谁的贝壳？高管年薪2.3亿|分佣|彭永东|贝壳

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来源：雪山财金

作为中国二手房领域的超级巨无霸，全国拥有超过4.2万家线下门店，52万名经纪人，年营收近千亿的贝壳找房，谁是它真正的主人？

2026年4月24日晚，贝壳发布2025年年度报告。这份946亿营收、29.9亿净利润的财报，在行业下行的大背景下，原本应该被解读为“稳健经营”的正面样本，却在随后的一周里，在房产经纪行业的一线门店里炸了锅。

让几十万经纪人炸锅的，是藏在财报中“关键管理人员薪酬”表格：彭永东2025年总薪酬2.35亿元，单一刚总薪酬1.76亿元，8位董事年度薪酬合计4.29亿元。

就在这份财报发布的同一个月，北京东三环某链家门店里，入行11个月的经纪人小张，当月的“保障薪”扣完社保之后，到账的数字是1876元。他上个月带看了17组客户，没有开单，之前预支的3200元保障薪，已经在他的“欠款账户”里挂了三个月。

三年薪酬曲线：从8674倍差距到3456倍差距

如果把彭永东近五年的公开薪酬数据，和同期贝壳经纪人的年均收入数据放在同一张表格里，所有的反差都会一目了然。

表1：2021-2025年贝壳核心高管薪酬与经纪人年均收入对比表

年份

彭永东年度总薪酬（亿元）

单一刚年度总薪酬（亿元）

全平台经纪人年均收入（万元）

彭永东薪酬/经纪人年均收入倍数

2021年

9.1

2022年

4.74

3.55

7.8

6077

2023年

7.13

5.29

8.22

8674

2024年

4.01

2.99

6.8

5897

2025年

2.35

1.76

6.9

3406

一个非常诡异的趋势：2021年，彭永东的年薪还只有848万，和行业头部房企高管的正常水平相差无几，和经纪人的收入差距也只有93倍。但仅仅一年之后，他的年薪就直接跳到了4.74亿，差距直接突破6000倍，2023年更是冲到了7.13亿的峰值，差距达到了恐怖的8674倍。

按照2023年全国城镇私营单位就业人员年均收入6.5万元计算，一个普通打工人要连续干10975年，才能赚到彭永东一年的账面薪酬。

贝壳官方在每次薪酬争议出现之后，都会对外解释一句话：“高管的高额薪酬里，96%都是股份支付，不是实际到手的现金。”如果把2025年彭永东的2.35亿薪酬做一次完整的拆分，就能看到这个“天价薪酬”的真实构成。

表2：2025年彭永东2.35亿薪酬构成拆解表

薪酬构成项

金额（万元）

占总薪酬比例

性质说明

股份支付薪酬

96.01%

港股上市授予的限制性股票，按会计准则分年摊销计入的账面费用

基础薪金与津贴

3.09%

年度固定发放的现金工资、各类补贴

绩效奖金

0.77%

年度业绩考核对应的浮动现金奖励

实物福利及其他

30.0

0.13%

公司提供的车辆、差旅等福利折算金额

合计

100%

财报披露的年度总薪酬

也就是说，在2.35亿的总薪酬里，真正能打到彭永东银行卡里的现金，只有937.8万元，剩下的2.25亿，根本不是公司掏出去的真金白银，只是会计在账本上做的一笔摊销分录。

这笔巨额的股份支付，到底是怎么来的？时间回到2022年，贝壳从美股回港上市。港交所的“同股不同权”上市规则里，有一条硬性要求：持有超级投票权的核心受益人，在上市公司的经济利益占比，必须不低于所有股东权益的10%。而当时彭永东通过原始持有的股份，在贝壳的经济利益占比只有3.6%，远低于10%的监管红线。

为了满足上市合规要求，贝壳直接向彭永东定向授予了7182.4万股限制性A类股，向单一刚授予了5387万股限制性A类股，合计1.26亿股。按照当时的股价，这笔股份的总市值超过60亿。按照会计准则的“直线摊销法”，这笔60亿的股份，要在5年的时间里，逐年计入高管的薪酬成本。于是就出现了我们看到的，2022到2026这五年里，高管每年的财报薪酬都在几亿级别。

这套操作，在港股市场确实是合规的。但合规，不代表合理。小米雷军2018年98亿的天价薪酬，是上市时一次性授予的、和业绩深度绑定的股权激励，是对创始人创办企业多年的一次性回报。而贝壳的这笔股份，是在创始人左晖突然离世、企业面临控制权交接的节点，向接盘管理层授予的“控制权补偿”。更关键的是，这笔股份的解锁条件，几乎没有设置严苛的业绩考核门槛。哪怕2024年贝壳的二手房交易额同比下滑、门店大量关停、经纪人收入腰斩，这笔股份的年度摊销费用，依然一分不少地计入了高管的薪酬账本。

