01 评级观点

02 评级地位

融创中国综合实力得分7.98、等级A+

通过对融创中国财务能力与发展能力两大维度下的规模性、成长能力、盈利能力、营运能力、资金与偿债能力、土储能力、市场份额、变现能力、企业性质9大因素对应的33个三级指标综合评估，鉴于其17个指标优于行业中位水平、4个指标与中位水平持平、13个指标略差于中位水平，我们对其综合实力等级评定为A+。

注：本文提到的所有行业数为117家样本企业相关数值，所有销售额为全口径销售额。

融创中国为民营企业，法定代表人孙宏斌，综合实力强劲，综合实力等级A+ , 在同行业企业中排名26。

在中科评级体系中，被评为BBB+类等级以上的企业共有80家，融创中国排名第26。融创中国2020年实现销售额5753亿元，综合实力得分7.98。

03 同行业对比

规模、盈利能力指标均高于行业中位水平

选取销售额（全口径）、营业收入、总资产、经营性现金流入、净利润5个指标，将融创中国2020年的上述指标数值和同行业企业进行比较，发现：融创中国的上述指标均高于行业中位数，排名均较靠前，处于行业领先地位。

盈利能力强，净利润增长良好，财务风险较高

营收同比增长率、净利润同比增长率、净资产收益率和利息保障倍数4个指标优于同行业中位数。净利润同比增长率处于高位，高于行业中位水平41个百分点。

净收益营运指数、资产负债率、净负债率、现金比率、速动比率与平均融资成本6个指标表现差于行业中位水平，杠杆使用程度过高。

除上述财务指标外，其他财务指标基本表现与行业中位水平基本持平。

土储质量高，拿地力度小，土储支撑度较低

拿地城市变动量、土储质量、土地溢价率、重点城市销售占比和库存去化周期五个指标优于行业中位水平。布局一二线城市，土储质量较高，且拿地成本控制能力较强。

地销比与权益地销低于行业中水平，拿地力度相对较小；全年货值/销售额与过去拿地对销售额支撑度较低，土储难以支撑销售规模快速发展，销售额增长率显著低于行业中位水平。

04 同行业对标

实力领衔头部房企，综合实力强劲

2020年，融创中国在中指研究院发布的销售额排行榜中排名第四，与TOP5、TOP20与T0P30平均水平比较:

扣除预收账款资产负债率、现金短债比、净负债率3个指标差于三挡中位水平，融创中国长期偿债能力较弱且现金流压力相对较大。

权益地销比、库存去化周期、全年货值/销售额表现表现差于三挡平均水平，可见融创中国拿地力度较小，运营效率较快，去化速度高，但土储难以支撑销售额快速增长。

土地溢价率表现有与三挡平均水平，但销地均价比地于三挡平均水平，可见融创中国相比TOP5、TOP20与T0P30平均水平盈利能力有较大提升空间，但土地成本控制能力强于三挡平均水平。

05 同规模对标

两集中供地下，财务劣势明显、扩储能力弱，盈利能力有待进一步提高

2020年，融创中国全口径销售额5753亿元，与四家同规模企业比较:

三道红线落于黄色档，且净负债率、现金短债比均低于规模房企中位水平，最难达标指标扣除预收后的资产负债率超过三道红线阈值，财务杠杆水平较高，在集中供地下，财务劣势更加土储；

土地储备能力方面，公司地销比、权益地销比相比同规模房企中位水平处于低位，由于公司财务杠杆水平高，使公司在扩储土地储备上缺乏优势；

但公司的销地均价比较大幅度低于同规模房企中位值，利润水平从源头上偏低，盈利能力有待进一步提高。

06 发展能力分析

拿地溢价率上涨、土地收购成本上升

2018年-2020年，公司土地平均溢价率持续增长，此外，公司土地收购成本保持较低水平；

2021年1-11月融创中国土地溢价率大幅上升至20.63%，为三年最高，提升至10358元/，接近上涨100%，2021年利润空间或将大幅下降。

土储结构优化，立足长三角 ，辐射全国

从拿地金额来看，2020年融创中国一线城市拿地金额占比17.92%，二线城市拿地金额占比63.6%，三四线城市拿地金额占比18.48%，一二线城市占比高达81.52%，是融创中国土储布局核心。2021年上半年，融创中国一二线拿地占比超75%，一二线仍是融创中国布局重点。

