最近，中心城区多个地块迎来调规，备受瞩目的观音桥组团K17-4、K20-2等地块（长安三工厂片区）在经过详细规划修改方案后，将迎来商业版图的“扩张”。

项目初步规划（图源远洋集团）

长安三工厂片区范围修改前后无变化

18个地块经过合并、拆分变为15个

长江三工厂片区位于鲤鱼池，也就是我们常说的“鲤鱼池项目”。今年1月14日，江北区、长安汽车公司、长安工业公司和远洋集团共同签署《长安三工厂片区城市更新合作框架协议》。

12月10日，重庆市规划和自然资源局发布《重庆中心城区观音桥组团K17-4、K20-2等地块（长安三工厂片区）详细规划修改方案公示》（以下简称《公示》）。

《公示》（图源官网截图）

从《公示》给出的土地利用规划图来看，长安三工厂片区的土地范围在修改前后并无变化，但地块经过合并、拆分后，从原先的18个编号变为了现在的15个编号。

片区项目进行多维度修改

商业规模增加，居住限高80米

此次长安三工厂片区调规将在用地功能、建设规模、密度、绿地率等多个方面进行修改，具体来看，

土地利用规划图前后对比（图源官网）

用地功能变化：

公园绿地K13-3/02地块，部分商业服务业设施用地N02-1/04改为居住用地；

公共设施用地K17-4-1/03，工业用地K17-4-2/03、K18-1/01、K20-2/02、K21-1/03,行政办公用地K21-2/03,交通设施用地K21-4/03，中小学用地K21-3/03全部改为商业服务业设施用地；

部分商业服务业设施用地N02-1/04改为行政办公用地；

部分居住用地K09-1/03改为中小学用地。

修改前（图源官网）

建设规模变化：

本次调规还有一个核心的内容，商业和居住用地面积的改变尤为明显。商业商务设施用地为14.94公顷，增加12.58公顷；居住用地9.36公顷，增加1.75公顷；行政办公用地0.28公顷，减少0.21公顷；工业用地减少11.01公顷。

总建筑规模增加14.52万平方米，其中居住减少8.06万平方米，商业商务增加22.58万平方米。

修改后（图源官网）

限高变化：

值得注意的是，在此前的规划中，各个地块上的建筑未做限高限制，而最新的调规对商业和居住的地块上做出了限高标准：根据《城市居住区规划设计标准》，商业商务地块建筑基准限高为100米,居住地块基准限高为80米。

这也就是为什么居住用地在增加的情况下，建筑规模却减少了。由于居住地块限高，能建造的楼层数更少导致居住建筑规模下降。

修改指标（图源官网）

道路变化：

调规前，从规划图可以看出，此前工业用地中的十字交叉路取消，在K18-1/02地块内规划为城市弹性道路，将新建道路与建新东路相接。此外，原先规划的公交站、停车场、公共厕所等设施，调整到K20-2/03地块。

容积率和绿地率变化：

此外，长安三工厂片区的容积率大幅下降，最小绿地率也有所下降。

此前，板块的容积率大多在2.5-5.5之间，最高达到7.5，修改后，容积率在1.9-3.0的范围内，看来是要在区域内打造较低密度的组团。

不过，绿地率也由原先的25%、最高35%变为了现在的17.5%-25%。

初步规划图（图源远洋集团）

限高能带来更舒适的居住体验

商业规模变大，推动附近商圈的消费活力

此次调规中，最大的亮点是对建筑的限高和商业规模增大两点上。长安三工厂片区位于江北区核心位置，周围次新的住宅及已存商业商务项目，多以高层或超高层形式存在。

重庆新规划区域几乎都对建筑密度及高度做了限制，旨在提供更大的楼间距，带来更加舒适的居住、消费体验。

江北核心区域高层建筑（图源网络）

同时，限高还能带来诸多好处：首先保证了商住建筑的安全性，还能有效缓解城市交通、公共设施的配套压力，高度降低，也不需要建设那么多避难层，缓解了消防救灾带来的挑战等。

商业规模的增大，不少人担心观音桥周围商业中心太过饱和，事实上，长安三工厂片区的项目建成后，将和江北嘴CBD、观音桥商圈、鎏嘉码头、九街等核心地标和商圈串联成线，产业、文旅、商业等凝聚力增强，推动沿线商圈的消费活力。

鎏嘉码头（图源网络）

未来，长安三工厂片区项目建成后，无论是城市能级还是城市品质，都将得到提高，将迎来更低密度的高端商业和品质生活区，迸发新的活力。

（胡小哄）