近期，自如研究院针对北京、上海、杭州、成都、武汉等城市发布了2021年长租市场的调研报告，从城市常住人口、租房人群数量、租房需求量、成交量区域做了深度观察，下文是各个城市2021年长租房市场表现：

北京：每3人有1人租房，每年至少新增15万品质租住需求

据公开数据显示，目前北京市常住人口有2189.3万人，其中约三分之一都需要租房居住。若按照第七次人口普查中北京市户均人口2.31人计算，北京市当下约需租赁住房315万套（间）。

同时，数据显示，虽然在“十三五”期间北京市人口整体增长趋稳，但是作为全国500强企业、独角兽企业最多的华北经济中心的北京市，每年依旧有超过15万应届毕业生“进京”工作生活。

报告分析，从今年7月北京人社局印发的《北京市引进毕业生管理办法》可见，北京市正在重新回归“人才抢夺的大战”。

粗略判断，若以未来每年将有超过15万高校毕业生有租房需求为基础，结合北京市计划于“十四五”期间筹建保障性租赁住房，北京市5年内至少新增有70-100万套（间）以上品质租住需求，机构化长租房发展潜力可观。

2021年北京长租市场租金月均波动不足2%，年均波动在3%-5%。同时，北京市有1/3常住居民有租房需求，并有每年至少新增15万毕业生进入租房市场。随着城市人才引进政策的持续落地、房屋“老龄化”程度加深等因素，高品质住房租赁需求也正持续走高。

从空间维度来看，虽然城六区（东城区、西城区、海淀区、朝阳区、丰台区、石景山区）依旧承接了超7成租赁需求，但是东城、西城两区之和仅占7%；而朝阳区作为经济、人口双密集城区，承接了全市超3成租赁需求，约为海淀区的两倍；周边区中，昌平区占比已超1成、通州区占比也超5%，北京人口、产业由内向外疏散趋势正在逐步凸显。

在租金表现上，2021年北京长租机构房源租金月均波动最大不足2%，年均波动也保持在3%到5%。

实际上，结合2020年数据可见，自去年6月以来，北京市长租机构房源租金月均波动一直稳定在2%以内，租金全年表现持续稳定。

上海：5年内新增租住需求将达65万

作为重要的经济中心和国际金融中心城市，上海市多年来持续保持着对长三角、华东地区、长江经济带、中原等地人才的强大吸引力，人才集聚效应明显。

第七次人口普查数据显示，上海有2487.09万常住人口，其中近四成为外省市来沪常住人口，总数高达1047.97万人。同时，从“六普”到“七普”的十年间，上海市大学文化程度人口增加了337.11万人，人才增量位居全国第一。

根据“七普”统计的上海市平均每年新增常住人口18.52万人、住建部统计的“70%新市民和青年人租房居住”等数据保守测算，上海市每年新增租房人口约13万。结合上海持续稳定的人才吸引能力，预计上海5年内新增租住需求将达65万。

2021年上海市长租机构房源的入住率达98%，而在租金方面，上海市长租机构房源租金全年平稳，月均波动低于0.3%，年均波动低于0.4%。

业内人士指出，此前就有媒体报道，2021年毕业季时上海的个人房东普租市场曾出现比较明显的租金波动。相比而言长租机构的租金管理更稳定，租金波动小于个人普租，发挥了市场“稳定器”的功能。

成交量的时间分布显示，2021年上海长租市场淡旺季明显。

上半年呈“低开高走”的态势，成交量自年初淡季后一路攀升。其中，3月白领季成交量环比上升58%，为全年增长最快的月份，而6月毕业季则成为全年成交量高峰。

行至下半年，长租市场成交量略有收缩，但整体仍保持在较高水平。

成交量的空间分布则体现出明显的聚集性特征，成交量排名前三的区域共占上海全市长租成交总量的50%。其中，浦东新区为长租成交最活跃区，占约24%；其次是闵行区，占近15%；宝山区则位列第三，占11%。交叉第七次全国人口普查数据来看，这也是上海人口数量最多的三区。值得一提的是，工业发达、企业云集的“上海科学卫星城”嘉定区，反超常住人口更多的松江区，位列第四，占8%。

武汉：未来5年有34万套租赁住房缺口

2021年武汉长租市场成交量回暖，全年成交量相较去年整体上升7%；东湖高新区成武汉租房最热地区，成交量占该市约四成。

据武汉市人力资源和社会保障局数据及相关信息显示，2021年武汉市的在校大学生约130万，其中留汉高校毕业生比例达65.12%，较2016年的42.18%上升近23个百分点。

可以看出的是，人口流入和毕业生群体将带来租房需求的持续旺盛。《2021年武汉长租观察》数据也有所印证，一是在近两年的租客群体中，有超50%的租客签约租房2年以上，二是长租租客正趋于年轻化，平均年龄约25岁，高校毕业生已成为武汉长租市场的重要客源。

据测算，预计武汉市5年内将产生34万套租赁住房需求，市场潜力有待进一步释放。

此数据与武汉市《关于加快发展保障性租赁住房的意见》中提出的“十四五”期间计划建设筹集保障性租赁住房25万套（间）相比，可以看出武汉市5年内尚有9万套租赁住房缺口。

2021年武汉长租市场呈稳健复苏态势。整体来看，1-12月长租累计成交量同比上涨7%，超去年同期水平。而在3月和6月的“白领季”和“毕业季”，武汉长租市场的成交量增幅显著，出现两个高峰。

