为了迎接管庄地块的土拍，马老师团队赶在三批次土拍之前踩盘了管庄地块。

说几点马老师对管庄地块的印象：

01，朝阳管庄地块方正，单地块面积比较大，02地块在北（已流拍），03地块在南（龙湖京能拿地）；

02，02地块北侧挨着广渠路主辅路高架桥，存在噪音影响，位置没有03地块好，两相比较，龙湖京能地块会更优越；

03，和龙湖北辰揽境位于门头沟区但和石景山区相邻这个角度，龙湖管庄地块也有类似特点，地块位于朝阳管庄向东过一个公园就是通州八里桥；踩盘时候试图从地块东侧绕一圈，但现状没有道路通行；（规划有郭家场纵一路）

04，广渠路南北两侧是一个已经开放的超大公园广渠路公园；

05，地块西侧和南侧有很多制药企业，尤其是南侧，制药企业集中；

07，龙湖京能管庄地块并不靠近地铁，不是地铁房，朝阳管庄和通州八里桥地铁站都在2公里左右。

08、朝阳管庄是一个普普通通的地方！

对于龙湖京能管庄地块和管庄印象，大概就是这些了，踩盘中拍了很多照片，大家可以跟随镜头一起看看，同时，马老师也会把土拍文件也再梳理一遍。

朝阳南王四营豆各庄管庄群，群编号013

朝阳北金盏东坝崔各庄群，群编号017

龙湖京能管庄03地块

北京三批次土拍，绝大多数地块都是底价竞得。创造了双集中供地后，最无感的一次土拍。在众多底价拿地的地块当中，朝阳区管庄03地块，被龙湖京能联合体摘得。

  • 龙湖京能管庄03地块编号和名称

土拍情况简要回顾

京能置业股份有限公司和北京龙湖中佰置业有限公司联合体以20.8亿元竞得京土整储挂（朝）[2021]095号地块。

地块编号京土整储挂（朝）[2021]095号，地块名称为北京市朝阳区管庄乡棚户区改造和环境整治项目（一期）GZGJC-03地块，建设用地面积2.17万平，规划建筑面积4.78万平，土地用途为居住用地，起始价20.8亿元。

出让宗地设定土地合理上限价格218400万元，当竞买报价达到土地合理上限价格时，则不再接受更高报价，转入高标准商品住宅建设方案投报程序。

最后，龙湖京能底价竞得，没有达到合理价格上限，不需要转高标准住宅投保程序！

  • 龙湖京能管庄地块位置

龙湖京能管庄03地块

北京市朝阳区管庄乡棚户区改造和环境整 治项目（一期）GZGJC-03 地块R2 二类居住用地国有建设用地使用权出让编号:京土整储挂（朝）[2021]095 号

  • 龙湖京能管庄地块基础信息

本地块是“五通一平”条件供地，是指除最终可保留及涉及竞得人继续使用的地上物外，地上无其它施工障碍物的场地自然平整，通路、通上水（自来水、中水）、通下水（雨水、污水）、通电力（仅管沟）、通燃气，市政设施条件。

