就能看出起点了吧？现在的差距这么大，主要是产品原因，其次是地段。

丽都壹号2010年的，房龄新，当时4万左右，到现在基本跟上大盘吧，差的不多。同时期国风上观2.4万左右，号称低价盘也没低多少。这比比价格走势就是这样儿了呗。以后这种趋势还能延续多少年我不敢说，只能说短期内很难扭转，没看到迹象。

4、所以这就看自己的意愿吧，保值为主就买国风上观，自住为主就选丽都壹号，纯自住那就是星城国际了。怎么都是取舍，仅供参考。

四、

已经买到树村154户型，总价1430万。不过和爱人商量以后发现树村位置自住还是不太方便，估计买了以后不会过来住，或者只让父母来住，所以这个房子有点偏投资属性了。我们商量后觉得京昌路更适合我们上班和孩子上学距离，说白了就是京昌路对于我们来说能自住，树村就偏投资了。现在我们有点纠结要不要退了树村，努力京昌路，另外我还看了一个交大东路12号院的二手房，是个回迁小区，2栋楼，房龄2016年，户型是3居两卫，楼层和朝向都满意，说白了就是适合我们自住，算税费和中介费要收1200万了。然后有问题想咨询下：

1、树村未来增值如何，我首付1000万，贷款450万，贷款利息是350万，1000万8年理财收益360万（按年化4%算），8年后如果出手，涨幅要覆盖350万利息和360万理财收益，这么算树村8年后要涨50%才行，达到2150万再算上政府的20%，出手总价得是2700万，单价17.4万，每年涨幅得在5%，您觉得8年后树村有可能达到这个数吗？

2、京昌路和树村哪个涨幅更好？8年后树村154能否换回京昌路150/155？

3、如果树村京昌路都没买到，西二旗老硅谷2层194的洋房怎么样？投资可以吗？

4、树村投资和交大东路自住这两个怎么选择？

A：

1、学府壹号院，我不好谈什么，看不懂也算不明白。这就看质量吧，质量真的要好那就是赚到了。

这算的账我没看懂，350万是25年的利息总额吧，8年那应该是100万多点儿，理财成本就算360，在加税费算500万吧。那就是要卖出1950万保本。但这要减去每年1.5%的租金收益，不计涨幅是1450*0.015*8=174，也就是卖到1800万保本，不是2150万。1800/1450/8=3%，每年单利涨3%保本，8年24%。政府价格是不变的，忽略不计。那就估计一下每年涨3%可能性大不大呗，我不敢预测。

2、京昌路我都没看，我不是卖房的，这事儿还是问电商或中介吧。共有产权房，所有抛开质量谈规划的都是扯淡，厨子刚买了肉就让我分析哪个炒出菜来好吃？这事儿都是大忽悠才干呢，还是问他们吧，我水平不行。

3、领秀硅谷，没什么不行的，升值还不错。

4、投资和自住怎么选？不知道，没法回答。别问我了，能力不够，还是问别人吧。不敢瞎忽悠，帮不上忙。

五、

二套，无孩，在金融街（南礼士路、复兴门）附近上班，想从自住+保值的角度入手两居或者小三居，首付400-500，考虑600-700左右的房子。目前看了几个版块：

1、首经贸，万年花城：纯南户型 95左右700以内（不是5期）。

2、草桥版块：商品房价格略高，公房九几年左右的多。

3、石景山远洋山水、鲁谷74号院：东西或纯西户型（100平左右），远洋密度很大。

4、大红门珠江骏景，北区和中区环境改善了一些，整体环境蛮好，单价较低，但今年涨幅也较大，朝向东西，房源不多。

想请教您几个问题：

1、从自住+保值的角度，您觉得以上版块或者小区的排序是什么？未来预期哪个版块更好一点？

2、朝向来说，是不是这几个如果能价格够到靠南户型还是尽量选南户？