分区域来看，被誉为“中国光谷”的东湖高新区，成交量占总量的比值高达40%，远高于武汉市其他地区，位列首位。其主要原因是“中国光谷”在产业、科技等方面汇聚有大量人才和科研院所。据统计，该地区集聚了武汉大学等42所高等院校、56个国家及省部级科研院所的30多万专业技术人员，产生了较大的长租需求。

其次，洪山区作为武汉重要的办公商务区，成交量占总量的比值达15%；位于大汉口的江汉区、江岸区，以微弱差距位列第三、第四，占比均约11%。

尽管武汉长租市场成交量有明显的淡旺季差异和区位差异，但整体的长租租金水平仍保持平稳，月均浮动在0.4%内。其主要原因之一是政策创新让住房租赁企业在发展模式上得以突破，尤其是武汉对“N+1”模式的支持，可以在提升租赁住房供给的同时，起到平抑租金的作用。

杭州：长三角人口增量第一，未来5年尚有40万套租赁住房缺口

第七次人口普查结果显示，杭州以874万的城区常住人口，位列全国14个特大城市中第4名。从人口增长态势来看，杭州人口增量在长三角城市中排名第一。

《2021年杭州长租观察》分析指出，杭州已成一线城市迁出人才的头号流入地。数据显示，有44.2%的求职者在离开上海后去往杭州，而这个数据在广州、北京和深圳三城也分别高达43.48%、34.68和30.36%。杭州俨然已成为一线城市“追梦人”的第二家乡。

此外，在人才政策和落户政策的双重利好之下，杭州也成为大批高校毕业生的首选城市。公开统计数据显示，2021年内地高校毕业生中有近10%、约21.4万人流入浙江省，人才净流入率连续三年位列全国第一。

大量人口流入，特别是有品质租房消费习惯的产业人才流入，对杭州市住房租赁市场供给提出了“量”与“质”的双重挑战。

在数量上，以杭州市第七次人口普查中每年平均30万的人口增幅、住建部统计的“70%新市民和青年人租房居住”的需求比值、全国户均人口2.6人计算，未来5年，杭州市需新增租赁住房约40万套（间）。

而11月杭州市公布的《杭州市加快发展保障性租赁住房实施方案》中提出，杭州市计划于未来5年内筹建保障性租赁住房33万套（间）。

粗略判断，杭州市未来5年尚有7万套租赁住房缺口。

在品质上，数据显示，以白领人群为主的杭州租住人群“更愿意为品质和便利买单”，他们更为关注租住房源的房屋设施、装修配置、租住服务等方面，有超过90%的租客愿意为独立卫浴、通勤便利、智能家居、房屋设计感等因素，调高租金预算。

分区域来看，杭州长租市场全年成交量排名第一的是中心城区上城区，占18%；其次，汇聚了梦想小镇、未来科技城等高能量平台的城西余杭区，占16%，因此区域房源过于抢手，该区域房源续约率远高于杭州其他区域；运河经济重区拱墅区则排名第三，占14.5%；位列第四的是汇聚了众多精英人才的高新区滨江区，占13%。综合时间变化来看，在3月白领季，拱墅区、临平区、西湖区、余杭区成交量提升幅度大；而在6-8月的毕业季，成交量提升幅度更大的则是上城区、萧山区、滨江区和临平区。

成都：未来5年将新增84.8万租房群体

成都作为我国的“西南中心”，近年来凭借着大力发展高新产业，成为除了京津冀、长三角、大湾区之外吸引人才的“第四级”，为长租房市场的发展提供了持续的动力。

公开数据显示，在人口发展方面，从2010年至2020年，成都市中心城区常住人口增长超过550万人，年均增长3.31%。

在人才吸引方面，成都3年多来新落户青年人才超过47万人，蝉联“中国最佳引才城市”奖。成都的“人才引力”在租房人群的变迁上同样可见一斑。自如研究院调研数据显示，从北京、广州、深圳三大一线城市迁往新一线城市的租住人群中，有近2成迁往了成都。

未来5年中，成都中心城区将新增人口272万人。同时，结合成都核心区域平均租房率31.2%计算，未来5年成都将新增84.8万租房群体。

进一步结合第七次人口普查中“成都户均人口2.25人”这一数据，可以得出，未来5年成都仍需37.7万套（间）租赁住房。

而在今年8月实施的《成都市人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》中，成都市预计筹集建设保障性租赁住房25万套（间）。由此看来，成都市长租房未来5年尚有近13万套的市场空间。

可以看出的是，一方面在发展保障性住房的建成运营进程中，面对每年5万余套“新房”的落地运营、长期运维，需要鼓励专业化长租机构发挥市场经验共同参与。

另一方面，成都作为首批建设发展的大城市之一，核心城区的房屋也在逐步面临“老龄化”问题。相关数据统计，成都房龄在20年以上的老旧小区超5200个，位列全国第2。对于完成这部分“老房新装”投入长租市场，《观察》认为居住供给要更关注存量房屋盘活与升级，在整体长租市场形成“以存量运营为主、增量循序推进”的发展模式。

从地域特征来看，高新区、天府新区、成华区是成都长租房的热门区域。

高新区作为集合互联网、金融企业的“黄金”区域，产生了较大的长租需求，成交量占全年总量的34%，位列首位；其次，成华区借助老城特色的文旅产业发展，实现长租成交量攀升，达到18%；位列第三的是天府新区，作为成渝地区“双城经济圈”建设的“连接器”，租客占比也在不断提升，达到14%。

总体来看，推动完善更全面的住房租赁体系，要以长租房、保障房并行的发展思路，支持专业化长租机构参与保障房建设运营，来不断满足日益提高的租房需求，以更好为新市民、青年人创造品质居住条件。

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