捐赠的“公关魔术”：把账面数字变成道德光环

2025年4月，贝壳对外发布公告，彭永东捐赠900万股A类普通股，按当时股价约合4.4亿港元，税后资金一半用于居住行业服务者的医疗健康，一半用于毕业生租房帮扶。2026年2月，彭永东和单一刚再次合计捐赠1900万股，设立“健康家贝守护金”。

但他们捐出去的，根本不是自己已经变现的现金，而是那笔还在摊销期里、根本没有解锁、也不能在公开市场随意卖出的限制性股票。相当于你在公司的年度财报上，给自己记了一个亿的薪酬，转头就宣布把这笔还没拿到手的“账面工资”捐给员工做福利，然后对外宣传自己是体恤基层的良心老板。

更值得玩味的是，这笔捐赠的资金，至今没有完整的对外公示明细。所谓的“生命急护金”，只有极少数经纪人申领到账，几十万平台经纪人里，知道这个守护金存在的人，少之又少。

月薪6千：几十万经纪人的收入真相

此前有行业数据测算，贝壳经纪人年均创收13.7万元，扣除平台和店东分润后，经纪人年均收入约8.22万元，月均6850元。但这个数字，是被头部几万高收入经纪人强行拉高的平均数，并不是几十万基层经纪人的真实收入。

有媒体走访了北京、上海、郑州、成都四个城市的12家贝壳系门店，拿到了近30位经纪人的真实收入数据，拼凑出了几十万贝壳经纪人的生存图景。

表3：32位不同从业年限贝壳经纪人2025年年收入分布表

从业年限

样本人数

年均收入区间（万元）

月均收入区间（元）

占该样本群体比例

0-1年

2.1-4.2

1750-3500

34.4%

1-3年

4.8-7.9

4000-6580

37.5%

3-5年

8.5-16.3

7080-13580

18.7%

5年以上

21.7-102.6

18080-85500

9.4%

可以清晰看到，72%的经纪人，年收入都在8万元以下，月均收入不足6600元。其中入行不满1年的新人，超过一半的人月收入连3000元都达不到。按照行业“20%的经纪人拿走80%的佣金”的二八定律，贝壳平台几十万经纪人的收入中位数，根本不是网传的6850元，而是在4500元左右。

这个数字是什么概念？2025年北京的最低工资标准是2420元，上海是2690元，这个中位数收入，仅仅比一线城市的最低工资标准高了不到一倍。而这些经纪人每天的工作时长，普遍都在12小时以上，早9点到晚9点，一周6天班是行业常态。

臭名昭著的“借薪制”：不开单就倒欠公司钱

贝壳经纪人圈子里，流传最广的一句话是：“你以为公司给你发的是底薪，其实那是给你借的高利贷。” 几乎所有贝壳的新人，入职的时候都会被HR告知，公司有“保障薪”制度，前6个月每个月给你发3000-4000元的底薪，保证你能度过开单前的困难期。

表4：贝壳“借薪制”规则全流程拆解表

流程节点

规则细节

对经纪人的实际影响

入职首月

每月按当地最低工资标准+绩效补贴，发放3000-4000元“保障薪”，直接打入工资卡

新人误以为这是无责底薪，安心开始跑业务

保障薪记账

这笔发放的资金，会计入经纪人个人的“预支账户”，标记为“个人欠款”

从发薪第一天开始，你就已经欠了公司的钱

开单后抵扣

经纪人后续开单产生佣金，在发放提成前，优先全额抵扣“预支账户”里的欠款

开单前几个月的提成，一分钱都到不了自己手里

连续不开单

超过3个月不开单，不再发放新的保障薪，之前的欠款继续累计

没有收入，还背着几千元的公司欠款

离职结算

离职时如果“预支账户”还有未抵扣完的欠款，需要向公司全额返还，否则无法办理离职手续

干了半年没开单，离职还要倒给公司交钱

经纪人小周，2025年入行之后连续4个月没有开单，一共领了14800元的保障薪。第五个月他终于开了一单200万的二手房，总佣金是4万，扣除平台分润、门店分润、合作经纪人分佣之后，他个人的提成部分是12000元。这笔提成到账之前，公司直接全额抵扣了他的预支欠款，最后他开了一单，到手的钱只有2000多块的绩效补贴。

更夸张的案例发生在2024年的青岛，一位入行3个月的经纪人，因为家里有事提出离职，人事直接给他算了一笔账：他一共领了9600元保障薪，没有开单抵扣，需要把这笔钱全额还给公司，否则就不给办理离职证明，还会在行业系统里给他标记“不良从业记录”。最后这个刚毕业的大学生，只能找同学借钱，把这笔钱还给了公司，才顺利离职。

这套“借薪制”，本质上是把楼市下行的所有经营风险，100%转嫁到了基层经纪人的身上。市场好的时候，经纪人开单多，公司不用掏一分钱底薪；市场差的时候，经纪人长期不开单，不仅赚不到钱，还要倒欠公司的钱。

