365财经 陈雪梅 发自北京

富力地产给投资人出了一道“选择题”，起因是其在境外发行的美元票据即将到期。

12月15日，富力地产（2777.HK）发布了一则全英文公告，披露了折价回购优先票据的计划。针对的是2022年1月到期的规模7.25亿美元、票息率5.75%的优先票据。

富力地产表示，其正在征求持有明年1月中到期的7.25亿美元票据的持有人同意，拟将到期时间延长6个月至2022年7月13日。

01.展期方案初现端倪

为解决美元票据到期问题，富力地产给出了投资者展期方案：债券持有人可以选择“方案A”，获得原价83%的本金和应计利息；也可以选择“方案B”，以原定价格卖出变现，但只可出售所持票据的50%和应计利息，并延长剩余50%的到期日。

富力地产还表示，投资者无论选择“方案A”或“方案B”，票据持有人都将会获得0.1%的同意费，同意展期该美元债6个月，届时富力再按原始票面价收购。

除此之外，针对无法参加现金要约，但对征求同意展期投出支持票的持有人，富力地产给出了“方案C”，票据持有人将获得1美元的同意费。

这相当于说，持有富力这两笔美元债的投资者，不可能全身而退。投资者如果要原价卖掉富力的美元债，只可以卖掉一半，剩下的只能展期。如果全部卖，投资者将会面临17%的亏损。

值得注意的是，富力表示如果要约收购和同意征求未能完成，其可能无法在2022年1月13日全额赎回该票据，也就是发生实质性违约。

对于美元债即将逾期的情况，富力于16日举行了投资者电话会议，进行解释和说明明年1月到期的7.25亿美元票据回购及展期计划。

会议中富力表示，针对“方案A”或“方案B”的收购额度，将在收购要约及同意征求的截止日期前或更早些时间向投资人披露具体金额。另外，最低接纳门槛是获得持有超过66%未偿本金的持有人同意，且同时需要征集到至少75%的参会持有人同意。

如果投资人选择“方案A”，富力可以因此解决更多的债务到期情况，在明年晚些时间存续债务体量可因此减少。

从这份展期方案来看，不论A方案还是B方案，富力都享有一定主动权，当然B方案似乎更容易获得支持。

02.“自救”有点辛苦

富力地产之所以会出现债务紧张的情况，其实源于收购重资产。2017年，以199亿元收购了万达商业地产旗下77家酒店资产，但是重资产的酒店业务直接导致了富力债台高筑。2018-2020年，富力酒店业务净亏损分别为4.59亿元、10.08亿元和14.27亿元。今年上半年，随着疫情在国内逐渐得到控制，富力的酒店业务同比大幅好转，但仍亏损5.47亿元，超过2019年同期的4.2亿元。

在房地产行业增速显著放缓的背景下，富力地产在2019年遭遇“滑铁卢”， 除了销售不及预期外，资金压力也进一步凸显，净负债率达到高峰，约199%。

虽然从去年年初开始，富力地产一直在降负债，包括采取出售资产、促进销售、股权融资、减少拿地等措施，但随着去年下半年“三线四档”政策的发布，富力地产的融资压力进一步凸显，到2021年6月末，富力地产“三道红线”依然全踩，其中，剔除预收账款后的资产负债率为74.9%，净负债率为123%，现金短债比约为0.55。

针对资金流动性问题，在过去一年半，富力地产一直在通过节约开支、减少土地储备、出售资产和机会融资等方式，减轻近期不利市场状况的影响，集团及其大股东为履行合同，也已经处置了部分资产。

12月7日，富力发布公告表示以约12.63亿元拟向黑石集团的附属公司出售物流园30%权益，以及富力物业管理公司的股权，该等资产出售所得款项主要用于改善集团的流动性。

除此之外，9月20日，富力地产将物业板块转手，以不超过100亿元的价格卖给碧桂园，而在此之前，就有富力将甩卖酒店业务的消息。

截至目前，目前富力地产现存境外债券共有10笔，其中明年到期的美元债共有3笔。除最新披露折价回购的7.25亿美元的境外债外，2022年7月和11月将有两笔规模为2.88亿美元、3.66亿美元的境外债到期，票息率分别为9.13%、12.38%。

相较于境外债，富力明年需要偿还的境内债规模更高。“16富力04”、“20富力地产PPN001”、“19富力02”、“16富力06” 四笔境内债券将在明年4月-5月面临回售或到期摘牌，总规模43.45亿。另外，“16富力11”和 “18富力08”两笔境内债券也将在明年10月-12月到期，总规模51.2亿。

以此计算，未来一年内，富力有超过180亿元规模的债券要还。