2020年长三角与中西部投资金额占比高达36.35%与35.3%，深耕长三角与中西部区域的同时，进行全国化布局；，由二核向多核发展，2021年1-11月长三角投资金额进一步提升。

07 财务能力分析

销售、营收双增长，增长速度均趋缓

2020年，融创中国实现合同销售金额5753亿元，同比增长3.55%，增长速度减缓。

融创中国实现营业收入2330亿元，同比增长36.2%，营业收入增速位于业内较高水平；营业收入高速增长，主要得益于2017-2019年销售业绩快速增长带来的结转收入。

房地产开发营收贡献度首位，多元化业务持续开展

从收入构成上来看，房地产开发依然占据主要收入来源，占比94.9%，与去年占比接近持平。

三道红线指标改善

至2020年底，融创中国净负债率大幅降至96%，现金短债比提升至1.45，剔除预收账款资产负债率下降至78.3% ，仅扣除预收账款资产负债率超过“三道红线”阈值，财务风险相比去年有所下降。

整体营运能力明显提升

2020年，融创中国存货周转率为0.35，同比去年提升4个百分点；总资产周转率为0.23，同比去年提升2个百分点；营收账款周转率为100.4，同比去年小幅下滑7。

净利润与归母净利润大幅上涨

2020年，融创中国全年实现净利润395.5亿元，同比增长40.5%，归母净利润356.4亿元，同比增长36.9%。

2020年融创中国净利润的大幅增长与融创中国多元化投资、控制拿地成本密切相关。

08 交叉融合分析

预收覆盖率保持高水平，可结算资源充足

2017年-2020年，融创中国预收账款/营业收入保持在115%以上，2020年预收账款/营业收入小幅下降至117%。

销售额分布较分散、业绩指标增速放缓

2020年，销售额合理性差值为763亿元、销售额分布较分散，销售额、营业收入增速同时放缓；

值得关注的是，2020年地销比较2019年下降15个百分点至59%，拿地力度大幅下降；此外，土储质量为0.73，土储质量保持较高水平。

09 市场规模预测

10 销售额预测

预测融创中国2021年可实现销售目标6400亿元

2021年1-11月，融创中国实现销售额5495亿元，同比增长5.65%；融创中国2021年1-11月完成目标销售额的85.48%，略低于去年同期90.69%的完成率，可见集团完成销售目标6400亿小有压力。

2020年期初库存货值可支撑2020年实现销售额5610亿元：融创中国2021年初库存货值31000元，保守采用2020年的期初库存货值/销售额的数值5.52，预计2021年可实现销售额5610亿元。

11 营业收入预测

预测融创中国2021年营业收入可达2872亿元

融创中国近4年营业收入复合增长率36.76%，据此可推算其2021年可实现营业收入3186亿元；

另外，根据前两年的半年度营业收入占全年比例及该比例变动趋势，估算2021年半年度营业收入占全年比例为38%，据此推算公司2021年可实现营业收入2558亿元；

取上述两种估算结果均值，预测融创中国2021年将实现营业收入2872亿元。

12 评级结论

公司最近三年销售额及营业收入保持持续增长，盈利能力强，净利润质量高；深耕一二线城市，土储质量较高，土地成本控制能力强

负债水平大幅降低，集团三项“三道红线”指标只有一项超过阈值，财务风向相对较低；但保持低负债的同时，拿地力度相应减小，新增土储难以维持公司规模高速增长。