12月16日晚间，浑水调研公司（Muddy Waters Research）在其官网发布了一篇报告，该机构做空贝壳找房（NYSE:BEKE），认为贝壳是一个巨大的骗局，就像瑞幸咖啡一样存在大量欺诈行为。浑水估计贝壳第二季度和第三季度的收入数据被夸大了77%-96%，总交易额(GTV)夸大了65%，其中新房总交易额(GTV)被夸大126%，存量房交易额(GTV)被夸大33%。
而且贝壳存在大量幽灵门店和克隆门店，实际门店数据远低于其对外公布的数据。浑水表示自己是通过实地采访和考察得出的结论。
浑水表示自己是通过实地采访和考察得出的结论。
针对浑水公司做空，贝壳发表声明称，坚决抵制任何机构的恶意做空行为。

以下内容节选自浑水报告内容。

浑水：贝壳新房总交易额(GTV)被夸大126%
贝壳声称今年第二季度和第三季度新房交易额为9080亿，而根据浑水收集的数据，并按照贝壳公布的房屋平均价格计算，其新房交易额为4020亿。贝壳的数据至少夸大了126%。

浑水：贝壳二手房交易额被夸大了33%
贝壳声称第二和第三季度二手房交易额为10300亿，但是根据浑水自己在贝壳平台上收集的数据显示，交易额仅为7750亿，意味着夸大了33%。

收入被夸大了77%-96%
浑水认为，贝壳的佣金收入是与交易额挂钩的，由于交易额被夸大，贝壳的收入也同样被夸大。根据对平台数据调研和现场抽查，浑水认为贝壳的收入夸大了77%-96%。
浑水根据贝壳公布的交易额和佣金收入计算，贝壳新房收取的佣金率在二季度和三季度分别为2.79%和2.76%。链家二手房佣金率为在二季度和三季度分别为2.75%和2.86%，贝壳从代理门店二手房交易总收取佣金比例为0.32%和0.41%。

以贝壳自己公布的佣金率和浑水收集的交易额数据，浑水认为贝壳在过去两个季度实际房屋交易佣金收入为230亿。
而实际上，浑水认为贝壳实际佣金比例远低于其向投资者披露的数据。
一个前链家员工在2020年曾经发布过一篇博客，链家实际收取佣金比例为2%，低于官方公布的3%。浑水调查员实地调查也证实了存在如此大的折扣。河北三河为2.4%，北京为2.2%。还有5家一线城市和1家二线城市，大约收取2%，厦门甚至只收取1.8%。

向关联经纪公司返佣
浑水调查发现，贝壳推出“pilot store program”，贝壳向关联经纪公司提供现金，以获得更高的佣金收入。而提供给关联经纪公司的现金都是账外的。
幽灵门店和克隆门店
浑水称贝壳夸大了门店和代理商的数量，浑水经过调查发现了大量幽灵门店和克隆门店，这些门店只存在于平台上，而现实中并不存在。
截至今年6月30日，贝壳声称有52868个门店，比2020年增长了12%。但实际上从贝壳平台上收集的真实数据低于公司公布的数据。浑水收集数据显示，截至6月16日，仅有43026个门店，门店数量至少夸大了23%。

贝壳不仅夸大了门店数量，而且将一些幽灵门店伪装成活跃门店。
为了抽查数据，浑水的调查人员走访了7个城市，调查发现，有些门店的名称、地址与贝壳平台上存在差异。在许多本来应该繁荣活跃的门店，浑水调查员发现了完全相反的情况。而有些已经消失的门店在贝壳平台上显示仍然很活跃。
浑水为此列举了几个例子，其中一个是南昌中环的一个门店。这个门店在贝壳平台上标注为“活跃”，而且贝壳平台上数据显示这个门店在过去3个月大致有89-136房产成交。
但实际上，这个门店的地址是在一个被遗弃的门卫的房间内，调查人员没有发现这个门店在别处的证据。这么一个废弃的门卫室，不太可能是门店的地址。

除了幽灵门店，贝壳还有大量的克隆门店。
贝壳使用技术手段夸大其门店数量，这些门店使用相同或者相似的名称或位置，但实际上通常只是一家。这意味着贝壳对其门店数量的夸大将非常令人震惊。
在7个城市的调查中，发现有5个城市在贝壳平台上有克隆的链家门店。在厦门和海口，有41%和32%的链家门店是克隆的。调查人员发现在北京也有大约9%的链家门店是克隆的。并不是所有的门店都有工商信息显示，因此克隆门店的数量可能会更高。

贝壳回应：坚决反对恶意做空
针对浑水公司做空，贝壳发表声明称，贝壳确保财报数据的真实性和规范性，欢迎各种调查，但坚决抵制任何机构的恶意做空行为。浑水因为不了解中国房产市场，缺乏对贝壳业务的基本认知和三张报表的正确解读。为保证投资者权益和不受错误信息引导，贝壳将在24小时内针对报告内容逐一拆解回复。

在浑水报告发布后，贝壳股价一度不跌反涨，最高涨幅超过14%，不过截至发稿时，贝壳股价下跌了2.01%，最新报价为18.3美元。