01
板块测评：九亭南部社区
洋江唐顿公馆位于九新公路东侧、九亭医院南侧的位置，属于九亭南部社区，简称南九亭。
九亭是受到上海外来人群偏爱的区域之一。
距离市区近，能够辐射到西南部诸多产业片区，加上自身还有不少的产业，成为了大多数外来人群在上海的第一站。
2010年第六次人口普查统计，九亭总人口为253110人，非本地人口多达219344人。
时至今日，在九亭33平方公里的土地上，承载了超过40万的人群，居住密度领跑外环。
九亭也是受到松江偏爱的区域之一。
早在2000年前后就有大量的商品房上市，6年后，松江新城的标志性项目泰晤士小镇才刚刚面世。
大量商业的配备也使得九亭成为外环外商业极度发达的区域之一。
除了九亭大街等路旁发达的底商，北九亭还有贝尚坊、摩立盛汇这样的社区集中性商业。
使得这里的居民尽享生活便利。
2009年开通的地铁9号线也成为了九亭的生命线，2站七宝、5站漕河泾、9站徐家汇。
漕河泾的成功和徐家汇副中心地位的巩固，也为九亭输送着源源不断的人群。
不过在2015年，北九亭单独划为九里亭街道后，九亭的分裂就加剧了。
北九亭开了10万方的金地广场，九里工坊成为了网红打卡地，开展了河道治理，建造了九里亭公园，还在九里工坊南侧规划了新的商场。
南九亭自打旭辉接着酒店式公寓搞了个4万方的九亭U天地之后，就再无动静。
风风火火的九科绿洲公园周边除了荒就是荒。
仿佛被遗忘的南九亭，只能承受着发展早的苦，和无处施展的难。
遍地的工厂支撑着九亭的GDP，也支撑着松江的GDP。
不敢动。
永大电梯工厂
成片的民房，占据着大量南九亭的人群基数。
拆不起。
洋江唐顿公馆周边民房
这两个硬骨头死死地卡在南九亭的咽喉，让南九亭进退不得。
早在跟风别墅的时候，大块的土地就已经划给了复地爱伦坡、盛怡景园等别墅项目。
当然，贵为别墅区也难以逃脱被民房和小商品街笼罩的阴影。
桃花苑别墅门口的九州小商品街
除此之外，就只能在夹缝中挤出一些地块，交给开发商建商品房，以此来改善南九亭的城市界面。
于是便有了九新公路西侧的象屿、复地等一众品质商品房小区。
就结果而言，还算成功，单看九新公路西侧这一片商品房，颇有现代感，很难和南九亭城乡结合部的印象联系到一起。
九江公路西侧街景
不过也仅此而已。
云润家园西侧的民房，依然是这一众商品房业主心理的阴影，九新公路东侧也充斥着工厂和大量民房。
向南过了淀北河桥依然是熟悉中的南九亭。
九亭大街西段街景
不过桥行不行？恐怕不行。
南九亭大量的底商、学校、菜场等等都在这边，纵使环境不佳，也好过步行2公里，或者在沪松公路堵车半个小时前往北九亭要来的方便和划算。
说到底，南九亭的生活是方便的，也颇具烟火气，只是生活在这里，又有几分身在上海的感受呢？
如果牺牲80%的生活便利来换取80%的环境整洁，你愿意么？
你的答案或许就代表了部分南九亭居民的心声吧。
【评测指数】
02
项目测评：洋江唐顿公馆
洋江唐顿公馆定位于九亭的改善产品。
2003年拿地，因为价格没有达到心理预期，而迟迟不开盘，一直捂盘到2021年第六批过会。
蓄客时间长达18年，目前参观售楼处需要提前预约，看来18年的蓄客，也让开发商有了充足的底气。
可能还会觉得自己的项目卖便宜了吧。
洋江唐顿公馆
不过有一说一，英伦风格设计在整个南九亭确实独树一帜。
68%的高绿化率，在现在卡着35%底线的新房中也很突出。
3.15米层高、全变电站入地也能看出开发商在极力凸显自己的高品质。
但身在南九亭，会收到多少的影响？
所谓的高品质又有多少含金量？
洋江唐顿公馆又是否能取代象屿虹桥悦府成为南九亭的新标杆呢？
项目优劣势分析：
优势：
1、现房出售
项目数年前就已建成，目前是现房出售，买到即可快速入住。
2、项目品质较高
68%绿化率、全人车分流、全变电站入地、3.15米室内层高、容积率1.8.
