上周一个朋友要买房，拿着几张户型图来找我。有板有眼的对着户型图和我讨论他对于每个房子的看法以及憧憬。可是越听越觉得有点跑偏，感觉好像很多购房者都走过这条被“忽悠”的路。销售口中的得房率高、南北通透、动静分区齐全，开发商展示出来的精美样板间。这些其实都是营销手段。今天就找几个常见的套路和大家说一说。
一、别迷信高得房率，公摊缩水全是生活麻烦
现在卖房，销售张口就提高得房率，很多人觉得得房数字越高越划算，其实这里藏着猫腻。房子套内面积大，必然是压缩电梯厅、走廊、楼梯这些公摊空间换来的。高层住宅消防规范严格，电梯、楼道尺寸都有硬性标准，开发商想拉高得房率，只能把公共区域做窄。所以别光盯着得房率的数字，直接去实体楼栋走一遍走廊、候梯厅，宽敞不宽敞一眼就能看明白。同片区两个楼盘对比，如果某一家得房率高出一大截，一定要问清楚公摊包含哪些区域，牺牲公共空间换来的高得房率，只会越住越闹心。
二、南北都开窗≠通透，直线通风才算真通透
“南北通透” 是房产销售使用率最高的词，绝大多数购房者看到南边客厅、北边厨房或卫生间有窗户，就认定户型通风好，这种想法是非常错误的。真正的通透，南北窗户必须在一条直线上，中间没有墙体遮挡，空气能直接对流。很多户型南北窗户中间隔了卧室、过道，风进来要拐两三道弯，平时关上门，室内闷得不行，开发商的样板间大部分都没有门即使有也是开着的看着非常通透，其实根本体现不出居住的真实场景。你只需要拿支笔在户型图上画一下就能直观的分别真假南北通透的户型。从南到北有拐弯或者穿墙那就是假通透。
三、户型方正分两层，只看房间矩形远远不够
不少人理解的方正，只是卧室、客厅没有斜角、弧形墙面，其实完整方正分两部分。首先，每个房间规整。家里衣柜、床、沙发都是直角家具，房间带斜角、圆弧，大片空间没法正常摆放家具，只能白白浪费，后期定制家具还要额外花钱。其次，整套房子外部轮廓简洁。户型外墙拐弯越多，保温效果越差，夏热冬冷。外墙折角多也会分摊更多公摊，平白多花钱。挑房优先选外轮廓简单、拐弯少的户型，内外都规整，才是实打实好用的户型。
四、动静分区看三条动线，互相交叉全是生活尴尬
所谓动静分区，说白了就是休息路线、做饭家务路线、访客路线三条路线分开，互不打扰。差户型客人进门穿过过道，两侧全是卧室，开门换衣服很容易撞见，厨房到餐厅要横穿客厅，端热汤容易撞到玩耍小孩，卧室紧挨客厅，晚上看电视、会客，休息的人根本睡不踏实。只有三条路线不重叠，才算合格动静分区，居家隐私、安静度都能保障。
五、一定要看楼层平面图，只看单户户型图等于盲选
90% 购房者都会忽略平面图，只盯着自家户型，完全忽略整层布局，入住后一堆隐形麻烦。楼层平面图能看清一层几户、电梯分布、候梯厅大小、入户位置。同楼层户数越多，电梯越紧张。所以，看房一定要看标准的楼层平面图。同一楼层两套户型价格相近，优先选候梯厅独立、离电梯距离适中的房源，避免电梯噪音、人流嘈杂影响休息。
最后还要那句话，世界上不存在完美房子，只有符合需求的房子。买房前先规划未来五到十年家庭情况，单身、三口之家、三代同堂需求完全不一样，再用上面五条标准筛选户型。很多人买个家电都会比来比去而买个房子却冲动随便，入住之后才发现各种不便。户型结构是房子的底色，软硬装只能起到改造的作用，结构硬伤很难修复。购买前多权衡不逛未来住的舒心而且置换的时候也更容易出手。
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