  • 一级开发公司提供五通一平的土地

该项目须满足最低品质保障要求绿色建筑二星级标准、实施装配式建筑且装配率达到 60%即 A（BJ）级、设置太阳能光伏或光热系统。

套内建筑面积90平米以下住房面积所占比重须达到开发建设总面积的70%以上。

该项目居住用途全部建设商品住房，不再配建保障性。

  • 套内70 /90，全部建设商品房。

03地块道路四至范围

  • 周边道路红线

  • 街区制小社区

项目建筑规模

本次挂牌出让宗地位于朝阳区管庄乡。

总用地21711.13平米，总建设用地21711.13平米，总地上建面47764 平米。

03地块内部公交场站

开竣工时间

签订《国有建设用地使用权出让合同》后12个月内开工，并在出让合同约定的开工之日起 3 年内竣工。

龙湖京能管庄地块实踩

咱们以龙湖管庄地块为中心，进行地块周边环境和配套的展示。

一起先看看龙湖管庄地块长啥样？

如下图，靠近镜头的地块是02地块（三批次流拍），远离镜头的是龙湖京能03地块。

  • 马老师龙湖管庄地块实拍

这张照片的视野非常好，因为地块北侧就是广渠路的快速公交站郭家场站，马老师团队登上站台远眺地块，简直是绝佳的眺望位置。龙湖地块东南角的停车场的围挡都能看到清晰。

一起看看广渠路快速公交的站台和站牌。

观察站牌，我们知道这里有两条线路，其中1条就是大北窑南到万盛北街的车辆。

而，大北窑南，就是国贸地区了。所以，快速公交的出行，去国贸或者通州还是比较方便的！

  • 马老师绘制快速公交669路行驶线路

实拍周边道路

下图是，从669路的站台上看地块。

  • 696站台之上看地块

镜头所在位置就是广渠快速路，道路红线70米。

  • 广渠路主辅路

地块西侧就是双桥东路，主干道级别，道路红线45米。

两个地块之间就是郭家场横一路，是小区之间路，红线15米，双车道。

龙湖地块南侧是双纬北路，目前现状是一个工地，不能通行，道路红线25米，预计为4车道。

地块东侧是郭家场纵一路，道路红线25米，也就是4车道。

道路北侧有这个首农厂房改造的艺术区，目前经营方为北京赛隆国际文化创意园。

  • 地标工厂首农，拍摄于郭家场快速公交站

  • 地标工厂首农，拍摄于广渠路辅路（东向西）

周边其它配套

从下图，我们可以清晰的看到朝阳区和通州区的分界。红线左侧是朝阳区，红线右侧是通州区。

龙湖京能管庄地块的公园地产特点明显，右侧就是月牙河连心休闲公园，再东侧是广渠路公园，分布在广渠路两侧，广渠路公园两侧现均已开放，很多市民正在公园中游玩。

  • 马老师绘制龙湖京能管庄地块周边配套图

南侧的医药企业比较多。

踩盘中发现了这四家医药企业，太洋药业，华润双鹤药业，立时达药业，嘉林药业等。

  • 太洋药业
  • 华润双鹤药业

  • 立时达药业
  • 嘉林药业

地块西侧多普通小区。代表兴趣有双桥温泉北里和双桥温泉东里小区。再往南侧是康城花园别墅。

参考信息来源于贝壳

老小区的价格差异较小，单价在38000元上下。

即使别墅小区也存在这个样的规律，康城别墅一期2000左右，单价46000元，而2007年的三期单价则70000元多。

以下为几个周边代表项目的实拍。

  • 双桥温泉北里
  • 双桥温泉东里

  • 康城花园别墅

地铁在哪里？

站在北地块，查询了地铁的距离。

到管庄1.8公里，到八里桥1.6公里（如果在龙湖地块大概需要2公里左右），不是一个地铁盘，不过龙湖在马老师粉丝群做产品调研时候，其中一个调研项是是否需要开通平价通勤班车。

所以，大概率有社区班车，解决最后2公里的通勤！

  • 马老师踩盘北地块时查询地铁距离的截图

以上就是马老师团队，对于龙湖京能管庄地块的实踩。

朝阳地大，发展差异也大，好的地方灯红酒绿商业繁华高楼林立，差一些地方贫瘠无味甚至不如远郊区的发展状态。

双桥是一个普普通通的地方！

普通的人居环境，普通的商业氛围，普通的医院学校，即便有几家大药企也并不奢华，简单到就是一家药企！

也就是说，如果你要投资，大概率这样的地方并不合适。这个地方适合什么样的需求呢？我认为是自住型需求，在周边工作或者沿着广渠路通勤，住这里还蛮合适的。

你还有什么想知道，欢迎跟马老师交流。