黄埔旧改，经历过被省、市自然资源部门“点名”推进速度过快之后，最近又传出广州开发区城市更新局关于黄埔“旧改3.0”的征求意见稿，提出黄埔旧改要调整节奏，更要注重质量。

通过传统招拍挂供应的宅地甚少，旧改就成了黄埔新房供应的主阵地。在老黄埔，除了“三剑客”之外，继续往东，还有全新的旧改大盘万科黄埔新城即将上线。

△万科黄埔新城效果图

项目到底香还是不香？小前线最近去盘了它一下。

1公交2站接驳地铁

万科黄埔新城，也就是黄埔沙步村的旧改项目，位于老黄埔东部的黄埔东路与开发大道交汇处。

小前线从珠江新城搭地铁5号线，到鱼珠站换乘13号线，花了大约40分钟来到距离项目最近的夏园站。

说是最近，其实从地铁站到销售中心，还要走1.4公里左右，不想走路的话换乘公交也行，2站到塘头站下车，往回走100多米可到。

不过还好，夏园站目前还在建5号线东延段，13号线也在建鱼珠-朝阳的二期路段，以后在夏园站无论坐5号线还是13号线，都可以一线直达天河。

当然，其它出行方式不是没有，驾车经黄埔东路、黄埔大道/中山大道可直通天河，2站公交到夏园BRT站也可免费换乘同向线路，只是路面交通不太好把握时间。

△万科黄埔新城与周边路况航拍

另外不得不提的是，这里临近开发区西区，西侧的开发大道南连黄埔货运港、北接云埔工业区，路上往来大货车较多，可能会对居住品质多少有点影响。

2实用户型为主 最小93㎡三房

其实光从项目名称“黄埔新城”就可以多少感受到，它的体量并不会小。

项目占地约158万㎡（相当于31万㎡猎德村的5倍），建面达404万㎡，规划居住人口超8万人，若算上回迁安置房，建面更是去到570万㎡，要全部改造开发完，也是一个漫长的过程。

△万科黄埔新城效果图

现场来看，原定12月对外开放的销售中心，目前仍在装修中，预计要到春节前后才能正式开门迎客，开盘估计也是明年3月份的事了。

△项目销售中心

虽然吃了闭门羹，但小前线还是挖到了将要开卖的产品户型图，93㎡三房、122㎡四房、143㎡四房，刚好在豪宅线之下。

93㎡就是市面上常见的直厅户型，带入户花园，玄关旁为厨房。从户型图看，阳台部分被管道、空调机位占用，空间略有缩水。

三个房间都布置在同一侧，因此和客厅之间会形成一部分过道。主卧带主卫浴，目测与相邻的次卧都是较实用的空间，另一个房间可能就比较紧凑。

△93㎡户型图

122㎡四房，公卫设于玄关旁，便于外出归家的及时清洗。餐厅带飘窗、客厅连阳台的竖厅布局，对流条件会较好。对了，大阳台还连通了客房。

主卧带步入式衣帽间，床与主卫之间相互错开，避免了部分买家介意的厕所对床的现象。

△122㎡户型图

143㎡四房，实际上在玄关旁还另有一处多功能空间，作为储物室应该问题不大。

双套房设计，主人房与另外三个卧室分别布局于客厅两侧，可一定程度保障主卧的私密性，以及家庭成员之间生活的互不干扰。

△143㎡户型图

3“吹风”不到4万/㎡？

价格方面嘛，虽然项目销售中心还没开放，但小前线还是从其它渠道联系上了销售，对方表示售价待定，可能不会超过4万/㎡。

毕竟这个地段，距离增城新塘已经不远，隔壁新塘“2”字头都可以买到部分地铁盘，比如越秀星图TOD、广园东东方名都等。靠近黄埔的华润公园上城，报价2.8万/㎡左右。

△华润置地公园上城

如果黄埔新城最终真的卖3万+/㎡，对比西面一站地铁的庙头就显得更香了，毕竟目前庙头片区的越秀滨江星航TOD均价4.6万-4.8万元/㎡。

但u1s1，人家星航是地铁站就在楼下的真地铁上盖，并且距离市中心更近。不近地铁的黄埔新城，除了价格之外，还有什么能吸引买家呢？

△万科黄埔新城工地现场

4学校商业医疗…项目内配齐

当然，作为一个体量达570万㎡的旧改大盘，自带的配套设施是一般楼盘无法比拟的。

比如教育方面则是规划6所幼儿园、2所小学、2所九年制学校、1所高中，共计11所学校。

加上周边现有的广州开发区外国语学校，未来业主子女就近入学应该问题不大。

△广州开发区外国语学校

在项目黄埔东路南北两侧，规划有100万㎡综合商业，包含购物中心、文旅IP商业、酒店等业态。现状的话，项目销售中心隔黄埔东路，就有领好广场、金竹山广场等，金拱门、开封菜、电影院这些都有。

靠近项目中部位置，规划1所社区卫生服务中心，2所养老单位。这样看的话，日常生活应该也挺方便。

△万科黄埔新城规划图

另外，项目采用街区的方式串联各个组团，社区内有专门的自行车道、人行道等，并规划在中心位置配套占地约5万㎡公园，部分融资区步行200米可到公园。

△项目布局图

不过，也正是由于项目体量大，所有配套全部建成落地，要花费的时间也不短。

值不值得入手，还是看个人预算与具体需求吧。