层层分佣：经纪人跑断腿，利润大头被抽走

很多人以为，一套200万的房子，按2%的佣金计算，总佣金是4万，经纪人至少能拿到一半也就是2万。但真实的分佣链条，比普通人想象的要残酷得多。以上海一套总价200万的二手房交易为例

表5：200万二手房4万总佣金全部分配流向表

分配主体

分配金额（元）

占总佣金比例

分配依据

贝壳平台

28%

平台流量费、系统使用费、品牌服务费

门店店东

25%

门店房租、水电、行政人员成本、店东利润

房源方经纪人

7200

18%

业主方房源维护经纪人的分佣

客源方经纪人

7200

18%

客户方带看谈判经纪人的分佣

交易中心权证专员

3200

过户、贷款流程办理人员分佣

平台后台支持人员

1200

后台运营、客服等人员分摊

合计

100%

总佣金全额分配

辛辛苦苦带看了几十组客户、熬了几个通宵谈单的客源方经纪人，最后只能拿到总佣金的18%，也就是7200元。而这7200元，还要再扣除之前的保障薪欠款、平台要求缴纳的“房源录入费”、“端口费”，最后真正落到自己手里的，可能连5000元都不到。

更离谱的是，很多城市的贝壳平台，还要求经纪人自己掏钱购买付费流量端口。一个经纪人每个月在58同城、安居客上买的付费端口，成本就要1500-2000元。这笔钱完全由经纪人自己承担，开单与否都要自己掏。很多不开单的经纪人，光是端口费每个月就要亏掉一两千。经纪人跑前跑后带看、维护房源、和业主客户谈判，创造了100%的交易价值，最后落到自己口袋里的，连总佣金的20%都不到。平台靠着垄断的房源系统和流量入口，躺着拿走接近30%的佣金，店东靠着租下的门店，躺着拿走25%的佣金。

社保乱象，被平台刻意抹去的“劳动者身份”

贝壳的几十万经纪人里，超过70%的人和平台之间，根本不是法律意义上的“劳动关系”。平台用一套精心设计的“加盟制+合作制”体系，把自己的雇主责任，甩得一干二净。而社保，就是这套甩锅体系里，最核心的一环。贝壳的经纪人，一共存在三种完全不同的用工模式，不同模式下的社保待遇天差地别。

表6：贝壳经纪人三种用工模式社保情况对比表

用工模式

占经纪人总数比例

社保缴纳主体

社保缴纳基数

个人承担比例

平台正式员工

贝壳平台总部/城市分公司

实际工资全额缴纳

个人承担法定比例部分

门店雇佣员工

22%

个体门店/店东注册的公司

当地最低工资标准缴纳

个人部分全额从佣金里扣除

外部合作经纪人

70%

无主体缴纳，经纪人自行缴纳

按灵活就业最低基数缴纳

个人全额承担所有社保费用

也就是说，贝壳平台几十万经纪人里，只有不到8%的人，是和平台直接签劳动合同的正式员工，能享受到合规的社保待遇。剩下92%的人，要么是门店按最低基数交社保，要么根本没有任何单位给交社保，完全是自己掏钱按灵活就业身份缴纳。

按照北京2025年的社保缴费标准，一个月薪6000元的经纪人，如果是平台正式员工，单位每个月要为他承担的社保+公积金成本，大约是2600元。但如果这个经纪人是外部合作经纪人，平台一分钱社保成本都不用掏，相当于平台在每个经纪人身上，一年就省下了3万多的人力成本。

40万经纪人，一年下来，平台光是社保成本，就省下了超过120亿。这笔钱，最后变成了财报里的利润，变成了高管薪酬账本里的数字。

灵活就业的陷阱：工伤、病假全和平台无关

很多经纪人都收到过门店发来的《合作服务协议》，而不是《劳动合同》。这份协议里写得明明白白：双方是平等的民事合作关系，不是劳动关系，平台不对经纪人承担任何劳动法规定的雇主责任。

这意味着，经纪人在带看路上骑电动车摔了，不算工伤，所有的医药费自己承担；经纪人得了重病要住院治疗，没有病假工资，休息一天就一天没有收入；女经纪人怀孕生孩子，没有产假，没有生育津贴，怀孕期间开不了单，直接就会被门店边缘化，最后被迫主动离职。

平台用“合作关系”的名义，把劳动法规定的所有雇主责任，全部甩得一干二净。几十万经纪人，拿着微薄的收入，干着996的工作，却连最基本的劳动者保障都享受不到。

90%以上的贝壳经纪人，都没有连续缴纳的公积金账户。他们哪怕在这个行业干了三五年，想在工作的城市贷款买房，也只能用利率高得多的商业贷款，根本享受不到公积金贷款的低利率优惠。

同样是100万的房贷，商业贷款30年的总利息大约是92万，而公积金贷款30年的总利息大约是57万。没有公积金，一个经纪人买房，就要多付出35万的利息成本。一边是平台对外宣传“帮助3亿家庭实现居住美好”，一边是平台连自己几十万一线服务者的公积金都不愿意缴纳。这种强烈的反差，成了这个行业最讽刺的黑色幽默。