3、地铁站步行可达
步行至9号线九亭站，实际步行距离为1.3公里，属于步行可达范围内。
4、周边生活较方便
项目北侧紧邻九亭唯一的二乙——九亭医院，南侧步行400米可达底商丰富的九亭大街，日常生活极为便利。
只是便利≠舒适罢了。
5、价格较优惠
项目附近的标杆象屿虹桥悦府单价已接近6.5W/㎡，2011年的象屿名城也在5.5W/㎡上下。
唐顿公馆品质介于悦府和名城之间，备案均价50400元/㎡，性价比较高。
只是唐顿公馆93平只能做两房，三房户型只有137平，在三房总价上高于虹桥悦府95平的三房。
劣势：
1、周边环境较差
项目南侧和东侧都是成片的民房，北侧与九亭医院相隔就是永达电梯工厂，环境较差。
洋江唐顿公馆隔壁民房
2、没有融入南九亭标杆小区集群
前面说过，九新公路西侧已经形成了品质小区的集群，城市界面相较整个南九亭有很大的提升。
但唐顿公馆位于九新公路东侧，整体界面低了不止一筹，再高级的小区也会显得独木难支。
3、产权年限缩短
洋江2003年拿地，至今已过去18年，也就是到手就只剩32年的产权年限，虽然到期问题也不大，但终究让人不舒服。
另外因开发商捂盘，房子作为现房存在已有数年，楼体的自然损耗无法避免。
4、紧邻医院
项目与医院仅1墙之隔，虽说临近医院有个头疼脑热很是方便，但这么近，恐怕也不是什么好的感受吧。
5、其他
以下内容源自周边居民和中介口述，仅供参考：
（1）唐顿所处位置，在很久以前是坟地；
（2）唐顿房源目前大多已被内定；
（3）开发商筛选客户，只接受全款。
【评测指数】
03
交通测评
洋江唐顿公馆周边道路交通示意图
道路交通
洋江唐顿公馆周边的道路交通是比较方便的，这也是九亭的优势所在。
项目门口的九新公路连通南北，可连接两大东西向快速路，沪渝高速和沪昆高速。
北侧的沪松公路和南侧的九亭大街，都可连通两大南北向快速路，沈海高速和嘉闵高架路。
由此，无论是驾车上外环，还是前往市区、虹桥、莘庄等，都非常便利。
不过这个便利是理论上的，无论是门口的九新公路还是南北侧的九亭大街和沪松公路，都不是快速路，没事堵一堵也是日常操作。
即使不是早晚高峰，沪松公路和沪亭路交汇的路口，不等足2、3个红绿灯也是很难过去的。
九亭大街西段，经常修路；九新公路车流量不小，可惜双向三车道的它也在承受着不应承受的压力。
晚高峰周边路况
日常尚且如此，早晚高峰更是没个半小时上不了高架，一旦出现个摩擦磕碰、刮风下雨啥的，只怕到公司都要吃午饭了。
各商圈驾车通勤时间
PS：工作日18:30，高德地图（仅供参考）
轨道交通
洋江唐顿公馆周边轨道交通示意
9号线可谓整个松江的生命线。
唐顿公馆距离九亭站步行1.3公里，正常步速在20min左右，不能说多近，总归步行可达。
相比隔壁象屿虹桥悦府的1.1公里，要多走3-5分钟。
而且小区只有西侧有门，无法从东侧抄捷径前往地铁站。
九亭站的乘坐体验也并不好，早晚高峰地铁的群流量，只能用吓人来形容。
虽然相较2019年人数上没有太大差异，但是客流量已经晋升到第二名。
2020年上海地铁站早高峰（7:00-9:00）客流量Top10
加上随处穿行的电动车，步行到地铁站这段路程，也算是不太友好了。
看看这壮丽的电动车停车场，在别处还真的难能一见。
各商圈地铁通勤时间
PS：仅测试步行至地铁站的时间，减去20min为实际地铁乘车时间。
【评测指数】
04
商业及医疗配套测评
洋江唐顿公馆周边商业示意图
商业一直都是九亭的自信所在。
唐顿公馆自然尽享九亭商业的便利。
除了遍布南九亭大大小小的底商外，九亭地铁站周边的商业也能够提供补充。
密密麻麻的九久青年城虽然是极其拉低九亭城市界面的存在，但楼下的麦尚城确是对以底商为主的南九亭不错的补充。
当然，想好好逛个街，还得去九亭U天地和金地广场，两边的距离差不多，不过金地广场体量有10万方，是九亭U天地的2.5倍。
距离差不多，我选择去金地广场！
医院主要依靠家门口的九亭医院，是个二乙，目前正在扩建中。
【评测指数】
05
教育配套测评
九亭的教育资源一直都是不受松江重视的。
泗泾有上师大，洞泾有华二。
到了九亭这，即便流入人口这么多，商业这么发达，也依然没有没有给一个像样的好学校。
虽然唐顿公馆学区未定，但根据九亭几所小学的划片情况来看，多半是划分到九亭第二小学。
同样学校不咋地的北九亭，还能凭借贝尚湾、九城湖滨等小区的业主把九亭第四小学的成绩往上顶一顶。
但到了南九亭，遍地的农民房和老破小，学生质量参差不齐，纵使有象屿等高质量业主，但终究独木难成舟。
恐怕难和北九亭一较高下。
九亭第二小学学区范围
【评测指数】
06
产品测评
各家自媒体宣传唐顿公馆的高品质也不是一天两天了，十郎前面也认可唐顿公馆确实在品质上花了些力气。
但终究难逃投机取巧之嫌。
在现在的新房市场上，确实唐顿公馆的品质能够领先同期新房一截。
不过，你2003年拿的地，好意思和现在的新房比么？
相比2018年交房的象屿虹桥悦府，更是不如。
英伦风格设计确实博人眼球，但拿地价这么便宜，也没舍得做全大理石外挂，只能说开发商扣得可以。
虹桥悦府可是全大理石外挂。
2梯3户虽然很低，但对于23-27层的高层来说，相当于早晚高峰要承载81户人家，按每户1-2人计算，流量也高达121.5人。
等电梯和挤电梯也是人生修炼的重要内容。
要说景观好，你是在佘山还是在苏州河边？楼下除了医院就是民房，倒是“赏心悦目”。
洋江唐顿公馆东侧的民房
虹桥悦府是2梯4户，不高不低，但胜在都是14-18层的小高层，早晚高峰的压力并不大，还有唐顿没有的会所。
68%的绿化率确实很不错，这对于高层业主来说，多看看小区环境，也好过看周边民房。
不过，也不知道是冬季的原因，还是树木种植得晚，目前是没看到高绿化率带来的优势。
总体而言，唐顿公馆的品质确实不低，整体水平在虹桥悦府之下，比之2011年的象屿名城，或许可以小胜一筹。
户型测评
入门户型，95㎡，2房1卫。
从入门户型能看出，唐顿公馆想把自己定位为改善项目，95平也不过做了2房设计。
不过单向朝南的改善？
这要放在10万朝上的房子，十郎还能接受，5万就大可不必了吧。
至于户型设计上，不能说垃圾，只能说没什么可取之处。
毕竟95平，房间不大也说不过去，阳台很大，倒是个亮点。
不过餐厅是暗的，卫生间虽说窗，但若封了小阳台，也就相当于没有了。
至于要不要封，就交给买了的业主去纠结吧。
135平，3房2卫，是唐顿公馆的主力改善户型。
3开间朝南，南北全通透设计，主卧套卫+衣帽间，也有独立的餐厅和大厨房。
整体户型设计上并没有什么缺陷，很舒适的大三房设计。
只是总价要在700万上下，这个价格已经可以买到同济晶萃二期的别墅了，甚至牺牲面积，还可以考虑更好的板块。
真的值得么？
【评测指数】
07
综合测评
洋江唐顿公馆，是一个自认为承接改善客群的项目。
135平的户型确实很不错，但700万上下的价格，九亭的居民真的想改善，去买个别墅不是更好么？
至于价格倒挂这一点，十郎是认可的，毕竟隔壁的象屿名城都已经5.5万/㎡朝上了，算上税费和中介，单价要在5.8万左右。
相比之下，唐顿公馆5万的单价，还是新房，自然是非常划算的。
洋江唐顿公馆自然是不愁卖，甚至传言说大多数房源都已经内定了。
不过剩余的房源要不要买，还要看功能性上是否能够符合自己的要求，开发商会有各种噱头来包装自己。
看破开发商的伎俩，专注于自己的核心需求，才是买房的核心技能。
【评测指数】
十郎有话说
九亭的地理位置是绝对优异的。
虽然价格涨幅一直没有跑赢大盘，但在和七宝的价格差异较大的情况下，依然存有上涨的空间。
只是这个空间更多的存在于北九亭。
南九亭的城市界面的改善，是巨大的难题，而且松江也没有那么大的动力去改善南九亭。
北九亭还有那么大的建设空间，花大力气去这里南九亭，自然是费力不讨好的事情。
虽然只有一路相隔，但南北九亭的差异会越拉越大。
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